原告（反诉被告）上海市甲总公司沪东公司。
负责人刘某，经理。
委托代理人袁某、黄某乙。
被告（反诉原告）上海乙建筑材料有限公司。
法定代表人童某，董事长。
委托代理人王某。
原告（反诉被告）上海市甲总公司沪东公司诉被告（反诉原告）上海乙建筑材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁某、黄某乙、被告法定代表人童某、委托代理人王某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告上海市甲总公司沪东公司诉称，2001年，原告将上海市X路X号内1＃、2＃和一幢三层房屋租赁给被告，2008年因该地块将建设丁排水系统泵站，原告通知被告解除合同，但被告仍占用该场地，拒绝搬离，原告协商未果，遂诉至法院，要求判令：1、确认原、被告签订的《协议书》、《补充协议》、《房屋租赁协议书》、《场地租赁合同》于2008年10月15日解除；2、判令被告立即搬离上海市X路X号内1＃、2＃场地，并将场地与房屋恢复原状后返还给原告。
被告上海乙建筑材料有限公司辩称，不同意原告诉请。1、合同尚未解除，现在不具备解除的条件；2、原告提供的会议纪要只是信息通报将动迁，没有谈到解除合同的问题。只有遇到市政动迁才能终止，原告未提供市政动迁的证据；3、原告没有处理好此事，有责任。
反诉原告诉称，2001年，反诉被告将上海市X路X号内1＃、2＃和一幢三层房屋租赁给反诉原告，反诉原告一直在正常经营中，2008年10月15日，反诉被告通知反诉原告参加会议，通报该场地将有市政工程，要求就解除合同事宜协商。因反诉被告突然终止合同，造成反诉原告的生产中断，亏损弥补人民币701万元（以下币种均为人民币），利润受损156.8万元，同时反诉原告被迫向案外人借款支付利息27.9万元，支付银行罚息8.4万元并支付职工安置费108.3万元和遣散费9万元，并要求按合同约定，反诉被告支付违约金15万元，现提出反诉，要求判令：反诉被告赔偿反诉原告损失共计869.60万元。
反诉被告辩称，1、根据合同约定，碰到城市建设等情况下，原告是不需要赔偿的，被告的反诉请求缺乏法律依据；2、反诉原告向私人借款在合法性上有欠缺，反诉被告如果有责任，也是签订合同时能预见的损失责任，现在借款是属于不能预见的损失，不应该支持；3、净利润减少的差额和职工工资支付，都是属于公司的成本，增加和减少是两个方面，如果赔偿损失，职工净利润就是增加了，反诉原告重复计算损失；4、经反诉被告去工商局核实，2007年反诉原告的净利润是145,765.31元，2008年就100多万元，是不合理的，2008年1月至10月为基数计算是有一定合理性的，但是计算至今是不合理的，因为反诉原告在6个月内未做减少损失的工作，只是机械的计算是不合理的。
经审理查明，2001年8月31日，原、被告签订《协议书》，原告提供上海市X路X号内1＃、2＃场地供被告作为堆垛原材料及商品混凝土的生产经营之用，合同期限最短为6年，6年后被告有优先签订协议的权益，费用为0.25元/天/平方米。在合同期内，若遇不可抗拒的情况，合同自然终止。若一方要提前解除合同，应一次性交付违约金15万元。2002年8月30日，原、被告签订《补充协议》，对该场地重新测定，共计x平方米，按0.25元/天/平方米折算为78,795元。2002年11月左右，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定出租面积7000平方米，月租金47,200元，用途生产经营建筑材料，租赁期限从2001年9月20日起至2007年8月30日止，如遇市政动迁或整治需要，由各街道（镇）暂租房屋综合管理办公室确认后，双方协议无效。2005年10月8日，原、被告签订《场地租赁合同》，原告将该场地内4＃场地租赁给被告用于生产经营和停车，建筑面积1765.6平方米，租赁期限从2005年10月1日起至2010年9月30日止，费用为0.25元/天/平方米，月租金13,400元，原、被告同意在租赁期内，该房屋（场地）因土地规划、城市建设需要被依法征用的，本合同自然终止，双方互不承担责任。补充条款第六条约定，本合同生效之日起，原、被告签订的协议书（2001年8月31日）、补充协议（2002年8月30日）的合作期限同时顺延至2010年9月30日。被告实际支付租金至2008年8月。2008年1月4日，原、被告签订《协议书》，约定被告将7＃场地退还给原告。2008年10月15日，原告经理召集包括被告法定代表人等在内的三家公司召开会议，通报在原告场地内将有市政重点工程，并要求被告就提前终止租赁协议产生的经济损失与原告协商。后双方多次互相致函，对解除合同和赔偿损失进行协商。其中2008年11月3日，被告致函原告，称关于2008年9月至10月的费用暂时不予支付，其后被告也未支付过租金。同时，被告也将该场地内可搬走的设备自行搬走并停止生产，但未将1＃、2＃场地返还给原告。因对赔偿问题协商未果，原告遂诉至法院，作如上诉请。
