原告张a，女，汉族，住所地×市×区×路×弄×号×室。
委托代理人方a，上海市A律师事务所律师。
委托代理人史a，上海市A律师事务所律师。
被告刘a，男，汉族，户籍地×市×区×路×弄×号，现住×市×村×号×室。
委托代理人李a，上海B行律师事务所律师。
委托代理人颜a，上海B行律师事务所律师。
原告张a与被告刘a房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年8月6日立案受理。依法由审判员李红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张a及其委托代理人方a、史a、被告刘a及其委托代理人李a、颜a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张a诉称：刘b与被告系父子关系。刘b系×市×路×弄×号×室的房屋权利人。2007年6月19日，刘b委托案外人翁a办理上述房屋的转让洽谈签约手续。在翁a的介绍下，原告与刘b达成买卖房屋的合意，并约定了房价款为21万元。事后，原告即向刘b分批支付了房款共计21万元，并于2007年6月底搬入上述房屋内实际居住至今。刘b收到房款后，遂将房产证、房屋交接书等房屋相关资料交付给原告。原告于2008年4月16日支付完最后一笔2万元房款后，遂要求刘b尽快办理上述房屋的过户手续。但刘b由于身体状况不好，于2008年8月16日过世。原告遂与其子即被告联系，要求其协助办理系争房屋的过户手续，被告一直未予理睬。原告认为，被告的父亲刘b转让系争房屋的意愿明确，并已实际将房屋交付，原告也已履行了付款义务，现刘b虽已过世，但被告作为其唯一的合法继承人，依法应当继续履行转让方的义务，协助原告办理系争房屋的所有权转移登记手续。为此，诉至法院，要求依法判令被告协助原告办理×市×路×弄×号×室房屋所有权转移登记手续。
被告刘a辩称：一、原告与刘b之间并不存在买卖合同关系，双方未签订过买卖合同，关于房价款也未明确，原告居住在系争房屋内并不是刘b向原告交付房屋的行为，只是基于双方间的抵押协议约定，原告享有无偿使用权。二、系争房屋是动迁安置房，有五年之间限制交易的规定，且被告也是被安置对象之一，对房屋享有权利。综上，不同意原告的诉请，同意向原告退还已支付的17万元。
经审理查明：2007年5月10日，被告的父亲刘b因动迁安置取得位于×市×路×弄×号×室的房屋，并于2007年7月10日取得该房屋的产权。2007年6月，原告委托经营房产中介的案外人翁a出售上述房屋，并通过翁a的介绍与原告达成口头买卖协议（因上述房屋是动迁安置房，当时无法办理交易过户，故双方未签订书面的买卖合同），约定房价款为21万元，原告先付17万元，余款待办理产权过户时支付。2007年6月30日，原告通过翁a向刘b支付了17万元，并由翁a出具暂收款凭证一份，载明支付原因是购置×镇×路×弄×号×室部分房款，余款另按协议有四万元整未付。同时，刘b也通过翁a向原告交付了房屋钥匙及《上海市房地产权证》、《上海市新建住宅质量保证书》、刘b与物业公司签署的《×家园×街坊房屋设备验收清单》等资料，原告入住至今。2008年3月2日，刘b签署收条一份，内容如下：“本人今收到郭a（原告母亲）转付来的×区×镇×路×弄×号×室支付部分房款人民币共计壹拾柒万元正，尚余肆万元将在办理转让手续时，由郭女士一次付清。”2008年4月8日，原告向刘b支付了2万元，刘b出具借条一份，内容如下：“收到人民币2万，2011年6月25日归还。”（诉讼中，原告表示此款为房款，2011年6月25日是双方估算的可办理产权过户的时间）。2008年8月16日，刘b过世，因作为刘b的唯一继承人的被告不愿意协助原告办理上述房屋的产权过户，故原告起诉至本院。
另查明：因担心刘b违约，原告就上述房屋买卖事宜与刘b于2007年6月27日签署了《借款抵押协议书》一份，内容如下：1、乙方（刘b）向甲方（原告）借款金额人民币37万元，借款期限为半年。2、借款利息：按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，计算时间自甲方支付乙方款项之日起算。3、借款时间自2007年6月26日至2008年6月25日，为借款期满之日，乙方将上述人民币37万元及利息一次性归还给甲方。如乙方到时无偿还能力，甲方有权处理乙方所抵押的产权房，其产权归甲方所有。4、乙方将位于×市×区×镇×路×弄×号×室的房产抵押给甲方，担保范围为上述借款金额。5、产权证号：沪房地闵字2007第号，该房产为乙方抵押给甲方。6、抵押登记：甲乙双方共同去国家房产抵押登记机关办理抵押登记手续，所需费用由甲乙双方共同承担。7、乙方同意该房在抵押期间，甲方无偿享有使用权。
诉讼中，因被告申请，本院委托了A政法大学司法鉴定中心对2008年3月2日刘b出具的收到17万元房款的收条、2008年4月8日刘b出具的2万元的借条的真实性进行鉴定，鉴定结论为上述两份材料刘b的签名字迹系其本人所写。
以上事实，有原告提供的2007年6月19日刘b委托翁a出售房屋的委托书一份、2007年6月30日原告支付17万元房款的《暂收款凭证》一份、2008年3月2日刘b出具的收到房款17万元的收条一份、2008年4月8日刘b出具的收条一份、《上海市房地产权证》一份、房屋交接书、《×家园×街坊房屋设备验收清单》一份、《上海市新建住宅质量保证书》及被告提供的《借款抵押协议书》及A政法大学司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》及证人翁a当庭的证言等证据以及原、被告的当庭陈述为证，并均经庭审质证。
本院认为：被告的父亲刘b生前收取了原告向其购买×市×路×弄×号×室房屋的大部分购房款，并向原告交付了房屋钥匙及产权证、质量保证书等资料原件，故刘b与原告就×市×路×弄×号×室房屋达成的转让价为21万元的口头买卖协议成立。基于刘b已过世，原告要求刘b的唯一继承人即被告履行房屋的产权过户义务，协助原告将房屋的产权转移登记至原告名下，本院应予支持。原告同意承担过户时所产生的所有费用，本院予以准许。原告与刘b间不存在任何借贷关系，故刘b以借条形式出具的2万元应认定为系原告支付的房款，而原告称其在2008年4月16日向刘b支付了最后一笔房款2万元，没有依据，故认定原告已向刘b支付了房款19万元，其在过户的同时应向被告付清剩余房款2万元。
原告与刘b签署的《借款抵押协议书》只是为了制约买卖合同履行中的违约行为，被告也认可事实上该份协议从未履行过，故被告辩称原告取得房屋是基于该份协议约定的无偿使用权显然不能成立，本院不予采纳。被告其他关于原告与刘b间不存在买卖合同关系的辩解意见，与事实不符，本院也不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、原告张a与被告刘a的父亲刘b（已过世）就×市×路×弄×号×室房屋达成的口头买卖协议有效；
二、被告刘a于本判决生效之日起十日内协助原告张a办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权变更登记至原告张a名下，因过户所产生的费用均由原告张a负担，同时原告张a向被告刘a支付剩余房款2万元。
案件受理费减半收取计150元，由原告张a负担，财产保全费2,520元及鉴定费4,000元，计6,520元，由被告刘a负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员李红
书记员徐霖
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