湖北省宜昌市中级人民法院
民事判决书
(2005)宜民一终字第X号
上诉人(原审原告)中华人民共和国宜昌海事局(以下简称宜昌海事局)，住所地宜昌市沿江大道X号。
法定代表人陈某，该局局长。
委托代理人(特别授权代理)陈某生，湖北陈某邦律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)胡某，男，X年X月X日出生，汉族，宜昌市西坝庙嘴鱼坊业主，住（略）。
委托代理人(特别授权代理)黄祥军，秭归县屈原法律服务所法律工作者。
上诉人宜昌海事局因租赁合同纠纷一案，不服宜昌市X区人民法院(2004)西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宜昌海事局的委托代理人陈某生，被上诉人胡某及其委托代理人黄祥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原交通部长江航政管理局宜昌分局(2003年1月更名为中华人民共和国宜昌海事局)是宜昌市西坝庙咀(现更名宜昌市X路X号)X栋、X栋、X栋房屋的产权人。2001年6月1日，宜昌海事局与胡某签订《租房合同》一份，约定胡某承租原告位于宜昌市X路X号X楼房屋四间从事餐饮经营，租期一年，自2001年6月l日起至2002年5月31日止，月租金400元，水电费据表另交。如胡某不按期交付租金、水电费则视为无力履行合同，出租方有权解除合同；合同终止时，承租人不按期退回房屋及设备，应该承担500元的违约金。合同期满，如被告仍需租用，同等条件优先考虑续签合同。合同还对争议的解决等进行了约定。合同签订后，双方当事人按合同履行至2002年5月31日合同到期，双方并无争议。合同到期后，胡某继续租赁使用房屋。至宜昌海事局起诉前，胡某交水电费至2002年7月，房租按每月400元交至2002年8月。诉讼中，胡某于2004年8月预交水电费2000元，并补交截止2004年7月的房屋租金9200元，及截止2004年4月的水电费。2004年11月26日，宜昌海事局以特快专递方式向胡某寄送《关于立即腾退非法占有的房屋的通知》一份。本案审理中，宜昌海事局请求证人邹某、梅斌出庭作证。证人邹某陈某其作为宜昌海事局物业部门的工作人员，于合同期满后曾四次通知胡某，要求终止合同。证人梅斌陈某自已作为单位的职工，曾多次向胡某催收水电费。胡某对此持异议，认为二位证人均不能提供书面通知其终止合同的证据，对证人的口头陈某不应采信。
原审认为，宜昌海事局与胡某签订的《租房合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。至2002年5月31日合同期满，双方未书面续签租赁合同，但胡某仍继续租赁使用争议房屋，宜昌海事局也继续收取房租至2002年8月，双方已形成事实上的房屋租赁关系。胡某继续租赁使用原告的房屋不构成侵权，但胡某应按原合同约定交付房屋租金及水电费用。因双方对继续租赁的期限没有约定，租房时间超过六个月，应视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人任何一方可随时终止合同，但出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。宜昌海事局请求证人邹某、梅斌出庭证明其已履行在终止合同前通知承租人的义务，但证人系宜昌海局干部，系上下级隶属关系，应视为与其有利害关系，该证言本院不予采信。宜昌海事局在本院立案后，向胡某送达《关于立即腾退非法占有的房屋的通知》的行为，不应视为其在解除合同前履行了通知承租人的义务。宜昌海事局主张胡某支付2004年4月至今的水电费用，但未提供相应证据，本院不予支持。据此判决:一、被告胡某给付原告宜昌海事局2004年7月至2004年11月的房屋租金2000元。二、驳回原告宜昌海事局的其他诉讼请求。
上诉人宜昌海事局不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称:
一、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同早已终止。一审判决认定上诉人与被上诉人之间“形成事实房屋租赁关系”，被上诉人“继续租赁使用原告的房屋不构成侵权”，与事实不符。
上诉人与被上诉人之间签订的《租房合同》到期后，虽然被上诉人又支付了三个月的租金，双方之间形成的事实租赁关系也只能延续到2002年8月，但在此后长达近二年的时间，被上诉人既不续签合同，也不支付租金和水电费，无偿占用上诉人的房屋，已明显构成侵权。况且，截至重审庭审之时，被上诉人又拖欠了五个月的房屋占用费及八个月的水电费用，其恶意占用房屋的行为已十分明显。而一审却认定被上诉人的行为不构成侵权显属认定事实错误，未能依法保护上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同早已终止，自2002年8月起，双方之间并不存在事实房屋租赁关系，被上诉人的行为是侵权行为，其理应立即停止侵权，腾退其非法占用的房屋。
二、一审判决以上诉人没有在解除合同之前履行通知承租人的义务为由驳回上诉人的诉讼请求不当，属适用法律错误。
1、根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百二十二条之规定，对被告的违约责任与侵权责任竞合的由受损害方作出选择。上诉人以侵权之诉提起诉讼，要求被上诉人返还房屋，无须履行通知义务，一审判决适用法律错误。
