上诉人（原审被告）陈某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人董明，云南华汇律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审原告）尹某某，男，纳西族，X年X月X日出生，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人陈某廷，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人陈某某、上诉人尹某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2008）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年12月22日受理后，依法组成合议庭，于2009年1月5日对本案公开开庭进行了审理。上诉人陈某某的委托代理人董明，上诉人尹某某的委托代理人陈某廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认如下法律事实：2006年11月15日，陈某某与昆明市西山区拥护社区居委会第二居民小组（以下简称第二小组）分别签订了《土地使用租赁合同》一份、《房屋租赁合同》一份，约定由陈某某租赁第二小组的土地3.24亩，年租金每年33万元，面积为2760平方米的房屋一栋，租金为每年80万元，土地和房屋的租期均为20年，即自2006年12月28日—2026年12月28日止。2008年3月16日，尹某某、陈某某双方签订了一份《房屋及土地租赁合同》，协议约定，陈某某将位于昆明市西山区拥护社区的2760平方米的房屋及3.24亩土地租赁给尹某某使用，租期为20年，租金为每年130万元。尹某某租赁该房屋及土地准备用于餐饮经营。合同签订后，尹某某实际向陈某某支付了从2008年3月28日—2008年12月28日的租金共97.5万元。陈某某向尹某某出具了一份收到97.5万元房屋租金的收款收据，但根据尹某某的陈某，尹某某实际向陈某某支付的租金为92.5万元，尚有5万元尹某某向陈某某出具欠条，承诺等实际使用房屋、水电接通后就向陈某某支付。陈某某将房屋的钥匙交与了尹某某，后尹某某在准备投资装修时，发现陈某某对所出租的土地及房屋并未拥有完全使用权和所有权，尹某某所承租房屋没有产权证，承租的土地为工业用地，使用权人为第二小组，土地证号为昆官完国用（2006）字第x。陈某某租赁给尹某某的土地及房屋系陈某某从第二小组租赁而来，陈某某的转租行为得到第二小组的认可。尹某某遂以陈某某所出租的房屋无所有权和使用权，所租赁的房屋属于政府规划、改造、拆迁的范围内，陈某某对出租房屋无所有权导致尹某某无法对房屋进行装修及经营，陈某某欺骗了尹某某为由向原审法院提起诉讼，要求撤销陈某某、尹某某所签订的合同。
原审法院审理认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。本案中，尹某某、陈某某所签订的系租赁合同，虽系双方真实意思表示，也得到了房屋所有人第二小组的追认，但经庭审查明陈某某所出租的房屋无产权证，也无合法的建盖手续，在双方所签订的合同中，陈某某承诺租赁给尹某某的房屋具有完全的所有权和使用权，但至本案一审开庭之日，陈某某未能向法庭出示所租赁给尹某某房屋的产权证及合法建房的相关手续。且该房屋系陈某某从第三人租赁而来，陈某某未在与尹某某订立的合同中予以说明，故尹某某、陈某某所签订的合同违反上述法律规定，系无效合同。根据尹某某的陈某其所承租的房屋用途为餐饮业，并还需投入巨资进行装修，因所承租的房屋使用权和所有权不清楚，致使尹某某不敢再投资对房屋进行装修，进而影响了尹某某对房屋的使用，且目前昆明市正在进行城中村改造，城中村改造在昆明是众所周知的事情，尹某某所承租的房屋地点正好位于城中村之中，有可能被拆迁，因房屋无产权证及合法建盖手续，关系到房屋拆迁后是否能够得到赔偿的问题，尹某某正是基于此原因认为陈某某对尹某某在房屋产权问题上具有欺诈行为，这也是尹某某不能对房屋进行装修使用的原因，尹某某因而要求撤销双方签订的租赁合同。
原审法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。在本案中，陈某某将自己不具有所有权的房屋，租赁给尹某某使用，违反了相关的法律规定，故双方签订的合同系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”故根据法律的规定，陈某某应当返还尹某某的租金，尹某某应当将承租的房屋交还陈某某。本案中因陈某某违反相关法律规定，故其与尹某某签订的租赁合同，被原审法院确认无效。至于合同无效的过错责任，根据本案查明的事实，陈某某在与尹某某签订合同前，未能将所出租的房屋是否具有产权证及合法建盖手续这一情况向尹某某如实陈某，反而在合同中向尹某某承诺所出租的房屋和土地是有完全的所有权和使用权的，违背了诚实信用原则，致使尹某某作出了违背真实意思的选择，陈某某的这一隐瞒行为，导致了双方所签订的合同无效，也导致尹某某不能使用所承租的房屋及土地，故陈某某在本案中存在过错，应承担相应的责任。在本案中，尹某某在签订合同时，过于相信陈某某的承诺，并未及时在合同签订前让陈某某出具所租赁房屋的相关产权证书，轻易、草率的与陈某某签订租赁合同，没有尽到应尽的审查注意义务，具有一定的过错，对于租金损失，尹某某应自行承担一部分。对尹某某要求撤销双方所签订的《房屋及土地租赁合同》的诉请，原审法院认为因尹某某、陈某某双方所签订的租赁合同违反法律规定，合同已被原审法院确认无效，没有必要再予以撤销。对尹某某的这一诉请，原审法院不予支持。根据本案的实际情况，尹某某、陈某某双方签订合同后，尹某某即向陈某某支付了租金92.5万元，陈某某向尹某某交付了尹某某所租赁的房屋，尹某某虽未使用，但已实际占有房屋，尹某某、陈某某签订合同之日至2008年9月判决之日共6个月的租金为x元÷9个月×6=x元，此租金应为双方共同的损失。根据尹某某、陈某某在本案中的过错程度，相比较陈某某的过错程度较大些，应承担租金损失的70%，即承担x元，尹某某要自行承担租金损失的30%，即x元较为公平，陈某某总共应退还尹某某租金x元。对尹某某要求退还97.5万元租金的请求原审法院不予支持。对陈某某要求驳回尹某某诉请的主张，因陈某某未能提交充足的证据予以证实，且与本案查证的事实不符，原审法院不予采纳。对陈某某辩解在合同上对尹某某承诺对租赁给尹某某的房屋具有所有权和使用权是因为文化低，没有注意该条款的辩解，也不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款第（一）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项之规定，判决：一、驳回尹某某要求撤销与陈某某所签订的《房屋及土地租赁合同》的诉讼请求。二、由陈某某于原审判决生效后十日内，返还尹某某租金x元。一审诉讼费x元，尹某某已预交，由尹某某自行承担1550元，陈某某承担x元（此款由陈某某在支付上述款项时一并支付给尹某某）。
