原告XX，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
原告XX，女，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
委托代理人XX，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
原告XX，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
法定代理人XX（系XX之父），身份情况同上。
被告上海XX置业发展有限公司，注册地上海市XX室，实际经营地上海市XX楼。
法定代表人XX，总经理。
委托代理人XX，男，公司职员。
原告XX、XX、XX诉被告上海XX置业发展有限公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年7月7日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张盈独任审判，于2010年7月26日公开开庭进行了审理。原告XX及被告XX公司的委托代理人XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告XX、XX、XX共同诉称，2006年5月13日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定原告向被告购买上海市XX室房屋（以下简称系争房屋），暂测房屋建筑面积为139.19平方米，其中套内建筑面积为117.02平方米，公用分摊建筑面积为22.17平方米，房屋单价为每平方米人民币(以下币种相同)10,948元，总价为1,523,852元。2007年12月30日被告向原告交房，被告以房屋实测建筑面积增加为由要求原告向其追加支付购房款45,716元，否则不予交房,原告为及早入住装修,只能按照被告要求追加支付了购房款。2008年9月，原告办理了系争房屋的产权证，房产证上载明房屋建筑面积为146.28平方米，其中公摊面积为29.85平方米，套内建筑面积为116.43平方米，比合同约定的还减少了0.59平方米。原告认为,原告购买房子的目的是用于居住，购房时所看中的是套内面积而非建筑面积，当实测面积大于预测面积时，原告只应支付套内面积多出的相应款项，现实测面积增加的只是公摊面积，套内面积反而减少，故原告诉讼请求：1、判令被告返还原告因套内面积减少的购房款6,459.32元及利息（以6,459.32元为本金按银行同期贷款利率从2007年12月26日起算至判决生效之日止）；2、判令被告返还原告因建筑面积增加多收取的购房款45,716元及利息（以45,716元为本金按照银行同期贷款利率从2007年12月30日起算至本判决生效之日止）。
原告XX、XX、XX审理中提交了下列证据：
1、上海市商品房预售合同，证明双方对涉案买卖合同的具体约定及原告方主张的合同依据；
2、上海市房地产权证，证明房屋的实测建筑面积状况及套内及分摊面积；
3、入住手续，证明房屋面积增加导致原告多支付房款；
4、购房发票，证明原告已支付的购房款的总价；
5、契税缴款书，证明原告实际缴纳契税的金额。
上述证据经庭审质证，被告XX公司对证据真实性均无异议，本院根据原告诉请予以确认证据1-4。
被告XX公司辩称，《上海市房地产转让办法》（以下简称转让办法）系地方政府规章，效力等级低，不属于《预售合同》第五条约定的法律、法规、规章的范畴，转让办法对建筑面积误差处理等相关内容的规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）和建设部《商品房销售管理办法》（以下简称销售办法）的规定有矛盾，司法解释效力高于转让办法，且司法解释出台时间晚于转让办法，按照后法优于前法，本案不应适用转让办法的规定；《预售合同》第五条约定，系争房屋按建筑面积计算房价，并没有区分套内面积和公用分摊面积，该条款是双方后来填写的，优于格式文本，该处理方式是双方的真实意思表示；交房之前被告已书面通知原告说明面积增加应补交相应房款，原告同意并补交了房款，对补缴房款没有提出异议，合同已经履行完毕，目前再诉讼不合适；无论是公摊面积增加还是套内面积增加，对原告而言，实际享受的权益有所增加的，公摊面积增加是为了小区业主整体权益，故原告应支付相应房款，从公平合理的原则来说也不应退还这些房款；原告主张的利息也没有依据，被告不知道原告主张该诉请的依据，同时即便要承担利息，根据合同第十九条也应当是以银行同期存款利率计算，而且针对原告主张的套内面积减少要求退还房款的利息主张也不应被支持，这是正常的测量导致变动，要退的话也只是退还房款，不应支付利息。被告不同意原告的诉请。
被告XX公司未提交证据。
基于本院确认的证据及原、被告双方的陈述，本院确认如下事实：
2006年5月13日，原告XX、XX、XX（乙方）与被告XX公司（甲方）签订《预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积为139.19平方米，其中套内建筑面积117.02平方米，公用分摊建筑面积22.17平方米，每平方米建筑面积单价10,948元，房屋总价暂定为1,523,852元。同时，《预售合同》第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3％（包括3％），不向乙方收取超过部分的房价款等。2007年12月26日被告向原告开具收取房款的发票金额为1,569,568元，2007年12月30日双方办理入住手续。2008年9月1日原告办出的房产证上显示系争房屋实测面积为146.28平方米，其中套内建筑面积为116.43平方米，公用分摊建筑面积为29.85平方米。2010年7月7日原告提起本案之诉讼。
