上诉人（原审被告、反诉原告）北京市房地产综合开发经营公司,住所地北京市朝阳区X路小营。
法定代表人王某，北京市房地产综合开发经营公司总经理。
委托代理人孟丽娜，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人于婧思，北京市康达律师事务所工作人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京尚梁置业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区X村南东北旺农场X号楼X层X号。
法定代表人李某某，北京尚梁置业房地产经纪有限公司总经理。
委托代理人刘峰，北京市拓夫律师事务所律师。
上诉人北京市房地产综合开发经营公司（以下简称“综合开发公司”）因与被上诉人北京尚梁置业房地产经纪有限公司（以下简称“尚梁置业公司”）委托合同纠纷一案，不服北京市崇文区人民法院（2008）崇民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年10月27日受理后，依法组成由法官陈红建担任审判长，法官彭宁燕、种仁辉参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
尚梁置业公司在一审中起诉称：
2003年7月其与综合开发公司签署《房地产代理销售合同》（以下简称“销售合同一”），约定由尚梁置业公司代理综合开发公司位于北京市崇文区广渠门北里商品住房（后名称定为“京城仁合项目”）的销售工作。“销售合同一”对双方权利义务等内容进行了约定。此后，尚梁置业公司开始销售代理工作。2005年尚梁置业公司与综合开发公司续签了《房地产代理销售合同》（以下简称“销售合同二”），“销售合同二”针对销售的实际情况对“销售合同一”的相应条款进行了调整及补充。其中主要约定：1、销售期限延长至2006年5月31日止；2、基本代理佣金按1.5％比例支付；3、超过总销售部分双方按4:6比例分成；4、推广费用由综合开发公司承担。
2003年7月至2006年5月底，尚梁置业公司完成了全部467套商品房单元的销售工作，并办理了全部业主入住手续。实际完成销售总金额为x元，超过计划销售总金额x元，故综合开发公司应当依约向尚梁置业公司支付超额部分的比例分成。但在尚梁置业公司完成代理销售工作后，综合开发公司付款异常困难。2006年6月，尚梁置业公司向综合开发公司书面请款要求支付88万余元基本代理佣金，其却一直拖延至2007的5月10日才支付，综合开发公司逾期支付基本佣金，已经构成违约，故尚梁置业公司有权要求综合开发公司承担违约责任。另虽尚梁置业公司多次向综合开发公司索要超额比例分成款，但其却一直未予支付，据此尚梁置业公司为保护自身合法权益，起诉至法院：1、要求综合开发公司向尚梁置业公司支付销售超额部分分成款240万元整；2、要求综合开发公司承担逾期支付基本佣金的违约金x元；3、案件受理费由综合开发公司负担。本案在审理过程中，尚梁置业公司以计算有误，认为双方约定的计划销售总额为3.1亿元，实际销售总额为人民币x元，超过计划销售总金额为x元，依据4∶6比例，故变更诉讼请求为：1、要求综合开发公司向尚梁置业公司支付销售超额部分分成款x元；2、要求综合开发公司承担逾期支付基本佣金的违约金x元（根据“销售合同二”中第九条第二款，按日万分之三计算，从2006年8月1日截止至实际付款日2007年5月10日，以x元为基数）；3、案件受理费由综合开发公司承担。
综合开发公司在一审中答辩称：
基于本案所涉项目系北京市2002年重点工程，由市财政直接投资建设，项目中商品房销售回款用于偿还财政资金，综合开发公司为该项目建设单位。2003年7月双方所签订“销售合同一”约定，代理期限18个月，自2003年7月1日起至2004年12月31日止；尚梁置业公司在代理期限内，代理项目中商品住房部分应完成3.1亿元的销售额任务；本合同终止时，如尚梁置业公司完成总销售额的85%（不含本数）以下时，代理佣金只按1.5%结算。尚梁置业公司超额完成代理项目总销售额的，超额部分双方按3∶7比例分成。合同签订后至2004年12月31日代理期限届满，尚梁置业公司仅完成销售额约2.2亿元。2004年12月2日代理期限届满前，综合开发公司致尚梁置业公司函件一份，因尚梁置业公司在代理期限内未能完成销售任务指标，综合开发公司根据“销售合同一”决定合同到期后自然终止，双方委托代理关系随之解除，尚梁置业公司在同月3日收到后于同月6日进行了回函。2005年2月7日，尚梁置业公司致综合开发公司及北京市廉租住房管理中心（以下简称“管理中心”）函件一份，表示同意不再承担“京城仁合项目”，并尽快办理结算和接交工作。