上诉人（原审被告）北京市通州区X镇X村民委员会，住所地北京市通州区X镇X村。
法定代表人张某某，主任。
委托代理人王某某，北京市通州区X镇X村民委员会主任助理。
委托代理人雷书湖，北京市通州区X镇X村民委员会法律顾问。
被上诉人（原审原告）北京慧竹广羽物业管理有限公司，住所地北京市通州区X镇X村北。
法定代表人华某某，经理。
委托代理人王某，北京慧竹广羽物业管理有限公司法律顾问。
上诉人北京市通州区X镇X村民委员会（以下简称西马庄村委会）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2008）通民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
被上诉人北京慧竹广羽物业管理有限公司（以下简称慧竹广羽物业公司）原审诉称：2006年2月23日，慧竹广羽物业公司、西马庄村委会双方签订《通州慧竹丽景住宅小区物业管理服务合同》，约定：西马庄村委会委托慧竹广羽物业公司对通州慧竹丽景住宅小区X号楼X至X单元、X号、X号楼及便民店进行物业管理服务，占地面积为x.63平方米、建筑面积为x.98平方米，业主262户；合同期限自2006年2月23日起至2026年2月22日止；西马庄村委会应在每年供暖期到来前15日按每平方米1.5元向慧竹广羽物业公司支付维修费；如合同未到期限，因西马庄村委会单方解除合同或西马庄村委会的行为表明其不再履行合同时，西马庄村委会必须一次性支付慧竹广羽物业公司违约金60万元，并赔偿慧竹广羽物业公司未到合同期的物业管理费150万元，共计210万元。慧竹广羽物业公司依合同约定履行至今。后由于西马庄村委会领导班子人员调整，村委会主任变更，西马庄村委会分别于2007年10月12日、10月15日和同年12月24日多次派人将《通知》贴到上述楼房每户业主的门上，明确表示收回慧竹广羽物业公司对上述楼房的物业管理服务权。西马庄村委会的上述行为是其单方解除合同的毁约行为，已构成根本违约。现双方已失去合作基础，慧竹广羽物业公司已不具备履行该合同的基本条件，故诉至法院，请求判令：1、解除双方之间的委托物业管理服务合同关系；2、西马庄村委会支付违约金60万元；3、西马庄村委会赔偿未到合同期限的经济损失150万元；4、西马庄村委会给付2007年11月至2008年3月供暖维修费x.69元（总面积x.79平方米×1.5元）；5、西马庄村委会给付2007年11月至2008年3月的供暖服务费x.55元；6、诉讼费由西马庄村委会承担。
上诉人西马庄村委会原审辩称：一、本案双方所签订的物业管理服务合同，其内容从始至终都在保护慧竹广羽物业公司的利益，西马庄村委会只是履行义务，没有权利可言。该合同上有西马庄村委会前主任的签字和西马庄村委会的公章，表面是合法的，但合同内容严重损害了西马庄村委会的集体利益，属于以合法形式掩盖非法目的。合同内容完全是订立合同的当事人双方出于故意、相互串通所形成。根据我国《民法通则》第五十八条、《合同法》第五十二条的相关规定，该合同内容符合法律规定的无效合同情形，系无效合同；二、本届村委会选举后，上届主任对本案物业管理合同只字未提，经西马庄村委会核实，该合同也没有经过党支部讨论和村委会讨论、未经村民代表会议通过和村民会议讨论决定，两委成员、村X村民没有见过合同文本；上届村委会法人于德旺没有将合同原件移交现任村委会成员，并否认有该份合同；西马庄村委会的公章管理员处没有签订该合同的记录。由此可见，上述物业管理服务合同是书记王某利和上届村长于德旺的个人行为，不能代替全体村民，而且其行为严重损害了村民的切身利益；三、慧竹广羽物业公司不履行合同内容，没有工作业绩，致使西马庄村X村民的利益得不到保障，但合同违约章节又无相关处罚依据。综上，双方签订合同不是西马庄村委会的真实意思表示，该合同无论从形式到内容都属于无效合同，故请求驳回慧竹广羽物业公司的诉讼请求。
