贵州省贵阳市中级人民法院
民事判决书
(1999)筑民二终字第X号
上诉人(原审被告)贵州裕华房地产开发有限公司(以下简称裕华公司)，地址本市X路。
法定代表人陈某，该公司总经理。
委托代理人何宁阳，智衡律师事务所律师。
上诉人(原审被告)华天房地产开发(贵州)有限公司(以下简称华天公司)，地址（略）。
法定代表人沈某，该公司总经理。
委托代理人李某，该公司拆迁部经理。
委托代理人杜晓霞，智衡律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)高某，女，X年X月X日出生，贵阳市邮政局退休职工，原住（略），现暂住本市X路。
委托代理人邓某甲，女，X年X月X日出生，汉族。贵阳市第六中学退休教师，住（略）。
委托代理人李某，民族律师事务所律师。
原审第三人邓某乙，男，X年X月X日出生，汉族，贵州金鹰建材实业公司第一批发站职工，现暂住（略）。
原审第三人邓某丙，女，X年X月X日出生，汉族，贵州省凯里市X路X号X栋X号。
原审第三人邓某丁，女，X年X月X日出生，汉族，贵阳村衫厂下岗职工，现暂住（略）。
原审第三人邓某戊，女，X年X月X日出生，汉族，贵阳无线电二厂职工，住（略）。
原审第三人邓某甲，女，X年X月X日出生，汉族。贵阳市第六中学退休教师，住（略）。
原审第三人邓某己，男，X年X月X日出生，汉族，贵阳市机械电子工业局干部，住（略）。
原审第三人彭某，男，X年X月X日出生，汉族，贵阳市房地产管理局威清房管所职工，住（略）。
原审第三人贵阳市房地产综合开发公司，地址（略）。
法定代表人陶某，该公司经理。
原审第三人贵阳市房地产管理局，地址（略）。
法定代表人郭某，局长。
上诉人华天公司与上诉人裕华公司因商品房购销合同纠纷一案，不服贵阳市X区人民法院作出的(1997)云民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审判决认定：（略）系高某与其夫邓某平的私房，邓某甲、邓某己、邓某乙、邓某丙、邓某戊、邓某丁均系二人所生子女。1998年邓某平去世，该房未继承分割。
1996年华天公司获准在环城北路地段修建商住办公大楼，需拆除高某私房4间，建筑面积92.86平方米，其中办公兼批发用房13.03平方米。1996年10月18日双方签定拆迁房屋产权兑换协议书，约定华天公司一次性补偿高某（略）.2元，该款不支付高某，在华天公司代购江西村商住楼BX单元一套价值（略）.2元的新房并交付高某后，高某补交（略）元给华天公司。后高某考虑到华天公司并非江西村商住楼的建设单位，遂要求与建设单位裕华公司直接签定合同。1996年10月7日，高某与裕华公司签定商品房购销合同，约定高某定购江西村商住楼BX单元二楼B号房(建筑面积80.61平方米)，及E和E'号两间营业房(建筑面积23.88平方米)，房屋总价款（略）.2元，交房时间为1997年5月31日，并约定逾期付款和逾期交房的违约责任。因1996年1月6日华天公司与裕华公司已签定商品房购销合同，约定华天公司向裕华公司购买位于本市X村X-8地段的商住BX单元，即华天公司已购买该房所在的整个单元，故三方约定高某应付房款由华天公司付给裕华公司，裕华公司给高某出具了收到（略）.2元购房款的收据。因裕华公司未办理商品房预售许可证，高某担心手续不全不能入住，华天公司以与高某购B号房相毗邻的C号房作担保。
另查：江西村商住楼原设计图纸B号房与C号房本是一套房屋，而裕华公司与华天公司提供给高某的简易平面图复印件上隔为两套。
房屋修至第二层时，高某发现房屋结构与所持附图不一致，要求二公司按附图修建，未被接纳。
1997年10月6日，裕华公司将包括高某所购房屋在内的BX单元住宅房钥匙交付华天公司，同年12月16日裕华公司将包括高某所购房屋在内的营业房钥匙交付华天公司。1998年元月，彭某未经许可抢占高某定购的E号营业房。另查江西村X-8商住楼系贵阳市房管局以贵阳市房地产综合开发公司的名义与裕华公司联建的，该楼的经营、销售业务由裕华公司负责。
