原告上海柴油机股份有限公司。
法定代表人肖某某，董事长。
委托代理人金文玮，上海市金茂律师事务所律师。
委托代理人陆希立，上海市金茂律师事务所律师。
被告上海万旌物资贸易有限公司。
法定代表人秦某某，董事长。
委托代理人周×，女。
原告上海柴油机股份有限公司与被告上海万旌物资贸易有限公司、冯晓秋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员高行玮独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人金文玮、陆希立，被告上海万旌物资贸易有限公司的法定代表人秦某某及其委托代理人周×，被告冯晓秋的委托代理人施家军到庭参加诉讼。审理中，原告撤回了对被告冯晓秋的诉请。本案现已审理终结。
原告上海柴油机股份有限公司诉称，2005年6月30日，原告与被告签订了一份《租房协议》，约定原告将其位于上海市X路X号公平大楼底层X室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告，租期自2005年7月1日起至2006年6月30日止，年租金38,000元。协议还约定，被告作为承租方不得擅自改建或破坏房屋结构及设施。协议约定的租赁期届满后，被告对租赁房屋结构进行了变动，将原有墙体改建为沿街门面。被告未归还租赁房屋且未向原告支付任何费用。为此，请求法院判令被告停止占用系争房屋，恢复房屋原有结构，支付房屋占用费（自2006年7月1日起实际迁出之日止）。
被告上海万旌物资贸易有限公司辩称，原、被告之间曾有经济债务纠纷，原告欠被告五、六十万元，所以原告默认系争房屋让被告使用，期间双方一直就房屋买卖进行协商，是原告一再拖延和背信抬价，导致交易未能完成，被告不同意搬走。原告主张2006年7月1日到目前为止的租金，已经超过诉讼时效。被告没有变动过房屋结构，房屋从一开始交付就是现在的状态。因此不同意原告诉请。
本院经审理查明，原告是系争房屋产权人，原、被告于2005年6月30日签订租房协议，约定被告由于经营需要，向原告租赁周家嘴路X号底层已装修的商业用房（双方庭审中确认即系争房屋），合计使用面积107.35平方米，租期自2005年7月1日至2006年6月30日止，租金全年38,000元；被告不得擅自改建或破坏房屋结构及设施，否则按实赔偿。协议签订后，双方均按约履行。租期届满后，原告未要求收回系争房屋，也未催讨租金，被告继续使用系争房屋至今。2010年6月3日，原告诉至本院要求判如所请。诉状副本于2010年7月2日送达被告的法定代表人。
上述事实，有原告提供的房地产权证、租房协议，以及双方陈述等证据为证。
本院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告双方签订的租房协议，系双方真实意思表示，合法有效。在租房协议约定的租期届满后，被告继续使用系争房屋，而原告并未提出异议，故双方转为不定期租赁关系，租房协议继续有效。原告主张其在2010年4月发函给被告要求归还房屋，未提供被告收到该函的证据，本院不予采信。不定期租赁，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。现原告起诉要求被告停止使用系争房屋，系解除合同的明确意思表示，应以诉状副本送达被告之日即2010年7月2日为通知到达之日，租房协议应在合理期限后解除。本院酌情确定该期限为一个月，即以2010年8月2日为租房协议解除之日。在租房协议解除后，承租人理应向出租人返还租赁房屋，故被告应当迁出系争房屋，将房屋返还原告。被告辩称双方存在债务关系故其可继续使用房屋，但未提供证据证明存在该约定，本院不予采信。关于原告所主张的房屋使用费，在租房协议解除之前实为租金。因自被告停付租金的2006年7月1日起至原告起诉时的2010年6月3日已超过租金的1年诉讼时效，期间也无时效中止中断事由，故本院仅可支持自原告起诉之日前溯1年即2009年6月3日起至租房协议解除之日即2010年8月2日止的租金，以及自协议解除的次日起至被告实际迁出房屋时止的房屋使用费。原告要求按照约定的租金标准计算房屋使用费，并无不当，本院予以支持。原告主张被告在租赁房屋期间破坏了房屋结构，因其并未举证证明被告承租房屋之前的房屋原状，也无法证明房屋结构的改造是被告所为或在被告承租期间发生，故对原告要求被告恢复系争房屋原有结构的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告上海万旌物资贸易有限公司于本判决生效之日起10日内迁出上海市X路X号X室，将该房屋返还原告上海柴油机股份有限公司；
二、被告上海万旌物资贸易有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海柴油机股份有限公司自2009年6月3日起至2010年8月2日的租金44,333.33元；
三、被告上海万旌物资贸易有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海柴油机股份有限公司房屋使用费，按每月3,166.67元计算，自2010年8月3日起至实际迁出房屋之日止；
四、驳回原告上海柴油机股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3,293.32元，减半收取1,646.66元，由原告上海柴油机股份有限公司负担1,145.5元，由被告上海万旌物资贸易有限公司负担501.16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员高行玮
书记员王颖
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