原审法院查明：2006年2月23日，慧竹广羽物业公司（乙方）与西马庄村委会（甲方）签订《通州慧竹丽景住宅小区物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对通州慧竹丽景住宅小区提供物业管理服务事宜。坐落位置：通州区X镇X村；占地面积：x.63平方米；建筑面积：x.98平方米；楼号：7＃-4－X单元、8＃9＃10＃、便民店；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部分的维修，养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等；甲方预收的物业管理费、楼道灯费交付乙方；甲方的业主拖欠的所有费用（包括供暖费、物业费、水费）归乙方收取，并归乙方所有；甲方应在每年供暖期到来前15日按照每平方米1.5元支付给乙方，作为维修费用；乙方按每年收取的供暖费金额中扣除10％，作为乙方的服务费用；如合同未到期限，因甲方单方解除合同或甲方的行为表明其不再履行合同时，甲方必须一次性向乙方给付违约金60万元整，并赔偿乙方未到合同终止期的物业管理费150万元，共计210万元整；乙方应采取措施达到协议约定的服务标准，否则应当适当减少未达标期间的物业管理费，具体由乙方与业主协商解决；本合同期限自2006年2月23日起至2026年2月22日止，但在本合同期限内，成立业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理合同生效时，本合同自动终止；本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准；本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，慧竹广羽物业公司按约定对该小区进行了物业管理服务。2007年3月5日慧竹广羽物业公司所属竹木厂小区物业部（以下简称物业部）与西马庄村委会签订账目说明，确认：物业部应付西马庄村委会x.55元整；西马庄村委会返回物业部x.73元整；2006-2007年度共计收取金额为x.63元整（建筑面积：7145.37×1.5元），应返回物业部x.05元整；返回物业部6300元电费（发票丢失）；以上4项：物业部应付西马庄村委会x.77元，两本票据已结清。票号为：x-x、x-x。物业部及西马庄村委会均在该账目说明上加盖公章，并由代表人签字确认。2007年12月24日，西马庄村委会向各业主发出通知，内容为:经调查，竹木厂小区X#、21#、22#、23#楼属华某建筑公司开发并建设，之后授权西马庄村委会对该小区物业（包括供暖及费用收取）进行管理。因此，华某建筑公司和西马庄村委会并没有与所谓“广羽慧竹”签署任何协议，原支委于士新当初只是受党支部书记王某利指定办理西马庄与华某建筑公司两者之间物业交接手续（他的权限范围仅此而已）。其后的行为未按法规办事，依照相关程序，于士新交接手续后须向村委会主任和党支部书记汇报，并须经过村X村民代表同意方可实施，而现在确定华某建筑公司因为只与西马庄村委会办理了物业交接手续，所以其单位只认可西马庄村委会，并不针对所谓的“广羽慧竹物业公司”，更没有和“广羽慧竹”签订任何合同，也因为如此广羽慧竹公司管理该小区的一切手续均不符合法定程序。现经过西马庄村X村民代表大会一致民主决议、通过：为避免造成供暖费和其它费用的流失，决定收回该小区的物业管理权，另外，凡是与“广羽慧竹物业公司”在该小区发生经济往来（包括签订租赁协议）的，都要到西马庄村委会进行重新登记，否则后果自负。后双方协商未果，故慧竹广羽物业公司诉至法院解决。原审审理中，慧竹广羽物业公司放弃了第5项诉讼请求。
上述事实，有慧竹广羽物业公司提交的物业管理服务合同、账目说明、西马庄村委会张贴的通知6张、照片19张、西马庄村委会与华某建筑公司签订的协议书、证明、会议记录、收费凭证6张、应收供暖费明细、证人证言及当事人原审陈述等在案佐证。
原审法院认为，慧竹广羽物业公司、西马庄村委会双方自愿签订物业管理服务合同，系双方真实意思表示，且合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。西马庄村委会辩称合同内容完全是订立合同的当事人双方出于故意、相互串通所形成，但其未提交有效证据加以证明，故不予采信。《中华某民共和国村X组织法》第十九条规定，“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；(三）从村集体经济所得收益的使用；(四）村办学校、村X村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”根据上述法律规定，西马庄村委会与慧竹广羽物业公司签订物业管理服务合同并非为必须经村民代表大会讨论决定的事项，故对西马庄村委会以签订物业管理服务合同未经两委会及村民代表讨论通过、是书记王某利和上届村长于德旺的个人行为为由主张合同无效的抗辩意见，不予采纳。