一审法院认为裕华公司未向有关部门申办商品房预售许可证，违反房地产管理有关法规，故该购房合同无效，二被告恶意串通，不将原设计方案如实告知原告，导致原告误购房屋，不仅违反诚实信用的基本准则，也违反《消费者权益保护法》的有关规定，根据消法第49条的规定，判决：一、由贵州裕华房地产有限公司、华天房地产开发(贵州)有限公司于本判决生效后十五日内退还高某购房款（略）.8元，另再赔偿高某所支付购房款的一倍即（略）.8元；二、驳回高某其余诉讼请求。案件受理费8838元、贵阳铝镁设计院复核费1000元，合计9838元由贵州裕华房地产开发有限公司、华天房地产开发(贵州)有限公司各负担4919元。
宣判后，裕华公司不服，以高某并未履行购房合同的付款义务，高某与华天公司拆迁产权兑换是真，与裕华公司购房意思是假为由认为判决二公司共同退还购房款证据不足，以高某明知裕华公司未办商品房预售许可证而与其签订商品房购销合同为由认为导致合同无效三方均有责任，一审适用《消费者权益保护法》第49条不当。华天公司亦不服一审判决，以高某明知房屋的原设计方案仍坚持安置该房为由认为高某并无误购行为，华天公司已将21万余元购房款支付裕华公司，并未套用高某的购房款，华天公司对高某并无欺诈行为，不应适用《消费者权益保护法》第49条，高某对合同无效亦应承担一定责任为由，认为一审认定事实不清，适用法律不当，二上诉人均上诉请求撤销原判第一项，判决上诉人不承担双倍返还购房款之责。
二审查明的事实与一审一致，另查明，1998年元月，高某家将争议住宅房门封死。
上述事实有双方当事人陈某、《拆迁房屋产权兑换协议书》、《商品房购销合同》、简易平面图、《担保协议书》等证据材料在卷佐证，并经二审审查属实，具有证明效力。
本院认为，公民、法人为民事法律行为，应具有相应的民事行为能力。商品房预售应当向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。本案上诉人裕华公司未办理商品房预售登记，未取得商品房预售的资格，其与被上诉人高某所签商品房购销合同无效。裕华公司与华天公司对合同无效的后果应承担主要责任。但高某明知裕华公司未办商品房预售许可证，亦即明知对方无售房主体资格仍与之签定商品房购销合同，且在争议发生后又将该住宅门封死，造成损失扩大，亦有一定过错。一审法院认定事实清楚。《消费者权益保护法》所保护的是“消费者为生活消费需要购买、使用商品或接受服务”的权益，90年代初，我国正从高某计划经济体制向市场经济体制过渡，当时房屋作为生活必需品主要由计划安排。我国《消费者权益保护法》的制定和颁布实施，时值一九九三年前后，房改政策在各国各地逐步实施，时至今日房屋作为消费品也只是正在逐步实现；另外，全国人大和最高某民法院至今也尚未对《消费者权益保护法》中有关“商品”的范围作出解释。就本案事实而言，《消费者权益保护法》中规定的商品概念不应当包括房屋，故本案不宜适用《消费者权益保护法》，根据《民法通则》无效合同的处理方式，上诉人裕华公司与华天公司应返还高某购房款并赔偿1996年10月27日拆迁之时至1998年1月高某对该房封门之时的人民银行同期规定的同类贷款利息损失，鉴于在二审调解中二上诉人愿意赔偿（略）.2元，从其自愿。因华天公司以C号房作为高某购买裕华公司B号房的担保，华天公司应该商品房购销合同的履行承担一般保证责任。
综上所述，依照《民法通则》第61条“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、《中华人民共和国担保法》第十七条第一、二款“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项“原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判”之规定，判决如下：
一、撤销原判第一项；
二、在判决生效之日起十日内由贵州裕华房地产开发有限公司返还高某购房款（略）.8元，并赔偿其经济损失（略）.2元，合计25万元，如逾期不能履行，由华天房地产开发(贵州)有限公司履行；
三、维持原判第三项。
一、二审案件审理费各8838元，共（略）元，高某负担1767.6元，华天房地产开发(贵州)有限公司与贵州裕华房地产开发有限公司各负担7954.2元。贵阳铝镁设计院复核费1000元，高某负担100元，华天房地产开发(贵州)有限公司与贵州裕华房地产开发有限公司各负担450元。
本判决为终审判决。
审判长王志一
代理审判员杨智
代理审判员刘妍
一九九九年七月二日
书记员舒子贵
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