上诉人(原审被告)郑州中实房地产开发有限公司。住所地：郑州市管城区X街X号。
法定代表人苏某某，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）吕某某，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审原告）徐某某，女，X年X月X日出生。
上诉人郑州中实房地产开发有限公司（以下简称中实公司）与被上诉人吕某某、徐某某商品房买卖合同纠纷一案，吕某某、徐某某于2009年12月18日向与郾城区人民法院起诉，请求法院依法判令中实公司支付违约金x元并承担诉讼费用。该院审理后，于2010年5月25日作出（2010）郾民初字第x号民事判决，中实公司不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。中实公司的委托代理人许镇江，吕某某、徐某某及其委托代理人谭现华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2007年6月25日，郑州中实公司（出卖人）与吕某某、徐某某（买受人）签订了x号商品房买卖合同。该合同约定，由吕某某、徐某某购买郑州中实公司开发的淞江新区X路锦绣淞江第X幢西X单元X—X层X号商品房一套。建筑面积138.61平方米，房屋总价x元。第六条付款方式及期限：买受人于2007年6月25日前一次性付清首期房款人民币壹拾壹万叁仟元，余额房款人民币壹拾万元，作贰拾年银行按揭贷款。第八条交付期限：出卖人应当在2007年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按约定向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当向买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同签订后，吕某某、徐某某按约定的期限如期向郑州中实公司漯河分公司交付首付购房款x元。到2007年6月30日，郑州中实公司未按约定向吕某某、徐某某交付所购买的商品房，郑州中实公司漯河分公司于2007年9月14日又收到吕某某、徐某某按揭贷款的余款x元。2008年2月1日郑州中实公司书面通知吕某某、徐某某后，当日吕某某、徐某某与郑州中实公司办理了了交接手续。
原审法院认为：吕某某、徐某某与郑州中实公司所签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，属有效合同，本院予以确认。合同签订后对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况，向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中吕某某、徐某某按合同约定足额交付了购房款，但郑州中实公司未按合同约定的时间交付房屋，其行为已构成违约，对此郑州中实公司应承担违约责任。关于违约金计算问题，商品房经验收合格唯一有效的法定的证明文件是五大责任主体盖章的建筑工程竣工验收备案证。庭审中，中实公司未提供五大责任主体盖章的建筑工程竣工验收备案证，应以吕某某、徐某某认可的和书面通知的交接时间即2008年2月1日为交房日期。本案中吕某某、徐某某和郑州中实公司双方对逾期交房的违约责任已有约定，并且又约定损失赔偿额的计算方法，该约定又不违反法律规定，该院予以确认，因此郑州中实公司应从2007年7月1日起至2008年2月1日止，按照双方约定的违约金的计算标准向吕某某、徐某某支付违约金x元（x元×210天×5‰0）。庭审中郑州中实公司辩称此案已超过诉讼时效。本案中，郑州中实公司漯河分公司书面通知吕某某、徐某某交接时间为2008年2月1日，至2009年12月18日吕某某、徐某某起诉，未超过法律规定的诉讼时效，故郑州中实公司辩称理由不成立，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告郑州中实房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告吕某某、徐某某违约金x元。案件受理费430元，原告吕某某、徐某某负担30元，被告郑州中实公司负担400元。
郑州中实公司上诉称：1、原审法院认定事实错误，上诉人在合同约定交付期限前已具备约定交付条件。锦绣淞江13#已于2007年6月14日通过了经过施工单位、建设单位、监理单位的联合验收，并出具了相应的竣工验收纪要，双方约定的房屋交付时间是2007年6月30日，据此，郑州中实公司在约定交付时间前商品房已具备交付条件。2、逾期办理交接手续的责任在于吕某某、徐某某。3、吕某某、徐某某存在逾期付款情形，郑州中实公司有权延期交房。4、吕某某、徐某某所要求违约金数额过高。要求撤销原判，依法改判。
吕某某、徐某某答辩意见：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。
根据郑州中实公司与吕某某、徐某某的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、郑州中实公司是否违约；3、合同约定的违约金的标准是否合理。
本院查明事实同原审法院查明的事实相同。
本院认为：郑州中实公司与吕某某、徐某某争议的第一个焦点，郑州中实公司是否违约。2007年6月25日郑州中实公司与吕某某、徐某某签订了一份《商品房买卖合同》，合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，……”2008年2月1日，郑州中实公司依约书面通知了吕某某、徐某某办理房屋交接手续，故认定2008年2月1日为实际交房之日有事实根据。郑州中实公司违反合同约定，迟延交房210天，已经构成违约。
第二个争议焦点，关于违约金的标准是否合理的问题。双方签订的合同第九条第一项约定，……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。虽然双方约定了违约金的数额，但是依据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定的约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。……本案双方争议的违约金以何种标准计算的问题，本院认为，由于郑州中实公司迟延交房，造成了买受人吕某某、徐某某不能按时居住，造成的损失一般来讲有两种，一是房租；二是房款利息。由于吕某某、徐某某没有提供造成实际损失的依据，故结合本案情况综合分析判断，也为了鼓励房屋建筑商积极投身到城市建设和改造工程中为本地区经济发展创造良好的条件，本院确定郑州中实公司应以交付房价款的万分之三的违约金标准赔偿较为公平、合理，即x元（x元×210天×3‰0）。
综上所述，郑州中实公司上诉请求部分有理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、撤销郾城区人民法院（2010）郾民初字第x号民事判决；
二、郑州中实房地产开发有限公司应予本判决生效后十日内支付给吕某某、徐某某违约金x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费430元，由郑州中实房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长曹志刚
审判员王宗欣
审判员付春香
二○一○年九月十一日
书记员张静怡
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