原审判决宣判后，陈某某、尹某某均不服，向本院提起上诉。
陈某某上诉称：一、原审判决存在超逾诉请范围的情形。原审原告尹某某的诉求为撤销合同，而原审法院以合同无效判处本案，属于程序违法。二、原审判决认定尹某某租赁房屋的用途为餐饮，尹某某于合同订立、租赁物交付后要进行装修时才知晓租赁房屋无产权证，并且租赁标的物属于城中村改造范围的上述事实属认定错误。三、原审判决以《城市房屋租赁管理办法》第六条为据判定诉争合同无效，但《城市房屋租赁管理办法》属于建设部制订的规范性文件，性质为部门规章，而法律明确规定评判合同效力的规范性文件仅限于法律、行政法规，原审判决以部门规章代替法律、行政法规评判合同效力，属于适用法律错误。四、本案的租赁合同是合法有效的，陈某某已经履行了交付标的物的义务。综上所述，本案所涉租赁关系合法有效，原审判决认定事实错误并且超逾诉请范围，请求二审法院：1、撤销原审判决，判决驳回尹某某的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由尹某某承担。
尹某某上诉称：原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。尹某某认为应当适用《中华人民共和国合同法》第五十四条：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，故请求二审法院：1、撤销原审判决第一项。2、判决撤销尹某某、陈某某所签订的《房屋及土地租赁合同》。3、除原审判决第二项判令返还的x元外，判令陈某某还需返还尹某某已支付的租金18.5万元。4、判令陈某某承担本案一、二审全部诉讼费。
陈某某针对尹某某的上诉请求及事实理由答辩称：尹某某的上诉理由不能成立，合同是双方真实意思表示，内容合法，而且已经履行，不存在欺诈，也不存在合同被撤销或者无效的情形。
尹某某针对陈某某的上诉请求及事实理由答辩称：1、一审判决认定事实是正确的。从合同第五条和尹某某一审提供的两位证人的证人证言，以及诉讼中查明的房屋没有产权证的事实，可以说明陈某某存在欺诈。2、本案适用法律确有问题，不应适用合同无效，应当适用撤销合同。
在二审审理中，上诉人陈某某、尹某某均未向本院提交新的证据材料。
经二审征询双方当事人对原审确认事实的意见，上诉人尹某某对原审判决认定的事实无异议。
经二审征询双方当事人对原审确认事实的意见，上诉人陈某某对原审认定的事实有以下异议：我方认为在合同签订后已经履行了交付标的物的义务，其次，尹某某没有证据能够证明房屋用途是餐饮。
综上所述，二审经审理确认的事实除“尹某某租赁该房屋及土地准备用于餐饮经营”因无证据证实而不予认定外，其余一审认定的事实与本院确认的事实一致，本院予以确认。
综合双方上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、陈某某与尹某某签订的《房屋及土地租赁合同》是否应当撤销2、《房屋及土地租赁合同》撤销后如何处理
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈某某与尹某某双方签订的《房屋及土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同订立后得到房屋所有权人昆明市西山区拥护社区居委会第二居民小组的认可，该合同其内容和形式均不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。合同订立后，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。合同订立后陈某某已经将出租的土地和房屋交付尹某某，陈某某已经履行了交付租赁物的义务，为此，尹某某就应当依约履行向陈某某支付租金的义务。陈某某所收取的租金不应当返还尹某某。上诉人尹某某诉称陈某某所出租的房屋和土地在政府规划范围内以及因陈某某的欺骗行为所签订合同，请求撤销合同和返还租金的观点无事实和证据予以证明。为此，原审法院认定陈某某与尹某某签订的《房屋及土地租赁合同》无效以及由陈某某返还尹某某x元租金的判决不当，适用法律错误，本院予以改判。上诉人陈某某的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人尹某某认为本案合同应当撤销以及陈某某签订合同的行为系欺诈行为的上诉请求不成立，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。上诉人陈某某的上诉请求成立，本院依法予以支持。上诉人尹某某的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第（一）款、第二百一十二条、第二百二十四条第（一）款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市西山区人民法院（2008）西法民初字第X号民事判决第一、二项，即：一、驳回尹某某要求撤销与陈某某所签订的《房屋及土地租赁合同》的诉讼请求。二、由陈某某于本判决生效后十日内，返还尹某某租金x元。
二、驳回尹某某的诉讼请求。
一审案件受理费x元，二审案件受理费x元，共计x元，由上诉人尹某某承担。
本判决为终审判决。
审判长褚晓云
审判员罗天惠
代理审判员起俊
二○○九年二月十一日
书记员汪佳
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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