后因新代理公司迟迟未能选定，考虑到项目销售，综合开发公司于2005年7月18日与尚梁置业公司签订“销售合同二”，就尚未出售的124套商品住房委托尚梁置业公司代理销售。代理期限为17个月，自2005年1月1日起至2006年5月31日止，约定总的代理佣金为1.5％，乙方超额完成代理项目总销售额的，超额部分双方按4︰6比例分成。据此，综合开发公司认为：1、“销售合同一”已期满终止，双方就“销售合同一”的委托代理关系终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民法通则》第六十九条之规定，本案代理期限已于2004年12月31日届满，代理关系自然终止。另从综合开发公司发终止函给尚梁置业公司，告知委托代理关系期满解除且不再续约，及尚梁置业公司表示同意后，“销售合同一”已于2004年12月31日期满终止。2、“销售合同二”不是“销售合同一”的补充协议，是独立于其之外的委托代理合同。“销售合同一”针对该项目468套商品房，代理期限18个月；“销售合同二”针对该项目尚未售出的124套商品房，代理期限为17个月。同时两份合同在费用负担、销售进度及销售价格等均有不同。因此，“销售合同二”是独立于“销售合同一”之外的一份完整合同，不是“销售合同一”的补充协议，双方也未进行过相关约定。3、尚梁置业公司要求综合开发公司支付销售超额部分分成款没有依据。因为“销售合同一”中尚梁置业公司仅销售约2.2亿元，未完成销售额任务，不存在超额部分及分成。而且该合同已到期终止，尚梁置业公司从未主张过超额部分的比例分成，若主张亦已超过诉讼时效。对于“销售合同二”，尚梁置业公司仅代理销售124套尚未售出的商品房。代理期间，尚梁置业公司实际销售123套商品房，销售额约9570万元。根据该份合同约定，尚梁置业公司应制定《销售进度表》、《销售价目表》及销售方案经综合开发公司审定后执行，现因尚梁置业公司未制定124套商品房销售情况，无法确定超额部分及分成款。因尚梁置业公司在18个月代理销售期内仅完成销售任务额的72％，严重影响政府财政资金回收，综合开发公司是在不得已的情况下才委托尚梁置业公司进行剩余商品房销售。在此情况下，若判综合开发公司支付超额分成，不符合合同约定。4、尚梁置业公司要求综合开发公司支付代理佣金的违约金没有依据。由于代理佣金由财政拨付，一直由尚梁置业公司向管理中心提出申请，经管理中心审核报批后，指示综合开发公司向尚梁置业公司付款。综合开发公司经管理中心审核并报批后才向尚梁置业公司支付代理佣金不构成迟延支付，不应承担违约金。另外，“销售合同二”虽约定按月结算佣金，但双方并未实际履行。因该合同所涉佣金只进行了两次结算。尚梁置业公司于2005年10月申请结算2005年1-9月的代理佣金，2006年5月付款；尚梁置业公司于2006年11月申请结算2005年10月至销售完毕的代理佣金及相关费用，2007年5月付款。尚梁置业公司不及时申报代理佣金导致审核期限延长，综合开发公司不应承担违约责任。综上，请求法院依法驳回尚梁置业公司全部诉讼请求。
综合开发公司在一审中反诉称：因“销售合同一”是否终止关系到综合开发公司是否承担超额部分的比例分成，故提出反诉要求：1、请求判决确认综合开发公司与尚梁置业公司签订的“销售合同一”已于2004年12月31日终止；2、反诉费由尚梁置业公司承担。
尚梁置业公司在一审中针对综合开发公司的反诉，答辩称：
不同意综合开发公司的反诉请求，理由如下：1、关于程序方面，因本诉系给付之诉，而反诉是确认之诉，两个诉性质不同，且无论综合开发公司所提出反诉是否成立，都不能直接对尚梁置业公司本诉产生抵销、排斥、吞并的作用，还需其他条件成就，才能产生对抗本诉的效果，所以综合开发公司所提反诉理由不充分。2、关于实体方面，截至2004年12月31日，“销售合同一”并未实际终止，双方代理关系并未解除，尚梁置业公司仍在继续代理销售工作，若综合开发公司不承认代理关系的延续，则销售工作不能实际发生，同时“销售合同二”明确了代理期限终止至2006年5月31日，据此“销售合同一”并未在2004年12月31日发生终止。
一审法院经审理查明：
