原告上海某置业有限公司师。
被告上海某娱乐有限公司。
原告上海某置业有限公司与被告上海某娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海某置业有限公司的委托代理人，被告上海某娱乐有限公司的法定代表人及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某置业有限公司诉称，原、被告于2003年10月16日签订《上海市房屋租赁合同》，该合同约定，原告将本市X路X号2-X层裙房共计建筑面积x.72平方米出租给被告，租赁期限自2003年10月16日起至2011年10月15日止，前三年的租金标准为每天每平方米1.5元，月租金为人民币x元（以下币种均为人民币），自第四年开始每两年递增3%（现月租金为x.44元）,被告应在每月20日前支付租金,逾期不付租金累计超过2个月的,原告有权解除租赁合同。合同生效后,双方按约履行,但自2008年10月起,被告欠付房租等费用，截止2009年4月15日，被告累计欠付5个月的租金计x.64元、物业管理费计x.80元。原告催讨未果，特提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告于2003年10月16日签订的《上海市房屋租赁合同》于2009年4月15日解除；2、被告支付自2008年10月16日起至2009年4月15日止的房租计x.64元；3、被告支付违约金人民币x元；4、被告支付自2008年10月1日起拖欠的物业管理费计x.80元；5、被告迁出本市X路X号2—X层裙房，并支付自2009年4月16日起至实际迁出之日止的房屋使用费（按1.545元/平方米/天）;6、本案诉讼费由被告承担。
被告上海某娱乐有限公司辩称，对欠租金额及违约金计算标准不持异议。现原告主张的物业管理费主体不适格，且计算有误。在合同履行中，自2008年中旬始，出现金融危机，正常的经营业务下滑导致租金不能及时支付，并拖欠部分物业管理费用，望法院主持调解，予以协商解决。
经审理查明，2003年10月16日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，按合同约定，原告将座落于本市X路X号2—X层裙房（建筑面积x.72平方米）出租给被告作为营业房使用，租赁期限自2003年10月16日起至2011年10月15日止，前三年的租金标准为每日每平方米1.5元，月租金为x元，自第四年开始每两年递增3%,被告应在每月20日前支付租金,逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的100%支付违约金。逾期不付租金累计超过二个月的,或逾期不按本合同约定支付各项费用累计超过二个月的，原告均有权解除租赁合同。双方约定，保证金为二个月的租金计x元。租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、等其他有关费用均由被告承担。租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的一倍向原告支付违约金。若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。原告可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由被告另行支付。双方在合
同的《补充条款》中约定：被告在装修时如需要改变或增设附属设备的，应事先征得原告的书面同意。费用由被告自行承担。被告自签订合同当日总计须支付给原告x元为保证金，并预付原告1个月租金x元。被告不得将房租保证金作为抵充最后两个月的房租，租赁期满后，在被告按时交还物业及结清一切费用后的当日内，原告将保证金退还给被告。被告承诺在该房产的装潢及设备均与该房产为统一体，不做任何形式的抵押及有第三方权利主张。合同生效后,被告按约支付租金及保证金，原告交房后，被告对系争房屋进行室内装饰装潢，经营至今。2008年10月起,被告以经营困难，缺乏支付能力为由止付房租及物业管理费、水电费，2009年4月10日，原告委托律师函告被告，催促被告付清拖欠的租金、物业费及水电费，并告知租赁合同于2009年4月15日解除。2009年4月22日，原告诉至法院，请求判决支持如其诉请。
审理中，根据被告之申请，本院依法委托上海第一测量师事务所有限公司（以下简称第一公司）对系争房屋装饰工程项目进行鉴定评估。第一公司出具的沪一测（2010）第X号鉴定报告的结论：装饰工程项目总造价为x元。残值计算：残值率为10%，月折旧费为x.96元，2004年7月至2009年11月累计折旧费x.44元，现残值x.56元。评估费人民币x元，已由被告预付。上述报告中，不包括空调等可移动物品。对该评估报告双方均不持异议。