另查明：一、2009年4月13日，上海市杨浦区规划和土地管理局出具行政处罚告知书，确认被告在该场地内建造的门卫、工棚、水库、搅拌楼、办公楼、中转仓等因未取得《建设工程规划许可证》，属违法建筑，责令拆除。
二、2009年4月23日，上海市规划和国土资源管理局下放《关于核发丁合流泵站工程<建设用地规划许可证>的通知》，确认在黄某江以北、丙路西侧建设丁低标排水系统改造工程-丁合流泵站，规划性质：市政公用设施用地，建设用地面积4732平方米。同日颁发了《建设用地规划许可证》。
三、2009年3月，上海市杨浦区建设和交通委员会委托上海房地产估价师事务所有限公司对该场地内建构筑物拆迁补偿进行了评估，审理中，本院依职权调取了《评估报告》，该报告确认，被告在该场地内建构筑物拆迁补偿价格为346.9万元，双方当事人对报告真实性无异议，但原告认为与本案无关，被告认为：1、有地下桩基、水库、污水处理设备等设备以及部分地块内容未列入评估范围；2、报告中办公综合楼部分多算了，实际已返给原告。评估公司派员到庭接受质询，称评估时双方当事人均派人到场，因被告未提供地下隐蔽工程的图纸，只能对地面部分进行评估。被告称地下部分资料已找不到，未能提供。
四、审理中，原告提供被告工商备案登记的《利润表》，证明2007年被告净利润为145,765.31元，被告提供自行制作的《利润表》，证明2008年1－10月被告净利润为1,815,989.17元。
本院认为，原、被告签订的《协议书》、《补充协议》、《房屋租赁协议书》、《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。2008年10月15日的会议已通报了该场地将有市政建设，并要求租赁方就提前终止合同协商，被告于2008年11月3日致函原告称暂停支付2008年9月至10月的费用，其后也未支付租金，被告在已得知合同将终止的情况下，即停止支付租金，同时被告也将该场地内可搬走的设备自行搬走，并与原告就赔偿问题进行协商，应认定对解除合同的认可，原告要求解除合同，并无不当，本院予以准许。合同解除后，双方权利义务关系终止，被告理应在合理的期限内搬离。关于违约责任，双方当事人已明确约定，“该房屋因土地规划、城市建设需要被依法征用的，本合同自然终止，双方互不承担责任”，根据上海市规划和国土资源管理局的通知，该地块确有市政建设，故原、被告均不承担违约责任。关于提前解除合同造成被告在该场地内建构筑物及搬迁等实际损失，应依据公平原则处理，具体数额由法院酌定。关于被告反诉请求，因双方均不承担违约责任，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告上海市甲总公司沪东公司与被告上海乙建筑材料有限公司签订的《协议书》、《补充协议》、《房屋租赁协议书》、《场地租赁合同》于2008年10月15日解除；
二、被告上海乙建筑材料有限公司应于本判决生效之日起三日内搬离上海市X路X号内1＃、2＃场地，将该场地腾空后，返还给原告上海市甲总公司沪东公司；
三、原告上海市甲总公司沪东公司应于本判决生效之日起十日内补偿被告上海乙建筑材料有限公司建构筑物补偿款和搬迁费用人民币3,716,803元；
四，原告上海市甲总公司沪东公司应于本判决生效之日起十日内补偿被告上海乙建筑材料有限公司利润损失人民币2,179,186元;
五、被告上海乙建筑材料有限公司的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币80元，由被告上海乙建筑材料有限公司负担。
反诉案件受理费人民币35,811元，由被告上海乙建筑材料有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长施文汇
审判员陈宾
代理审判员张琳
书记员书记员林艳萍
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