2003年7月1日，综合开发公司（甲方）与尚梁置业公司（乙方）签订“销售合同一”，约定“甲方：综合开发公司，乙方：尚梁置业公司……第一条代理方式和范围：1、甲方委托乙方作为北京地区的独家销售代理商，代理销售甲方在北京市崇文区广渠门北里开发建设的廉租住房项目的商品住房部分，具体销售总面积和房屋套数、位置由甲乙双方确定后作为本合同附件。……第二条代理期限：甲方委托乙方销售的代理期限为18个月，自2003年7月1日起至2004年12月31日止。代理期限可以因本合同终止或解除而缩短，也可以由双方协商延长。……第四条销售进度及销售价格：1、乙方根据甲方资金回收计划制定代理项目的《销售进度表》，《销售进度表》应明确代理期限内每月应完成的销售面积和销售额，经甲方认可后作为本合同的附件。2、乙方须严格按照《销售进度表》销售代理项目，在代理期限内，代理项目中商品住房部分应完成3.1亿元人民币的销售额任务。……3、乙方根据甲方资金回收计划制定代理项目的《销售价目表》，《销售价目表》应明确各套房屋的售价，经甲方认可后作为本合同的附件。……第五条代理佣金及支付：……（3）乙方超额完成代理项目总销售额的，超额部分甲乙双方按3∶7比例分成。……第九条合同的解除和终止：……3、发生下列情况之一的，本合同终止：（1）双方协商一致同意提前终止合同的；（2）代理期限届满，双方未就续约达成一致意见的；……”同月22日，综合开发公司与尚梁置业公司分别签订了《销售进度细表》和《推楼进度》作为“销售合同一”的附件。
2004年12月2日，综合开发公司向尚梁置业公司发函，载明：“贵公司与我方于2003年7月1日签订的广渠门北里廉租房项目《房地产代理销售合同》即将到期。……鉴于贵公司在代理期限内未能完成销售任务指标，且与贵方所作的承诺差距较大，故我方根据《房地产代理销售合同》决定该合同到期后自然终止，双方的委托代理关系随之解除，我方不再与贵公司续约。……”同月6日，尚梁置业公司向管理中心回函，其上载明：“……尚梁置业房地产经纪公司与房地产综合开发经营公司签订的《房地产代理合同》即将到期，尚梁置业公司在项目销售期间做了大量的工作，但未能在代理期限内完成销售任务指标，即使如此尚梁置业仍旧继续着销售工作，由于2005年1月份推广计划和一系列的推广方案需要提前一个月与广告公司拟订，故就代理合同是否续签事宜请上级领导给予确认，以避免2005年1、2月份推广计划不能按时制定……”2005年2月7日，尚梁置业公司分别向综合开发公司、管理中心发函，其上载明：“……尚梁公司本着善始善终的工作原则，在开发公司未确定代理公司之前，尚梁公司继续承担着京城仁和销售工作，直至办理完全部交接手续。由于开发公司近期提出合同结算和交接事宜，但未拿出具体交接方案。为了考虑到京城仁合项目后期能更好地运行，尚梁公司同意不再承担京城仁和销售代理工作，并且尽快办理结算和交接工作。”
在2004年12月31日“销售合同一”到期后，尚梁置业公司继续为综合开发公司代理销售“京城仁合项目”，直至2005年7月18日，双方签订了“销售合同二”，其上约定：“甲方：北京市房地产综合开发经营公司，乙方：北京尚梁置业房地产经纪有限公司……第一条代理方式和范围：1、甲方委托乙方作为北京地区的独家销售代理商，代理销售甲方在北京市崇文区广渠门北里开发建设的廉租住房项目的商品住房部分（以下简称“代理项目”），具体销售总面积和房屋套数、位置由甲乙双方确定后作为本合同附件。……第二条代理期限：甲方委托乙方销售的代理期限为17个月，自2005年1月1日起至2006年5月31日止。……第四条销售进度及销售价格：1、乙方根据甲方资金回收计划制定代理项目的《销售进度表》，《销售进度表》应明确代理期限内每月应完成的销售面积和销售额，经甲方认可后作为本合同的附件。2、乙方根据甲方资金回收计划制定代理项目的《销售价目表》，《销售价目表》应明确各套房屋的售价，经甲方认可后作为本合同的附件。……第五条代理佣金及配合费用支付：1、代理佣金根据甲方实际回收房款比例计算。（1）本合同履行期间，总的代理佣金为1.5％，以到达甲方指定账户内的实际回款为基数。（2）乙方超额完成代理项目总销售额的，超额部分甲乙双方按4∶6比例分成。2、基本代理佣金按月结算。甲方以下押月方式按实际到账款项支付乙方上月应得的基本代理佣金。……第九条违约责任：……2、甲方逾期支付代理佣金，每逾期一天，按应付款的万分之三支付违约金。”2005年10月10日，尚梁置业公司向管理中心发函要求结算2005年1月--9月关于“京城仁合项目”佣金x元人民币。2006年11月15日，尚梁置业公司向管理中心发函，载明：“……截止到2006年11月15日止，尚梁公司已结算佣金x.95元人民币，未结算佣金为x.28元人民币。”
另查，综合开发公司在销售“京城仁合项目”期间，其实际与房屋买受人签订房屋买卖合同，并分别于2003年7月1日至2004年12月31日销售344套、2005年1月1日至2005年7月18日销售32套、2005年7月19日至2006年5月31日销售91套，共计销售467套，实际销售金额x.33元，在此期内均由尚梁置业公司进行代理销售。
2003年9月15日至2007年5月10日期间，综合开发公司共向尚梁置业公司支付“京城仁合项目”代理佣金合计人民币x.95元。其中2004年12月前的佣金在2005年6月支付完毕，合计x.41元；2005年1--9月间的佣金在2006年5月支付完毕，合计x.54元；2005年10月--2006年5月的佣金系在2007年5月10日支付完毕，合计x元。