本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效。本案的争议焦点在于，系争房屋实测面积与暂测面积发生变化后如何适用《预售合同》约定及相关法律规定进行处理。具体涉及三个问题：
一、关于转让办法是否属《预售合同》约定内容应予适用本院认为，《预售合同》在特别告知部分对转让办法的相关规定已予以明示，虽然该特别告知本身并非当事人约定的合同条款，但其刊载于《预售合同》之醒目位置，合同双方均知晓其具体内容。《预售合同》第五条明确约定，房屋暂测建筑面积与实测面积不一致时，“除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3.00％（包括3.00％），不向乙方收取超过部分的房价款”，转让办法属地方政府规章，应属预售合同第五条约定中的规章范畴。被告辩称转让办法不属于《预售合同》第五条约定的法律、法规、规章的范畴，该辩称缺乏依据，不予采纳。
二、关于司法解释、销售办法与转让办法对房屋实测面积与暂测面积发生误差的处理规定是否存在矛盾本院认为，司法解释及销售办法规定了开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房预售合同约定面积不符时房屋价款的处理方式，但未规定公摊面积发生误差时的处理方式，而转让办法第四十四条对此予以明确规定，故司法解释、销售办法与转让办法在此问题上的规定并不矛盾。本案系争房屋系公用分摊面积增加的情况，司法解释和销售办法无明确规定，故应适用转让办法的规定，即“因按照本办法第二十七条第二款规定分摊面积共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变”。被告辩称司法解释及销售办法的效力高于转让办法，故应适用司法解释或销售办法，系对相关规定的不正确理解，不予采信。
三、被告是否退还公摊面积补差款本院认为，首先，从购房者对房屋实际使用的角度来看，公摊面积增加、套内面积减少，降低了房屋的实际使用率，如果要求购房者按增加面积多支付房款，无疑是增加购房者的负担，不符合公平原则。其次，在商品房的整个建造、销售过程中，相比开发商而言，购房者对建筑面积是无法控制的，因此将面积误差造成的经济风险交由购房者承担并不合理，而将这一风险交由开发商承担，可以促使其不断改进施工技术，尽力做到实际施工与设计图纸一致，提高建筑水平，显然更为合理。第三，本案系公用分摊面积增加引起实测建筑面积增加，如前所述转让办法对此有特别规定，根据预售合同第五条约定应首先适用转让办法第四十四条的规定，原告要求被告退还不应收取的公摊面积补差款具有合同依据和法律依据。被告辩称公摊面积增加是为小区业主整体利益，原告所实际享受的权益也是增加的，故应支付相应房款，该理解过于片面，不予采纳。
原、被告签订的《预售合同》中已明确约定了暂测公用分摊面积与套内建筑面积，对两者作了区分，本案所争议的系实测面积与暂测面积发生量的变化后如何计取房款的问题，并非对房屋计价单位产生争议，故被告辩称系争房屋按建筑面积计算房价，并没有区分套内面积和公用分摊面积与合同约定及双方争议不符，不予采纳。
综上所述，系争房屋实测公用分摊面积增加、实测套内建筑面积减少，根据《预售合同》第五条的约定，关于公摊面积增加应首先适用转让办法第四十四条的规定，原告主张被告返还多收取的面积增加款45,716元系因公摊面积增加而收取的房款，原告要求返还合法有据，应予支持。关于套内面积减少0.59平方米，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)第十四条对此情况有明确规定，根据预售合同第五条约定应优先适用司法解释，不应收取相应房款6,459.32元，被告已收取的该部分房款亦应予返还。原告根据被告要求支付了房款，并未表示放弃要求返还多收房款之权利，被告辩称原告同意并补交了房款，合同已经履行完毕，不应再起诉，没有事实及法律依据，不予采纳。2007年12月26日被告根据实测面积与原告进行了房款的结算，故自此被告占用多收取的款项没有合法依据，原告由此主张的相应利息应予支持；另外，对于被告提出即使承担利息也应按照双方预售合同的第十九条中的同期存款利率计算，本院认为该条款并不是针对本案原告主张退还房款的约定，现原告要求按照同期贷款利率计算主张退还房款利息，尚属合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、被告上海XX置业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告XX、XX、XX实测套内面积减少的购房款6,459.32元及支付该款利息（以6,459.32元为本金按照银行同期贷款基准利率计算，从2007年12月26日起至本判决生效之日止）；
二、被告上海XX置业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告XX、XX、XX实测建筑面积增加多收取的购房款45,716元及支付该款利息（以45,716元为本金按照银行同期贷款基准利率计算，从2007年12月30日起至本判决生效之日止）。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,361元减半收取，计680.50元，由被告上海XX置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员张盈
书记员王晓燕
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