上诉人（原审被告）北京夏都房地产开发有限公司,住所地北京市延庆县X街X号。
法定代表人温某甲，董事长。
委托代理人温某乙，男，X年X月X日出生，汉族，北京夏都房地产开发有限公司职员，住（略）。
委托代理人胡云，北京市开拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国民生银行股份有限公司北京崇文门支行，住所地北京市崇文区崇文门外大街X号正仁大厦首层。
负责人周某，行长。
委托代理人张静，北京市富普博淳律师事务所律师。
委托代理人李华丹，北京市富普博淳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨某丙，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
委托代理人杨某丁，女，X年X月X日出生，外企服务公司职员，住（略）。
上诉人北京夏都房地产开发有限公司（以下简称“夏都房地产公司”）因与被上诉人中国民生银行股份有限公司北京崇文门支行（以下简称“民生银行崇文门支行”）、杨某丙金融借款合同纠纷一案，不服北京市崇文区人民法院（2008）崇民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年12月23日受理后，依法组成由法官陈红建担任审判长，法官彭宁燕、种仁辉参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
民生银行崇文门支行在一审中起诉称：
2003年9月4日，民生银行崇文门支行与杨某丙、夏都房地产公司签订《个人住房抵押借款合同》,约定：杨某丙因购房向民生银行崇文门支行借款46万元，借款期限20年，分期还款，借款人违反合同约定的情况下民生银行崇文门支行有权提前收回贷款。合同签订后，民生银行崇文门支行依约发放46万元贷款。此后，杨某丙未向民生银行崇文门支行按期偿还借款本金及利息。民生银行崇文门支行在向杨某丙催款未果后，诉至法院，要求判令杨某丙偿还借款本金x.45元并支付上述借款至本金全部清偿之日止的利息和罚息（至2008年6月18日前的利息为x.32元）；2、夏都房地产公司对杨某丙债务承担连带保证责任。
杨某丙在一审中对于民生银行崇文门支行提出的诉讼请求予以认可。
夏都房地产公司在一审中答辩称：
夏都房地产公司向民生银行崇文门支行承担担保责任事实存在，但因该担保为阶段性保证，同时杨某丙同意以房产为其债务向民生银行崇文门支行提供抵押，因民生银行崇文门支行未办理抵押登记，故依照法律规定夏都房地产公司不应再承担保证责任。
一审法院经审理查明：
2003年6月11日，民生银行崇文门支行与夏都房地产公司订立合作协议，约定：民生银行崇文门支行为夏都房地产公司开发销售的夏都家园提供个人房产抵押贷款，夏都房地产公司应协助民生银行崇文门支行办理借款所购房产的抵押登记手续。同年9月4日，民生银行崇文门支行与杨某丙、夏都房地产公司签订《个人住房抵押借款合同》,约定：杨某丙因购房向民生银行崇文门支行借款46万元，借款期限自2003年9月19日至2023年9月19日，年利率5.04％，按月还款，如借款人违反合同约定未按时还款，民生银行崇文门支行有权要求借款人立即提前偿还全部贷款，并按中国人民银行有关规定对逾期款项按日万分之二点一支付罚息；夏都房地产公司自愿为本合同项下借款人债务承担连带保证责任，借款人在抵押房产办理抵押登记后才到期的债务，夏都房地产公司不再承担保证责任，此外杨某丙以其位于北京市朝阳区南湖东园X号房产向民生银行崇文门支行提供抵押。同年9月19日民生银行崇文门支行向杨某丙发放贷款46万元。自同年10月起杨某丙持续拖欠民生银行崇文门支行借款本金及利息，此间夏都房地产公司向民生银行崇文门支行履行了部分保证责任，还款额为x.08元。现民生银行崇文门支行主张杨某丙欠款本金x.45元及至2008年6月18日前的利息x.32元。另查，2005年1月26日，夏都房地产公司将杨某丙房产证交与民生银行崇文门支行，现该房产未办理抵押登记。
以上事实有民生银行崇文门支行提交的借款申请表、《个人住房抵押借款合同》、借款凭证、放款记录、还款表、授权委托书、合作协议，夏都房地产公司提交的《个人住房抵押借款合同》、房产证交接单、还款清单，各方当事人的陈述及庭审笔录在案为证。
一审法院判决认定：
民生银行崇文门支行与杨某丙、夏都房地产公司签订的《个人住房抵押借款合同》，没有违反法律规定合法有效。杨某丙理应依借款合同向民生银行崇文门支行履行还本付息义务，其持续拖欠还款的行为已构成违约，故民生银行崇文门支行要求杨某丙偿还借款本金x.45元并支付此款至清偿日止的利息、罚息的请求，一审法院予以支持。依照借款合同约定夏都房地产公司应就杨某丙全部欠款承担保证责任，其作为担保人仅向民生银行崇文门支行履行部分还款义务的行为亦构成违约，故民生银行崇文门支行要求夏都房地产公司对杨某丙的债务承担连带保证责任的请求，于法有据，一审法院予以支持。关于夏都房地产公司提出杨某丙房产未办理抵押登记手续的责任应由民生银行崇文门支行承担，不同意承担连带保证责任之辩解，鉴于抵押登记手续不属于单方当事人可独立完成事宜，抵押登记手续未办理导致抵押权未设立的责任不能归责于民生银行崇文门支行，同时借款合同约定夏都房地产公司在抵押房产办理抵押登记后才不承担保证责任，故本案尚不具有免除保证责任的条件，其相应辩解不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，一审法院判决：一、自本判决生效之日起三十日内，杨某丙偿还中国民生银行股份有限公司北京崇文门支行借款本金四十一万八千二百二十四元四角五分并按借款合同约定支付此借款本金至全部清偿日止的利息、罚息（其中计算至二ＯＯ八年六月十八日前的利息及罚息为五万三千二百六十七元三角二分）；二、北京夏都房地产开发有限公司对本判决第一项杨某丙的债务承担连带保证责任；三、北京夏都房地产开发有限公司在承担本判决第一项连带保证责任后，有权向杨某丙追偿。