再查，2006年9月20日尚梁置业公司向管理中心发出《京城仁合超出部分结算申请》，要求超出销售额部分分成款540万元。2008年3月11日尚梁置业公司向北京市建设委员会发函，要求按“销售合同二”约定，结算2005年1月至项目销售完毕超额销售分成款x元。
2006年11月6日，管理中心发函至住宅发展与保障处并苗主任，载明：广渠门北里“京城仁和家园”项目自2003年7月开盘销售以来，由尚梁置业公司代理销售，代理期限至2004年12月31日。2005年7月，综合开发公司与尚梁置业公司续签了代理合同（附后），将委托期限延长至2006年5月31日，佣金仍按销售回款的1.5％计提。
上述事实，有尚梁置业公司提交的“销售合同一”及附件、“销售合同二”、《京城仁合超出部分结算申请》、《关于结算广渠门商品房销售佣金的报告》、代理佣金付款发票及支付凭证，综合开发公司提交的“销售合同一”及附件、《关于终止广渠门北里廉租房项目（京城仁合）代理销售合同的函》、《关于代理合同的回函》、《关于京城仁合项目交接与结算工作的函》二份、“销售合同二”、2005年1--9月份结算佣金请示、付款发票、支票存根、《2005年项目超出底价部分结算申请》及已售出的123套商品房附表及双方当事人庭审笔录在案佐证。
除上述事实外，尚梁置业公司为证明其诉讼请求，向一审法院另行提供了以下证据：1、京城仁合项目广告宣传资料；2、关于办理京城仁合地名登记手续申请；3、2003年9月3日《关于结算佣金的请示》；4、认购书审批单；5、土地权属登记事务中心两份证明；6、推广费支出统计；7、民生银行放款滞后的报告；8、《关于协调客户看房的报告》；9、2004年9月6日《关于销售代理协议延期报告》；10、《销售情况分析》；11、《关于京城仁合结算佣金的申请》；12、《关于京城仁合尾房销售事宜》；13、《京城仁合销售结案工作申请》两份；14、《京城仁合结案工作汇报》；15、《律师函》；16、2005年1--5月请款报告。以上证据综合开发公司经庭审质证，均不予以认可。一审法院综合考量上述证据真实性、合法性和关联性，不能达到相应证明效果，不予认证。
综合开发公司为证明其主张事实及反诉请求，向一审法院另行提交了以下证据：1、北京市人民政府办公厅《关于印发北京市2002年在直接关系群众生活方面拟办重要实事的通知》、北京市人民政府公文批办及北京市国土资源和房屋管理局、北京市发展计划委员会、北京市财政局《关于广渠门北里廉租房建设有关优惠政策的请示》；2、北京市发展计划委员会、北京市建设委员会《关于广渠门北里廉租房工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》；3、《关于十一月份开售新户型的申请》及附表、《关于现房涨价的申请》及附表；4、新京报报道及搜房网报道。以上证据尚梁置业公司经庭审质证，均不予以认可。一审法院综合考量上述证据真实性、合法性和关联性，不能达到相应证明效果，不予认证。
另，综合开发公司职员肖节辉在本案审理过程中出庭作证，证明从未收到过尚梁置业公司所提交的《关于销售代理协议延期报告》、《京城仁合销售结案工作申请》及管理中心的《关于结算广渠门商品房销售佣金的报告》。因肖节辉系综合开发公司工作人员，与其存有利害关系，故对肖节辉证人证言一审法院不予采信。
一审法院判决认定：
根据查明的事实，尚梁置业公司、综合开发公司所签订的“销售合同一”、“销售合同二”均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效。合同一经成立，合同相对方应当依约履行各自义务，未履行义务一方应当承担相应责任。归纳庭审当事人陈述及举证、质证情况，现本案双方争议焦点为“销售合同一”与“销售合同二”之间的关系，“销售合同一”是否于2004年12月31日到期终止；综合开发公司是否应当向尚梁置业公司支付销售超额部分分成款；综合开发公司是否应承担逾期支付基本佣金的违约金。
一、“销售合同一”与“销售合同二”之间的关系，“销售合同一”是否于2004年12月31日到期终止。