2、《合同法》第二百三十二条关于“出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，适用的条件是承租人没有违约的情况下对出租人的限制。而被上诉人在长达一年又11个月的时间里没有支付租金，根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四的规定，承租人拖欠租金累计6个月以上的，出租人有权终止合同收回房屋。事实上，原《租房合同》同样约定承租人不按期支付房租的，出租人有权解除合同，收回房屋。因此，如果按合同纠纷处理，因承租人严重违约而出租人解除合同的，不适用该条规定。更何况《合同法》第二百三十二条规定的合理期限，只是当事人行使解除权产生法律后果的时间上的要求，并非是提起诉讼的前置程序，人民法院可以根据案件的具体情况判决被上诉人实际腾退房屋的具体时间，而不是判决驳回当事人的诉讼请求。
3、一审法院先以证人邹某、梅斌系上诉人的职工，与上诉人有利害关系为由，不予采纳二证人的证言，后又以上诉人在案件立案后向被上诉人送达书面通知的行为不能视为履行了通知义务为由，驳回了上诉人的诉讼请求。对此，上诉人提出如下异议:其一，上诉人虽为国家机关，但在与自然人发生法律关系时，实施通知行为的只能是本单位职工，而不可能如司法机关采用留置、公告、签收回执等送达方式；其二，被上诉人在长达11个月的时间内强占房屋，既不续签租房合同，又不交纳房租和水电费用，从常理上讲，其间上诉人也不可能不履行通知义务；其三，我国法律并未禁止在诉讼期间内履行通知义务。因此，上诉人认为一审法院过于苛求出租人的通知义务，而对强占他人房屋近二年之久的承租人的义务丝毫不予要求，显然是保护了过错方，未保护受损害方的合法权益。综上所述，请求二审依法撤销原判决，改判被上诉人立即腾退非法占用的房屋，并支付其使用房屋期间的房屋占用费和水电费。
被上诉人胡某未在法定的答辩期间内提交答辩状，庭审时辩称:1、被上诉人有充分证据证明双方签订的《租房合同》到期后，双方仍在继续按原合同履行，没有续签合同的责任在上诉人。2、双方签订的《租房合同》到期后，上诉人又收取了被上诉人现金（略）元，被上诉人认为该款系续签房屋租赁合同的房租费和水电费。3、被上诉人继续使用承租的房屋不仅没有违约，更不可能构成侵权。上诉人的上诉理由不成立。
经审理查明，原审法院认定的事实属实。双方当事人在二审程序中未提供新的证据。
上述事实，有一、二审庭审笔录及双方当事人在一审各自提供的已经庭审质证的证据在卷佐证。
本院认为，1、上诉人宜昌海事局与被上诉人胡某签订的《租房合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人按合同履行至2002年5月31日合同期满，双方并无争议。2、《租房合同》到期后，双方虽未书面续签租赁合同，但承租人胡某继续使用承租的房屋，出租人宜昌海事局也继续收取房屋租金(胡某交水电费至2002年7月，房租按每月400元交至2002年8月)，双方已形成事实上的房屋租赁关系。3、依照《合同法》二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。4、依照《合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。5、上诉人宜昌海事局提起本案诉讼前，被上诉人胡某存在无正当理由未支付或者拖延支付租金的事实，虽是一种违约行为，但不构成侵权。理由是这期间双方曾就房屋租赁问题进行过数次协商，终因意见不一致未能达成协议而酿致讼争。究其原因，也不能完全归咎于当事人一方的责任。故上诉人宜昌海事局主张被上诉人胡某在租赁期间届满后继续使用租赁物的行为是侵权行为的上诉理由，不予采纳。6、上诉人宜昌海事局与被上诉人胡某存在事实租赁关系期间，依法原租赁合同继续有效，承租人胡某应按原合同约定支付房屋租金及水电费用。7、本案中，虽没有充分证据证明上诉人宜昌海事局在解除合同的合理期限之前履行了通知承租人的义务，但宜昌海事局在本案一审立案后向胡某送达《关于立即腾退非法占有的房屋的通知》的行为，以及其在一、二审诉讼中始终坚持解除合同收回房屋的主张，加之双方当事人经多次磋商也未能达成续签租赁合同的协议，故上诉人基于不定期租赁可随时解除合同的法律规定，以及出租人享有租赁物所有权而要求承租人返还租赁物的请求，符合法律规定，应予支持。
综上所述，上诉人宜昌海事局要求被上诉人胡某返还其承租的房屋，并支付其使用房屋期间的租金和水电费的上诉理由及请求，本院予以采纳。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下:
一、维持宜昌市X区人民法院(2004)西民初字第X号民事判决的第一项、第二项，即被告胡某给付原告宜昌海事局2004年7月至2004年11月的房屋租金2000元；驳回原告宜昌海事局的其他诉讼请求。
二、解除上诉人宜昌海事局与被上诉人胡某之间事实上的房屋租赁关系；被上诉人胡某于本判决生效后三十日内将其承租的上诉人宜昌海事局的房屋返还给上诉人。
三、被上诉人胡某按每月400元的租金标准给付上诉人宜昌海事局2004年12月1日起至其返还所承租的房屋之日止的房屋租金。
四、被上诉人胡某给付上诉人宜昌海事局2004年5月1日起至其返还所承租的房屋之日止的水电费(双方凭水电管理部门出具的交纳水电费发票结算)。
一审案件诉讼费1900元，由上诉人宜昌海事局负担；二审案件诉讼费1900元(宜昌海事局已预交)，由被上诉人胡某负担。
本判决为终审判决。
审判长杨云先
审判员郑文堂
代理审判员李翔
二○○五年四月二十一日
书记员蔡薇
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