夏都房地产公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由如下：
一、根据《个人住房抵押借款合同》第30条第1款的规定，夏都房地产公司为阶段性保证担保，即对在抵押房产办妥抵押登记之后才到期的债务,不再承担保证责任。
二、民生银行崇文门支行怠于办理抵押登记，阻止合同成立条件的成就，依法应免除夏都房地产公司的担保责任。
1、2005年1月25日，夏都房地产公司己将杨某丙抵押房产的《房屋所有权证》交付民生银行崇文门支行。
2、依据《个人住房抵押借款合同》第13条第4款规定，杨某丙已将办理抵押登记的手续交付民生银行崇文门支行,并授权民生银行崇文门支行或其指定的中介机构办理房产抵押登记手续。
3、《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时解除。”“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”由于民生银行崇文门支行无故拖延办理房产抵押登记，经夏都房地产公司多次催促至今仍未办理，是故意损害夏都房地产公司利益的行为。一审法院将民生银行崇文门支行怠于行使抵押权的后果，判决由夏都房地产公司承担显失公平。
三、一审判决适用法律错误。
1、《中华人民共和国物权法》从X年X月X日生效，《个人住房抵押借款合同》是在2003年签订，应适用《中华人民共和国担保法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》。
2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押生效。”依此，民生银行崇文门支行怠于办理抵押登记，是事实上放弃抵押权的行为，造成的后果应由民生银行崇文门支行承担责任。
综上，一审法院判决夏都房地产公司对杨某丙的债务承担连带清偿责任不当，故夏都房地产公司提出上诉，请求：依法撤销（2008）崇民初字第X号民事判决，依法判决免除夏都房地产公司的担保责任。
民生银行崇文门支行服从一审法院判决，其针对夏都房地产公司的上诉理由答辩称：
一、《个人住房抵押借款合同》约定的抵押登记办理完毕后才免除对方的担保责任。但是本案并未办理抵押登记，所以不能免除夏都房地产公司的担保责任。
二、没有办理抵押登记的原因不在民生银行崇文门支行。杨某丙因涉及刑事犯罪，在2004年就逃逸，抓获后被法院定罪判刑，涉案的房产已被公安机关查封了，现在有相应的刑事裁定可以说明以上事实。夏都房地产公司根据《个人住房抵押借款合同》第九条的约定也有相应的义务协助民生银行崇文门支行办理抵押登记，所以未办理完毕抵押登记的原因不在民生银行崇文门支行。夏都房地产公司的上诉主张不成立。
三、夏都房地产公司以其代杨某丙还款的行为认可了只要未办理完毕抵押登记，夏都房地产公司就应当承担保证责任。即便是民生银行崇文门支行以扣划款项的方式作为杨某丙的还款，但在抵押登记没有办理完毕的情况下，夏都房地产公司就应当继续承担担保责任。
二审诉讼期间，杨某丙既未做出答辩，亦未参加诉讼。
本院经审理查明的事实除本院补充查明的事实外，其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院补充查明以下事实：
（2007）高刑终字第X号《刑事裁定书》载明：2006年12月15日，北京市第一中级人民法院作出（2006）一中刑初字第X号刑事判决，认定“……杨某丙于2004年6月逃匿，2005年11月10日被抓获归案。”
上述事实，有（2007）高刑终字第X号《刑事裁定书》及询问笔录等证据证明。
本院经审理认为：
一、有关法律适用
夏都房地产公司认为，《中华人民共和国物权法》系X年X月X日生效，《个人住房抵押借款合同》是在2003年签订的，故本案纠纷应当适用《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》。
本院认为，虽然《个人住房抵押借款合同》系2003年签订的，但《中华人民共和国物权法》系在《个人住房抵押借款合同》约定的履行期间（贷款期限自2003年9月19日至2023年9月19日）颁布并实施的，且《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的内容系对抵押权的设立做出的相关规定，并未涉及担保人责任的确定，故一审法院适用法律正确。夏都房地产公司认为一审法院适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、有关夏都房地产公司的担保责任
夏都房地产公司认为，其已按约于2005年1月25日将《房屋所有权证》交给民生银行崇文门支行，且借款人杨某丙已授权民生银行崇文门支行办理房产抵押登记，民生银行崇文门支行怠于办理抵押登记的行为，应视为放弃抵押权，保证人应当免除保证责任。
本院认为，办理房屋抵押登记需要抵押人与抵押权人的协助来共同完成，而本案夏都房地产公司在2005年1月25日将《房屋所有权证》交给民生银行崇文门支行时，抵押人杨某丙正处于涉案逃匿期间，民生银行崇文门支行无法单独完成抵押登记事宜。因此，民生银行崇文门支行不存在怠于行使抵押权的情形。本案《个人住房抵押借款合同》未办理抵押登记的责任不在民生银行崇文门支行，夏都房地产公司仍应按照《个人住房抵押借款合同》的约定承担担保责任。夏都房地产公司要求免除担保责任的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四千一百八十六元（已由中国民生银行股份有限公司北京崇文门支行预交），由杨某丙、北京夏都房地产开发有限公司连带负担（于本判决生效之日起七日内给付中国民生银行股份有限公司北京崇文门支行）。
二审案件受理费八千三百七十二元，由北京夏都房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长陈红建
审判员彭宁燕
审判员种仁辉
二○○九年二月十二日
书记员王静
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