因自2003年7月至2006年5月期间，尚梁置业公司一直为综合开发公司代理销售“京城仁合项目”，期间虽在2004年12月和2005年2月双方对于“销售合同一”到期终止事项进行过协商，但实际尚梁置业公司并未停止对于“京城仁合项目”代理销售的工作，综合开发公司也未提出异议，双方当事人委托代理销售的法律关系一直延续，从综合开发公司一直向尚梁置业公司支付基本佣金亦可证明。现综合开发公司认为“销售合同一”已于2004年12月31日到期终止，并且“销售合同二”是独立于“销售合同一”而存在的，单一从合同形式上看两份合同是彼此独立。但是综合两份合同签订过程及合同内容分析，两份合同均约定代理销售项目系崇文区广渠门北里开发建设的廉租住房项目的商品住房部分，“销售合同二”正是基于在“销售合同一”到期后尚梁置业公司持续为综合开发公司进行代理销售而产生，同时在基本佣金支付流程及形式上也延续了“销售合同一”，因此两份合同存在内在牵连性，不应孤立的区分两份合同的独立性。合同的属性及目的不应忽略合同履行的实际情况，正是因为在“销售合同一”到期后尚梁置业公司继续为综合开发公司代理销售“京城仁合项目”，同时综合开发公司也接受尚梁置业公司此行为，并且在2005年7月18日签订了“销售合同二”，将该份合同有效期追溯至2005年1月1日，与“销售合同一”时间进行了前后承接。以上事实将“销售合同一”和“销售合同二”的内在联系充分进行了展示，形成了有效的事实链条，达到了映证“销售合同二”系“销售合同一”延续的客观情况。据此，综合开发公司的抗辩理由缺乏事实依据，将客观情况进行了割裂，一审法院不予采纳。因此，“销售合同一”在2004年12月31日并未实际终止，“销售合同二”是“销售合同一”的延续，综合开发公司的反诉请求一审法院不予支持。
二、综合开发公司是否应当向尚梁置业公司支付销售超额部分分成款。
综合开发公司认为在尚梁置业公司没有完成“销售合同一”销售任务，“销售合同二”对于销售项目总销售额没有约定，且尚梁置业公司没有履行相应的制作合同附件义务下，其不应承担相应的超额部分分成款。现因“销售合同二”与“销售合同一”之牵连关系，在“销售合同一”中已明确约定总销售额为3.1亿元，虽尚梁置业公司在“销售合同一”履行期内并未完成销售总额，但是因“销售合同二”的延续，其在该合同有效期内完成相应的销售总额任务应当认定尚梁置业公司对于代理销售的完成。以综合开发公司的意见，在尚梁置业公司未制定相应合同附件时无法进行销售工作，不能确定销售价格，但是实际销售过程中综合开发公司并未对于“京城仁合项目”房屋销售提出异议，其作为房屋买卖合同当事一方主体，若其对于销售价格存有异议，有权选择适当价格或对销售价格提出异议，现因其在销售过程中未提出异议，待“京城仁合项目”已经销售完毕后提出价格异议，违反了诚信原则。正是基于“销售合同一”与“销售合同二”内在牵连性，作为尚梁置业公司有理由相信对于“代理项目总销售额”的约定同“销售合同一”中数额的约定，双方只是对于超额部分比例进行了调整。因此，综合开发公司所提出抗辩理由缺乏事实依据，一审法院不予采信。现双方在庭审过程中一致认可本案所涉代理销售项目总销售额为x.33元，一审法院不持异议。依据“销售合同二”中所约定比例，扣除3.1亿元代理项目总销售额，现综合开发公司应当向尚梁置业公司支付超额部分分成款人民币x.8元，故对于尚梁置业公司此部分诉讼请求数额一审法院予以适当调整。
三、综合开发公司是否应承担逾期支付基本佣金的违约金。
“销售合同二”中虽约定了基本佣金的支付时间，但是在合同实际履行过程中，尚梁置业公司是向管理中心发出请示函，待管理中心批复后，再由综合开发公司进行付款。双方当事人以自身的实践行为对于合同所约定的基本佣金形式及流程进行了变更，同时亦是对于付款时间的再行约定。同时在尚梁置业公司对于此前基本佣金支付时间未提出异议的前提下，并且以自身行为默示的接受了综合开发公司支付基本佣金的形式，现在又对此提出异议，亦违反了诚信原则。因此，综合开发公司对于此部分的抗辩理由一审法院予以采纳，尚梁置业公司要求综合开发公司承担延期支付基本佣金违约金的诉讼请求缺乏事实依据，于法无据，一审法院不予采纳。
综上，现尚梁置业公司已经完成代理销售任务，综合开发公司应当按照合同约定履行相应责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零五条之规定，判决：一、自本判决生效之日起十五日内，北京市房地产综合开发经营公司向北京尚梁置业房地产经纪有限公司支付销售超额部分分成款x.8元；二、驳回尚梁置业公司其他诉讼请求；三、驳回综合开发公司的反诉请求。
综合开发公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由如下：
一、一审判决认定事实不清,在证据采纳上有失公正。
1、一审判决认定，“2006年9月20日尚梁置业公司向管理中心发出《京城仁合超出部分结算申请》,要求超出销售额部分分成款540万元。”一审庭审中，尚梁置业公司未向一审法院提交已将该申请送达给管理中心的证据，综合开发公司不予认可。一审法院仅凭尚梁置业公司的口头陈述予以认定依据不足。