双方所签订的物业管理服务合同约定，西马庄村委会应在每年供暖期到来前15日按每平方米1.50元向慧竹广羽物业公司支付维修费。西马庄村委会未按约定履行支付维修费的义务，属违约行为，应承担继续给付之责。故慧竹广羽物业公司要求西马庄村委会支付供暖维修费的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。慧竹广羽物业公司、西马庄村委会双方所签订的物业管理服务合同第二十四条约定合同期限自2006年2月23日起至2026年2月22日止。在该合同履行期间，西马庄村委会于2007年12月在慧竹广羽物业公司管理的小区内张贴通知，提出收回小区物业管理权，上述行为表明西马庄村委会明确表示不履行合同义务，致使慧竹广羽物业公司合同目的无法实现。根据《中华某民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，慧竹广羽物业公司可以解除合同。故慧竹广羽物业公司要求解除双方所签订的物业管理服务合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据《中华某民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。双方所签订的物业管理服务合同约定，如合同未到期限，因西马庄村委会单方解除合同或西马庄村委会的行为表明其不再履行合同时，必须一次性向慧竹广羽物业公司支付违约金60万元整，并赔偿乙方未到合同终止期的物业管理费150万元。《中华某民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。本案慧竹广羽物业公司、西马庄村委会双方所签订的合同中既约定了违约金的数额，又约定了因违约产生损失的数额，而约定的违约金数额低于约定的损失数额，故西马庄村委会承担违约责任的标准应以双方约定的损失数额为限，超出该数额的部分诉讼请求，不予支持。依照《中华某民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、慧竹广羽物业公司与西马庄村委会于二OO六年二月二十三日签订的《通州慧竹丽景住宅小区物业管理服务合同》自判决生效之日解除；二、西马庄村委会支付慧竹广羽物业公司经济损失一百五十万元；三、西马庄村委会给付慧竹广羽物业公司二OO七年十一月至二OO八年三月的维修费三万三千六百零八元六角九分；以上二、三项均于判决生效之日起七日内执行清。四、驳回原告北京慧竹广羽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人西马庄村委会不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：一、原审认定双方自愿签订物业管理服务合同，系双方真实意思表示，且内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定应属有效是错误的。西马庄村委会始终认为，物业服务合同不是其真实意思表示，是虚假的不真实的，是双方代表恶意串通的。西马庄村委会出示大量证据予以证明，但原审均未采信，华某建筑公司签订的协议书及出示的证明系物业服务的根本出处，没有此文件，根本不会出现慧竹广羽物业公司的行为，西马庄村委会根本无权与慧竹广羽物业公司签订物业服务合同，合同应属无效。2、本服务合同存在重大误解。双方虽然签订服务合同内容，但对慧竹广羽物业公司如何服务没有具体内容；同时，双方只约定西马庄村委会的违约行为，未约定慧竹广羽物业公司的违约责任，与现行合同法规相违背，也存在误解，根据相关法律，存在重大误解签订的合同应属无效，对此造成的损失，应自行承担。3、西马庄村委会出示证据证明，从公章出具到合同内容，两委班子、村民代表无人知晓，直到本届换届更换新人选，到案件出现，上届村委会主任仍坚持无此合同。原审法院却认定此合同真实有效。
二、本案违约是慧竹广羽物业公司实际不作为，不正常提供服务不能及时收取相关费用造成。服务合同中明确约定，慧竹广羽物业公司代收供暖费，而慧竹广羽物业公司对此漠不关心，无业绩可言，几十万元供暖费不能到位，同时本届村委会领导从未见到服务合同，做正常工作安排，怎么能认定西马庄村委会有违约行为。
三、服务合同违约金过高，同时无公正公平可言。平等主体间签订合同应权利、义务对等，西马庄村委会违约应承担违约责任，那么慧竹广羽物业公司违约也应承担，对此合同中无此约定，应属无效条款。
