东营市东营区人民法院
民事判决书
（2006）东民初字第X号
原告牟某甲，男，X年X月X日出生，汉族，东营市东营区东赵社区居民委员会居民，住（略）。
委托代理人牟某乙，女，X年X月X日出生，汉族，东营市公安局东营分局干警，住（略）-2-X号。
被告东营市东营区X街道办事处南李社区居民委员会。住所地：东营市东营区南李社区居民委员会。
委托代理人蒋泽军，山东胜东律师事务所律师。
原告牟某甲与被告东营市东营区X街道南李社区居民委员会商品房预售合同纠纷一案，本院于2006年11月7日立案受理，依法由审判员宋玉伦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟某甲及委托代理人牟某乙、被告委托代理人蒋泽军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牟某甲诉称，2004年11月10日，被告以建设第三批商品楼为由，收取原告集资建房款x元，因被告无开发商品楼的资格，致使该房屋没有建设，被告的行为已经构成违约。请求法院判令被告返还购房款x元，并自2004年11月10日至付清之日按同期人民银行规定的贷款利率支付经济损失。
被告东营市东营区X街道南李社区委员会辩称，原、被告之间无商品房预售合同关系，原告所诉没有事实和法律依据。
本案的争议焦点为：原、被告之间是否存在商品房预售合同关系。
针对争议的焦点问题，原告牟某甲为证明自己的主张，向法庭提供如下证据：
原告提交收款收据一份，证明原告于2004年11月10日交纳了第三批商品楼购房款共计x元，被告的隶属企业东营市东营区南李劳动服务中心为其出具了收据，原、被告之间达成商品楼预售合同，因被告无从事商品楼开发资质，被告的行为构成欺诈。被告认为该收据的收款人是东营区南李劳动服务中心，该单位与被告没有任何关系，具有独立的法人资格。
原告申请法院调取本院（2006）东民初字第X号卷宗中原告提交李文凯的书面证明1份，并主张该证明的出具人是被告第三批商品房的经办人被告的党支部书记李文凯，涉案的第三批商品楼是被告的待建项目，原告所主张的款项就是建设该批商品楼的集资款，该款于2003年11月已存入了被告在东营区X街道办事处会计核算中心帐户，被告是实际的收款人，南李劳动服务中心只是代替出具了收款收据。被告认为李文凯的证明属于证人证言，应当出庭接受质询，该证明不应采纳。
原告申请人民法院依法调取了东营市中级人民法院2005东中执字第X号卷宗中法院对李建立和王洪田的讯问笔录1份，被告向东营市中级人民法院提交的证明材料2份，执行异议申请书1份，银行对帐单1宗及本院（2006）东民初字第X号卷宗内被告的开发公告三份。针对该组证据，原告认为可以证明以下问题：1、第三批商品楼集资购房款是被告实际收取的，被告两委会议决定先以被告的下属企业南李劳动服务中心的名义收款并出具收款收据，然后再转入被告在东营区X街道办事处会计核算中心的帐户；2、该款虽然是专用款项，该款应当用于第三批商品楼的建设，但却被本案的被告挪用支付了自己的债务导致了第三批商品房至今不能建设，其行为已构成违约；3、证实被告与南李劳动服务中心是一个财务两个账本，会计出纳由一人担任，进一步证实了被告才是实际的收款人，南李劳动服务中心只不过是出具了收款收据的手续，实际承担责任的应为本案被告；4、银行的转帐记录及收款记录可以证实该款已实际进入了被告的帐户，进一步证实了李文凯证明的事实的真实性。被告认为上述证据并不能证明南李劳动服务中心与被告之间的关系，也不能证明被告收取了原告的款项，即使南李劳动服务中心将收取的款项转给被告，被告也没有义务承担该劳动服务中心的相关债务。
通过原、被告当庭陈述、举证及质证意见，本院对以下事实予以确认：
2004年10月12日，被告东营市东营区X街道南李社区居民委员会发布公告，计划在东营区物资局金属公司以西建设商品楼，按每平方1200元的价格向居民和社会集资，并规定交款时间为2004年10月13日至2004年10月23日，第一次交款额为x元。原告于2004年11月10日交纳了第三批商品楼购房款x元，由被告东营市东营区X街道办事处南李社区居民委员会下属的非公司法人南李劳动服务中心出具了收据。2004年11月24日和2005年1月17，南李劳动服务中心将集资款项全部转入被告在东营市东营区X街道办事处会计核算中心的帐户。2006年5月7日，东营市中级人民法院为执行（2005）东中执字第X号案件，将被告在东营市东营区X街道办事处会计核算中心的帐户帐户依法冻结，2006年5月8日及2006年5月25日，被告先后向东营市中级人民法院提出申请，在该申请书及在2006年5月9日东营市中级人民法院工作人员对被告的法定代表人李建立询问笔录中，均明确记载被告建设第三批商品楼和向社会及居民集资的事实。
本院认为，原告申请本院调取的李文凯证明，应当属于证人证言，证人未出庭接受质询，因此该证明本院不予采信。通过原、被告当庭陈述及原告所举被告东营市东营区X街道办事处南李社区居民委员会发布公告，结合本院依法调取的东营市中级人民法院为执行（2005）东中执字第X号卷宗中对李建立和王洪田的讯问笔录、被告向东营市中级人民法院提交的证明材料、银行对帐单及本院（2006）东民初字第X号卷宗内被告的开发公告三份，可以确定被告为建设第三批商品楼向原告集资的事实，被告东营市东营区X街道南李社区居民委员会下属的非公司法人南李劳动服务中心只是出借帐户，并非合同的实际一方当事人；通过原告所举收款收据，可以确定原、被告之间达成了商品房预售合同。依照法律规定，商品房预售首先应取得预售许可证、土地使用证和规划许可证，只有办理以上证件被告方始能出售房屋，被告未提供证据证明其在预售房屋时取得以上证件，也没有证据证明其向集资购房人对以上没有证件的事实进行书面的告知，因此原、被告之间的商品房预售合同，为无效合同。双方合同无效，被告应当返还原告所交纳的集资款，被告以与原告不存在合同关系的抗辩理由，不能成立，本院依法不予采信。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条第一款之规定，被告无预售许可证、土地使用证和规划许可证的情况下，与原告达成的无效商品房预售合同，被告应当承担全部违约责任，因此原告要求被告返还集资款x元、并自2004年11月11日至起诉之日按同期人民银行规定的贷款利率支付利息的请求，符合法律规定，本院予以支持，超出部分于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第七十九条、第八十条、第九十四条、第一百零八条、第一百三十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条第一款之规定，判决如下：
一、被告东营市东营区X街道南李社区居民委员会于本判决生效之日起10日内返还原告牟某甲购房款x元，并自2004年11月11日起至2006年11月7日之日止按同期人民银行规定的贷款利率支付损失。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费4510元及实际支出费用1804元，由被告负担。因原告已向本院预交，限被告于本判决生效之日起10日内径付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判员宋玉伦
二00六年十二月八日
书记员赵新颖
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