2、一审判决认定，“2006年11月6日，管理中心发函至住宅发展与保障处并苗主任……”一审庭审中，尚梁置业公司仅提供该函的复印件，无法提供原件，综合开发公司不予认可。而且，该函与综合开发公司无关。一审法院对该函予以认定依据不足。
3、综合开发公司一审提交了尚梁置业公司2005年2月7日致综合开发公司《关于京城仁合项目交接与结算工作的函》,尚梁置业公司当庭认可该函的真实性。尚梁置业公司在该函中承认“销售合同一”已履行完毕，一审法院忽视了这一事实。
4、综合开发公司一审提交了《关于印发北京市2002年在直接关系群众生活方面拟办重要实事的通知》、北京市人民政府公文批办及《关于广渠门北里廉租房建设有关优惠政策的请示》、《关于广渠门北里廉租房工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》,以证明涉案项目及资金等情况。一审庭审中，尚梁置业公司质证后认为上述文件与涉案项目并非同一项目,一审法院未经查证即不予认定有失公正。
5、综合开发公司一审提交了《关于十一月份开售新户型的申请》及附表、《关于现房涨价的申请》及附表等证据以证明在“销售合同二”履行期间，沿用2004年定价，不存在销售超额的问题。然而，一审判决对此未予查证及认定。因“销售合同二”的销售价格决定了对销售超额分成的认定问题，一审法院未查实“销售合同二”的销售定价，属遗漏事实。
二、一审法院未经当事人申请，强行指定综合开发公司当庭旁听人员作为证人，为尚梁置业公司作证，违反法定程序，且对证人证言的认定自相矛盾。
综合开发公司工作人员肖节辉旁听了本案一审每次庭审。2008年8月22日庭审质证中，尚梁置业公司就其中两份证据口述送达给肖节辉但未提供书面证据，一审法院强行指定旁听人员肖节辉为证人。尚梁置业公司就两份证据的送达向肖节辉进行了询问，并扩大询问与肖节辉无关的2006年11月6日管理中心致住宅发展与保障处并苗主任的《关于结算广渠门商品房销售佣金的报告》的真实性。肖节辉均予以否认。一审判决据此认定，因肖节辉系综合开发公司工作人员，与其存有利害关系，故对肖节辉证人证言本院不予采信。
综合开发公司认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，证人不得旁听法庭审理。证人出庭作证应经当事人申请。
而本案，一审法院未经旁听人员肖节辉的同意，强令其出庭作证，并非基于当事人申请，一审法院的做法明显违反法定程序，影响案件的公正审理。
三、一审判决片面认定两份合同在销售时间上有延续性，忽视两份合同具有独立的法律关系，混淆适用。
综合开发公司认为，“销售合同一”与“销售合同二”是基于不同销售阶段签订的两份完整、独立的代理销售合同，不具有补充关系，不应混淆适用。
1、两份合同涉及涉案项目商品房销售的两个阶段，从约定内容来看，两份合同的代理事项、代理期限是不同的，费用负担、销售进度及销售价格、代理佣金及支付、违约责任等也约定不同。因此，两份合同是内容完整、独立适用的代理销售合同，当事人双方的权利义务是不同的。
2、“销售合同一”第九条第3款约定，代理期限届满，双方未就续约达成一致意见的，本合同终止。事实表明，“销售合同一”在2004年12月31日代理期限届满时，双方没有重新续约，从综合开发公司提供的双方往来函件显示，双方亦已明确“销售合同一”履行完毕，代理关系终止。
3、根据建设部《商品房销售管理办法》第二十五条之规定，商品房销售代理应以书面形式确定。《中华人民共和国民法通则》第六十九条规定，代理期间届满或者代理事务完成，委托代理终止。尚梁置业公司在代理权终止后所进行的销售行为，经过综合开发公司的追认，于2005年7月18日另行签订“销售合同二”以书面形式予以确认，不能以此视为“销售合同一”的延续。而且，从“2005年1-9月的代理佣金是在‘销售合同二’签订后才进行结算”这一事实来看，双方必须另行签订“销售合同二”才能结算代理佣金同样证明两份销售合同的独立性。
4、双方从未约定“销售合同二”是“销售合同一”的补充协议，因此,两份合同不具有补充关系，不能混淆适用。
四、一审法院将两份合同的销售总额合并计算超额分成，既不符合合同约定，亦显失公平。
1、“销售合同一”约定，代理期限内，代理项目中商品住房部分应完成3.1亿元的销售额任务。尚梁置业公司超额完成代理项目总销售额的，超额部分双方按3∶7比例分成。然而，尚梁置业公司在代理期限内仅完成销售额x.63元，不足总销售额的70％，不存在超额部分，亦无超额分成。而且，尚梁置业公司之前从未就“销售合同一”所涉销售额主张过超额分成，现起诉主张已超过诉讼时效。
2、“销售合同二”约定，尚梁置业公司超额完成代理项目总销售额的，超额部分双方按4∶6比例分成。但总销售数额双方并无明确约定。因“销售合同二”仅涉及尚未售出房屋的代理销售，故总销售额是指未售房屋的总销售额。“销售合同二”履行期间，沿用2004年定价出售房屋123套，不存在超额分成。