四、原审认定2007年3月5日签订账目说明，存在误解。此账目只是慧竹广羽物业公司工作一个阶段，一个期间工作账目，非委托服务整个过程的账目，即从未向西马庄村委会出示过服务账目明细，原审以此确认服务合同实际履行，慧竹广羽公司按合同要求进行物业管理是错误的。
五、就本案情况及与其它问题，给村集体造成损失，本届村委会已向检查机关进行控告。故请求二审法院依法改判，驳回慧竹广羽物业公司的诉讼请求，慧竹广羽公司承担诉讼费。
慧竹广羽公司答辩称：如果西马庄村委会认为合同不属实，其应举证。合同上的盖章是真实的，合同有效。订立合同是当事人双方的真实意思表示，西马庄村委会新任领导班子不知道，这是其村委会内部事务。双方合同中并无重大误解的内容。同意原审判决。
本院经审理查明，原审法院所查事实属实，本院予以确认。
本院认为：西马庄村委会上诉提出其与慧竹广羽物业公司签订的《通州慧竹丽景住宅小区物业管理服务合同》不是其真实意思表示。但该合同加盖了西马庄村委会的公章，能够代表合同的一方当事人。西马庄村委会提出该合同未经村民会议讨论通过，但根据《中华某民共和国村X组织法》第十九条规定，“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；(三）从村集体经济所得收益的使用；(四）村办学校、村X村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”的规定，西马庄村委会与慧竹广羽物业公司签订物业管理服务合同并非为必须经村民代表大会讨论决定的事项，故对西马庄村委会提出的有关合同效力的主张，本院不予支持。双方所签订的物业管理服务合同实际履行中，西马庄村委会于2007年12月在慧竹广羽物业公司管理的小区内张贴通知，表示收回小区物业管理权。慧竹广羽公司以该行为表明西马庄村委会不履行合同义务，致使慧竹广羽物业公司合同目的无法实现，请求解除合同。本院对此认为，根据《中华某民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。即如果一方当事人未按约定履行合同，以致严重影响了对方当事人实现其订立合同时所期望的经济利益的，违约方的行为构成根本违约，合同目的无法实现，继续维持合同关系已无必要。本案中，慧竹广羽公司解除合同的理由是西马庄村委会在其管理的小区内张贴了通知，但除了该张贴通知的行为外，没有其他证据能够证明西马庄村委会的行为已经对慧竹广羽物业公司为小区提供物业服务造成严重影响，慧竹广羽物业公司受到严重损失，导致其合同目的已无法实现。故原审法院认定西马庄村委会的行为已构成根本违约并支持慧竹广羽公司解除合同的请求，判决西马庄村委会支付合同未到期物业费的处理欠妥。由于西马庄村委会张贴通知，慧竹广羽物业公司将其诉至法院，对于双方所签《通州慧竹丽景住宅小区物业管理服务合同》，当事人之间已无继续履行合同的可能，故该合同应予解除，双方当事人对合同解除均负有一定责任。
综上，西马庄村委会的上诉请求，部分成立，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华某民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2008）通民初字第X号民事判决第一项、第三项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2008）通民初字第X号民事判决第二项、第四项；
三、驳回北京慧竹广羽物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费二万三千八百六十八元，由北京慧竹广羽物业管理有限公司负担二万三千七百九十八元；由北京市通州区X镇X村民委员会负担七十元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费一万八千六百零二元，由北京慧竹广羽物业管理有限公司负担一万八千五百三十二元（鉴于北京市通州区X镇X村民委员会已经预交，北京慧竹广羽物业管理有限公司应将此款于判决生效后七日内给付北京市通州区X镇X村民委员会）；由北京市通州区X镇X村民委员会负担七十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长罗珊
代理审判员武子文
代理审判员张濡
二○○八年十二月十九日
书记员张晓慧
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