诉讼期间，原、被告经协商签订协议一份，同意终止于2003年10月16日所签订的《上海市房屋租赁合同》，终止日期为2010年9月14日。对经营场所内被法院查封的音响、电器设备（音控主机11台、显示屏及主机各120台等）及若干台空调设备原告同意接受，由法院酌情判决折价补偿。为此，原告将诉讼请求变更为：1、确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》解除日为2010年9月14日；2、被告应结清2009年5月16日至2010年9月14日的租金；3、被告支付违约金人民币x元；4、被告支付自2008年10月1日起拖欠的物业管理费计x.80元；5、被告迁出本市X路X号2—X层裙房，并支付自2010年9月15日起至实际迁出之日止的房屋使用费（按1.545元/平方米/天）。
另查，2010年7月22日，系争房屋的物业管理企业上海丽晶物业管理有限公司起诉本案的原、被告，要求被告缴纳2006年7月至今系争房屋二至五层裙房的物业管理费用及电费共计x.40元，现该案尚未审结。
庭审中，原告认为，由于被告未按合同约定支付租金，已构成违约，后经原告催付，被告仍然未付，原告的诉请于法有据。主张的违约金及留置的物品以及装潢残值费用同意由法院酌情处理，但要求被告尽早迁出系争房屋。
被告认为，对欠付租金的金额无异议，也愿意承担房屋使用费，由于双方约定的违约金标准过高，请求法院予以调低，因被告的装潢、提高了原告的房产价值，现留置于原告，对残值部分应给予全额补偿。对音响设施设备及空调设备，也同意法院折价处理。
本院认为，原、被告就租赁本市X路X号2-X层裙房所签订的《上海市房屋租赁合同》，体现了双方当事人的真实意思表示，其内容和形式亦未违反法律禁止性的规定，应合法有效，合同双方当事人均应恪守履行。在合同履行中，被告未按约定支付租金，已构成违约，原告要求解除合同、结清租金并追索被告违约责任，符合合同约定，本院予以支持。现原、被告均同意于2010年9月14日终止双方的租赁关系，无不妥，本院予以准许。有关装潢费用残值部分，考虑到被告承租系争房屋后投入巨资进行了装修，合同终止后原告也同意接受室内的装潢及音响设备及空调设备，本着物尽其用及公平原则角度出发，本院综合本案情况酌情确定原告在合同终止后给予被告装潢残值补偿费人民币x元，纳入评估报告中的财产归原告所有。同上理由，原告酌情补偿被告音响、电器设备（音控主机11台、显示屏及主机各120台）及若干台空调设备折价款x元后，上述财产也应归原告所有。关于原告的物业管理费用之请求，因系争房屋的物业管理企业已向本院提起诉讼，故本案中本院不再处理。被告提出双方约定违约金过高之观点于法有据，本院应予采纳，并结合本案实际情况，对违约金标准予以调整。另保证金按合同约定一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告上海某置业有限公司与被告上海某娱乐有限公司于2003年10月16日签订的《上海市房屋租赁合同》于2010年9月14日终止；
二、被告上海某娱乐有限公司应于本判决生效后三日内迁出上海市X路X号2-X层裙房；
三、被告上海某娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某置业有限公司2010年9月14日之前所欠的房屋租金人民币x.68元；
四、被告上海某娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海某置业有限公司结清从2010年9月15日起至其迁出之日止的房屋使用费（参照合同约定的租金标准计算）；
五、被告上海某娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某置业有限公司违约金人民币x元；
六、原告上海某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海某娱乐有限公司保证金人民币x元；
七、原告上海某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告上海某娱乐有限公司装修残值补偿款人民币x元（纳入评估报告中的财产归原告上海某置业有限公司所有）；
八、原告上海某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告上海某娱乐有限公司可移动物品设备的折价补偿款人民币x元（系争房屋内的音控主机11台、显示屏及主机各120台、沙发X组和空调若干台归原告上海某置业有限公司所有）；
九、对原告上海某置业有限公司其余诉请不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案评估费人民币x元，由被告负担。
本案财产保全费人民币5000元（原告预付），由被告负担。
本案受理费人民币x元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长王飞
审判员汤国荣
代理审判员王宜兰
书记员汉静
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