3、两份合同均约定，具体销售总面积和房屋套数、位置由双方确定后作为合同附件。两份合同销售套数的不同，决定了总销售额的不同。“销售合同一”明确约定了总销售额为3.1亿，“销售合同二”无此约定。一审法院不能认定“销售合同二”的总销售额仍为3.1亿。
2008年3月11日，尚梁置业公司致市建委《2005年项目超出底价部分结算申请》。经尚梁置业公司计算，2005年1月至项目销售完毕，实际销售金额为x元，底价金额为x元，超出底价金额为x元。按双方签署合同第五条第l款第（2）项约定，应结算分成x元。根据该申请，尚梁置业公司针对“销售合同二”是以未售房屋的销售总额作为项目总销售额，而非3.1亿，与综合开发公司主张的“总销售额是指未售房屋的总销售额”是一致的。
4、销售超额分成从性质上是综合开发公司对尚梁置业公司在限期内超额完成销售额任务的奖励。如果超出限定期限，则不存在分成奖励。尚梁置业公司本应在18个月销售完毕的项目,却用了35个月才销售完毕，已严重影响政府财政资金的回笼，加大销售成本。若再判政府承担超额分成，则导致国有资产的流失，必然显失公平，故请求：撤销（2008）崇民初字第X号民事判决，发回一审法院重新审理。
尚梁置业公司服从一审法院判决，其针对综合开发公司的上诉理由答辩称：
一、一审法院认定证据并无不当。
作为该商品房项目的唯一代理销售商，自2003年至起诉前，我方完整保存了双方合作期间往来资料。为了便于法院清晰了解本案重要争议焦点，我方从中节选了一部分具有证明力的资料组成一审证据。但综合开发公司始终采取掩盖及歪曲事实的策略,只要没有其签字、盖章的文字资料,综合开发公司一律予以否认。一审法院在综合考虑证据真实性、合法性、关联性的情况下,对相关证据予以采信。故我方认为一审法院对相关证据采信是正确的。
二、一审法院在庭审阶段向相关人员了解案情并无不当。
《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定：“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。”一审阶段，尚梁置业公司提供了合作阶段综合开发公司主要业务联系人为肖节辉及尚梁置业公司大部分文件都直接送达到肖节辉手中的情况。一审庭审阶段，肖节辉作为综合开发公司的工作人员参与本案一审旁听，恰恰可以证实，肖节辉是双方合作期间综合开发公司的主要负责人员。一审法院在了解到相关情况后，当即要求肖节辉离开法庭，并听候法庭传唤。庭审进行到相应阶段后，法庭要求肖节辉入庭，并向其了解相应情况。一审法院不存在违反法定程序的事实。
三、对本案实质争议焦点“销售合同一”与“销售合同二”的关联性问题及超额分成金额确定的问题，我方同意一审法院的判决内容。
虽然“销售合同一”与“销售合同二”从单一形式上看是两份独立的合同。但判断两份合同关联性更重要的依据是尚梁置业公司的代理工作自2003年至2006年从未中断的事实，该项目全部468套住房均由尚梁置业公司代理销售。综合开发公司并未直接销售一套住房。正是因为“销售合同一”到期后尚梁置业公司继续为综合开发公司代理销售该项目房屋，综合开发公司也接受了尚梁置业公司的代理销售行为，直到代理销售工作接近尾声时，双方签订“销售合同二”,将代理期限延续至2006年5月31日。同时，双方对某些商业条件的调整通过“销售合同二”予以补充确认。因此，“销售合同一”在2004年12月31日并未实际终止，“销售合同二”是“销售合同一”的延续。
而针对超额分成金额的确定，一审法院判决中关于“销售合同一”与“销售合同二”具有内在牵连性，尚梁置业公司在代理期限内完成销售任务总额，应当认定代理销售任务的完成，以及“销售合同一”与“销售合同二”约定的代理项目总销售额为同一销售任务,“销售合同二”仅是对超额分成比例进行了调整的相关认定是正确的。综上，一审法院的判决应当维持。
一审法院经审理查明的事实除“再查”部分的事实外，其他事实与一审法院查明的事实一致。对于一审法院“再查”部分的事实，因尚梁置业公司未提供证据证明综合开发公司收到《京城仁合超出部分结算申请》的事实，以及尚梁置业公司未提供管理中心发至住宅发展与保障处并苗主任“关于结算广渠门商品房销售佣金的报告”的原件，故本院不予确认。
本院经审理认为：
一、关于“销售合同一”与“销售合同二”的效力
综合开发公司与尚梁置业公司签订的“销售合同一”及附件与“销售合同二”系综合开发公司为委托尚梁置业公司代理其销售商品住房事宜达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”对此，综合开发公司与尚梁置业公司均应按照上述合同的约定履行各自的义务。
