原告（反诉被告）上海A公司。
法定代表人吴C，该公司董事长。
委托代理人管D。
被告（反诉原告）上海B公司。
法定代表人王E，该公司董事长。
委托代理人李F，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）上海A公司诉被告（反诉原告）上海B公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李威独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海A公司之委托代理人管D，被告（反诉原告）上海B公司之委托代理人李F到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海A公司诉称，2003年12月30日，原告与被告签订房屋租赁合同，该合同对租期、租金支付等均做了明确详尽的约定，根据该租赁合同的约定，原告将房屋交付给被告使用，被告支付房屋租金至2006年5月31日。从2006年6月1日起至2007年5月30日止，被告未向原告支付租金，原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求判令被告支付从2006年6月1日起至2007年5月30日期间的租金人民币38,000元及物业管理费人民币1,680元。
被告上海B公司辩称并反诉称，原告所述是事实，2006年6月1日起至2007年5月30日期间的租金人民币38,000元及物业管理费人民币1,680元确实并未支付。因2006年10月31日原告与案外人王G在《终止协议》中约定至2007年5月30日止的租金在投资款内扣除，该协议对租金已做了免除约定，该《终止协议》系当事人真实意思表示，合法有效。被告与原告签订的租赁合同就是王G作为公司代表去签订的，免除王G的租金就是免除被告的租金，故被告不应再支付租金给原告。况且原告起诉前从未向被告主张过上述钱款，早已过诉讼时效，故不同意原告上述诉讼请求。根据双方租赁合同约定，被告向原告支付了押金人民币3,000元，现双方租赁合同已经终止，而原告仍未返还该押金，故反诉请求法院判令反诉被告返还反诉原告押金人民币3,000元。
反诉被告上海A公司辩称，确实收到被告支付的押金人民币3,000元，但根据双方租赁合同约定，被告逾期付房租，押金是不予退还的。原告和案外人王G签订的《终止协议》，其中免租是给予王G个人的，原告从未免除被告的租金。故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2003年12月30日，原告为甲方（代表林H）、被告为乙方（代表王G），双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将I路X号J城内7区X、2、3、X号（该房屋建筑面积为80平方米）出租给乙方使用。租期三年，自2004年4月1日至2007年3月31日止。该房屋第一年租赁费总额为人民币38,000元，乙方每年交纳清洁卫生、物业管理费为每月每间人民币35元整。乙方每户应交纳租房押金人民币3,000元整，合同期满后，乙方如不续租，在办理退租手续一个月内（乙方应支付的一切费用及不存在商品质量投诉的情况下），租房押金退还乙方。房屋租赁费每年交纳一次，先付后用，以后每年租金在租赁期满15天前一次付清。乙方逾期10天内不交纳租赁费的，甲方有权终止合同，乙方押金不予退还。合同期满，乙方要求续租，应在合同期满前30天内，提出书面申请。经甲方同意后，办理合同续租手续。合同期满，如乙方不要求续租的，应在合同期满前30天内通知乙方，否则，乙方押金不予退还，乙方应在合同期满退出租赁房屋。
2005年4月4日被告付给原告上述房屋2005年4月1日至2006年5月31日期间的租金人民币38,000元、物业管理费人民币1,680元。2005年4月6日被告支付原告上述房屋押金人民币3,000元。之后被告未再支付过租金及物业管理费，2007年5月30日原、被告租赁合同终止，双方办理了交接手续。
另查明，2006年10月31日，原告与案外人王G签订《终止协议》，约定：原告于2005年11月1日与王G签订的转让协议，经过一年的经营，由于法人和股权等问题一直未解决，造成了事实上王G不是原告的股权持有人，也不是法人，无法主张公司的权利和义务。故王G决定退出原告的经营，经双方友好协商，一致同意终止2005年11月1日双方的转让协议。现就协议终止事项达成如下协议，1、自2006年10月30日起，终止双方于2005年11月1日订立的转让协议，全部内容结束，互不追究。2、……自本协议签订之日起公司的一切债权债务与王G无关（包括2005年11月1日至2006年10月30日止协议履行期间）。……7、公司的所有印章，包括公章、财务专用章、法人代表章、合同专用章等及公司的合同、档案、财务账册等全部资料，由原告直接向目前公司的管理人钟K接受，与王G无涉。8、乙方王G所租I路X号X幢X－X号租金已在投资款内扣除，不再支付，时间为2007年5月30日止。
再查明，案外人王G与被告法定代表人王E系夫妻关系。原告与案外人王G就上海市I路X号X幢X－X号房屋未签订过租赁合同，案外人王G也未使用过该房屋。从2006年6月1日起至2007年5月30日期间的房屋实际使用人为被告。
本院认为，2003年12月30日，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按约履行。现被告对所欠租金及物业管理费数额并未有异议，被告本应按约支付给原告，但2006年10月31日，原告与案外人王G签订的《终止协议》对该笔租金已另行处分，约定从投资款内扣除，不再另行支付。故被告不应再支付该笔租金给原告。原告辩称该笔租金是免除案外人王G的租金，并未免除被告，因原、被告双方签订租赁合同时案外人王G是被告方签约代表，且系争租赁房屋实际由被告使用，案外人王G个人从未实际使用过，故本院认定系免除被告租金，但被告仍应支付欠付的物业管理费。因原、被告双方租赁合同已经终止，被告亦不存在欠付租金之情况，故原告应返还被告押金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海B公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海A公司物业管理费人民币1,680元；
二、原告（反诉被告）上海A公司应于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）上海B公司押金人民币3,000元；
三、原告（反诉被告）上海A公司其余之诉讼请求不予支持；
四、被告（反诉原告）上海B公司其余之诉讼请求，不予支持。
原告（反诉被告）上海A公司、被告（反诉原告）上海B公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币792元，减半收取人民币396元，由原告（反诉被告）上海A公司负担人民币379.20元、被告（反诉原告）上海B公司负担人民币16.80元；反诉受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告（反诉被告）上海A公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员李威
书记员尉蔚
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