二、关于一审程序问题
综合开发公司认为，一审法院未经当事人申请，指定旁听人员作为证人为尚梁置业公司作证，违反法定程序。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条规定：“当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可。”该条规定了当事人申请证人出庭作证提出的期限，且需经人民法院许可，但上述规定并未对法院依职权要求可能知道案件情况的人出庭作证做出限制性规定。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条关于“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。”的规定，一审法院要求综合开发公司人员出庭作证并未违反法定程序。
三、关于本案的诉讼时效问题
综合开发公司认为，尚梁置业公司从未就“销售合同一”的销售额向其主张过超额分成款，故其诉讼请求已超过法定诉讼时效。
本院认为，合同履行期间，截至2007年5月10日，综合开发公司仍然在向尚梁置业公司支付代理佣金，由此表明，双方之间的合同一直处于履行状态，尚梁置业公司的请求并未超过法定诉讼时效。综合开发公司的上述诉称理由不成立，本院不予支持。
四、关于“销售合同一”与“销售合同二”的关系问题
综合开发公司认为，一审判决片面认定两份合同在销售时间上有延续性，忽视两份合同具有独立的法律关系。
本院认为，首先，“销售合同一”第九条“合同的解除和终止”第3款约定：“发生下列情况之一的，本合同终止……（2）代理期限届满，双方未就续约达成一致意见的；……”履行中，虽然尚梁置业公司未在“销售合同一”约定的履行期限届满时完成双方约定的销售任务指标，但双方最终以签订“销售合同二”的方式就续约达成了一致，故不符合合同约定的终止条件。其次，“销售合同一”履行期限届满后，尚梁置业公司始终继续着代理销售的工作，对此，综合开发公司不仅未提出异议，且继续与尚梁置业公司签订了“销售合同二”；第三，“销售合同一”约定的履行期限至2004年12月31日届满，但双方在2005年7月18日签订“销售合同二”时将履行期限的起算日期提前至2005年1月1日，与“销售合同一”约定的履行期限的截止日期进行了衔接。鉴于此，综合开发公司与尚梁置业公司通过签订“销售合同二”的方式将“销售合同一”的履行期限进行了延长，“销售合同二”系“销售合同一”的延续。第四，虽然“销售合同二”是对“销售合同一”未售出部分的商品住房部分由尚梁置业公司继续代理做出的约定，但两份合同的代理事项是相同的，均系京城仁合项目项下的商品住房部分的销售。同时，“销售合同二”约定的销售内容并未排除两份协议签订之间尚梁置业公司已销售的商品住房部分，鉴于此，综合开发公司已通过签订“销售合同二”的方式认可尚梁置业公司继续履行“销售合同一”未销售完成的商品住房部分，“销售合同二”系“销售合同一”的延续。综合开发公司的反诉请求应予驳回。
五、关于销售超额分成款的支付问题
综合开发公司认为，一审法院将两份合同的销售总额合并计算超额分成，既不符合合同约定，亦显失公平。
本院认为，综合开发公司与尚梁置业公司在“销售合同一”的基础上对“销售合同二”的部分条款所做的调整系根据“销售合同二”签订时的销售状况确定的，比如履行期限的延长、受托人继续销售未售出部分的商品住房、超额分成比例4∶6等内容，但两份合同的总销售指标是确定的，即3.1亿元，它并未在“销售合同二”中予以调整或重新约定。同时，基于两份合同的延续性，其销售总额应当是合并计算的。因此，尚梁置业公司在完成两份合同的销售任务后，综合开发公司应当按照“销售合同一”约定的总销售指标对超额部分向尚梁置业公司支付分成款。综合开发公司的上述诉称理由不成立，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二万二千零一十一元（北京尚梁置业房地产经纪有限公司已预交），由北京尚梁置业房地产经纪有限公司负担九百五十三元；由北京市房地产综合开发经营公司负担二万一千零五十八元（于本判决生效之日起七日内给付北京尚梁置业房地产经纪有限公司）；反诉案件受理费二十五元，由北京市房地产综合开发经营公司负担（已交纳）。
二审案件受理费四万二千一百六十六元，由北京市房地产综合开发经营公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长陈红建
审判员彭宁燕
审判员种仁辉
二○○八年十二月十八日
书记员王某
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