上诉人（原审被告）吴某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略），住南康市迎宾大道福满楼酒店。
委托代理人刘某龙，南康市东山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）刘某甲，男，X年X月X日生，汉族，（略），住（略），现住南康市X乡X村周某塅。
委托代理人周某某，男，1950年4月生，住（略），特别授权。
委托代理人张某某，男，1956年2月生，汉族，南康市水保局干部，住（略），特别授权。
被上诉人（原审被告）刘某乙，男，X年X月X日生，汉族，（略），住（略）。
上诉人吴某某因与被上诉人刘某甲、刘某乙房屋租赁合同纠纷一案，不服南康市人民法院（2008）康民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告1995年11月29日在南康市商贸城迎宾南路购买一栋占地115.50平方米、建筑面积324.20平方米（三层）砖混房屋，办理了房屋所有权证，所有人为刘某甲，所有权性质为私产。之后委托其孙刘某乙看管。被告刘某乙先后多次将该房屋租予他人使用。2005年9月12日被告刘某乙就与被告吴某某签订了《租房协议》,把原告的房屋租给吴某某使用，《租房协议》内容为：一、甲方（刘某乙）将位于商贸城迎宾北路X号房屋一幢租于乙方（吴某某）作为餐饮、住宿行业，进行营业。二、租期为五年：2005年9月至2010年9月止，房屋租金2005年9月至2006年9月租金为350元；以后每年增加50元为准。如：2005年9月至2006年9月每月房租为350元；2006年10月至2007年10月底每月房租为400元；以此类推。乙方租金每季度一次性交清。在协议达成后，乙方需缴纳押金伍佰元整（￥500）。如乙方不续租时需退回乙方押金。三、甲方在这五年租期中不得以任何理由停止租房协议，（在乙方不违反协议的情况下）。四、协议到期在同等条件下，乙方有优先权租赁甲方房屋。五、协议期满后乙方不得将其装修的不动产拆走（如地板、吊顶、窗户等）。六、乙方可在二楼或三楼之间打开一个小门通往乙方家中。合同期满后乙方需补回该扇墙。七、乙方在装修过程中不得破坏甲方房屋的整体结构。2007年底,原告从台湾回大陆转让该栋房屋时,才知道房屋已被租用，便于2008年4月14日诉至法院要求处理。庭审中，原告变更诉讼请求为，依法确认两被告的租房协议无效。
原审法院认为，当事人所为民事行为应当符合法律规定，违反法律规定的民事行为当然无效。被告刘某乙与被告吴某某所订立的《租房协议》，因被告刘某乙既不是该房屋所有权人，也未经房屋所有权人即原告刘某甲的授权，私自订立协议，系无权代理，该协议当然无效，应终止租赁关系，被告吴某某应交还房屋给原告。房屋租金因由刘某乙收取，租金返还应另案处理。因此，对于原告要求确认两被告所订的租房协议无效和返还房屋的请求，本院予以支持。对于被告吴某某提出被告刘某乙的行为已构成表见代理，其与刘某乙签订的租房协议合法有效的意见，因未向法庭提交确实有效的证据加以证明，属证据不足，理由不充分，不予采纳。对于被告吴某某提出原告的诉请已超过诉讼时效，不能得到支持的意见。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告经常居住在台湾，从其知道时的2007年，尚未超过两年，因此，对于被告的该意见，不予采纳。原告提出要求两被告恢复房屋原状的请求,因未向法庭提交房屋原状的证据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告刘某乙、吴某某2005年9月12日所订立租房协议无效；二、限被告吴某某于本判决生效后一个月内交回所租房屋给原告；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由两被告各负担50元。
上诉人吴某某不服原审判决，上诉至本院，其上诉理由及请求为：被上诉人刘某甲去台湾以前生有一个儿子，即被上诉人刘某乙的父亲，刘某乙父亲生有两个儿子，大儿子即刘某乙。由于刘某乙的父亲死亡多年，以刘某甲名义购买的房屋即本案租赁物就是两被上诉人的家庭共同财产。本案出租房屋，刘某甲已委托刘某乙看管，看管意即除处分权外，具有占有、使用、收益的权利，出租该房屋给上诉人及收取租金的就是其收益的权利。由于上诉人的房屋与被上诉人的房屋相邻的特殊性，自2001年起至2005年9月，一直由袁乐相、黎传概使用至与上诉人签订协议止，租金都是刘某乙收取，其收益都是用于与刘某甲共同生活的开支，没有损害刘某甲的利益。刘某乙与上诉人签订协议时，已明确告知上诉人，该房屋产权名字虽然是其爷爷刘某甲的，但实际上就是他自己的，是刘某甲用在台湾的积蓄购买送给他的。由于刘某甲有养老防老的顾虑所以把名字暂时登记其名下。在签订协议的当天，刘某乙把其爷爷刘某甲的产权证复印件亲手交给上诉人作为有权出租给上诉人的依据。
被上诉人刘某甲辩称：本案所出租的房屋为被上诉人刘某甲所有，刘某甲因经常往返台湾江西两地，且年老体弱需人照顾而住在老家乡下，其未住在此房。刘某甲嘱咐其孙子刘某乙看管房屋，但刘某乙未经刘某甲授权竟以自己的名义与上诉人吴某某签订了《租房合同》。刘某甲在2007年转让房屋时才发现其房屋被出租，故此提起诉讼。刘某乙是以自己的名义而不是刘某甲的名义与上诉人签订合同，故刘某乙的行为不符合《合同法》第49条关于表见代理的规定。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘某乙未作答辩。
二审经审理查明：被上诉人刘某甲购房后，将房屋产权证书交由被上诉人刘某乙的母亲保管。被上诉人刘某甲每次从台湾回来时，与被上诉人刘某乙共同生活。被上诉人刘某甲的儿子即被上诉人刘某乙的父亲于2004年去世。上诉人吴某某租房前已知该房屋在出租，其租房时要求被上诉人刘某乙出示该房屋的产权证书，被上诉人刘某乙向上诉人吴某某出示了该房屋的房产证复印件。二审认定的其它事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本条是关于在订立合同中的表见代理的规定。表见代理是善意相对人通过被代理人的行为足以相信无权代理人具有代理权，基于此项信赖，善意相对人与无权代理人订立合同，由此造成的法律后果由被代理人承担的代理。该制度的设立是为了保护善意相对人的信赖利益和交易的安全。在本案中，首先，被上诉人刘某乙与上诉人吴某某签订《租房协议》，代理人即被上诉人刘某乙实施了无权代理行为。第二，被上诉人刘某乙有被授权的表象。被上诉人刘某乙为被上诉人刘某甲的嫡孙，两人是直系亲属，存在特殊的关系。被上诉人刘某甲已委托被上诉人刘某乙对该房屋进行管理，被上诉人刘某乙在出租给上诉人之前多次将房屋租予他人使用。通过以上表象，上诉人吴某某根据表象可自然推断出代理人具有代理权。第三、上诉人吴某某善意且无过失。从上诉人吴某某当时所处的各种客观条件来看，其主观上有条件、有理由相信被上诉人刘某乙具有代理权。上诉人在租房前，已经尽了充分的注意义务，了解了该房屋的所有权人与被上诉人刘某乙具有特殊的关系，该房屋系由被上诉人刘某乙在管理，且不是第一次出租，上诉人无法否认被上诉人刘某乙的代理权。为此，上诉人还对所租房屋进行了投资，该合同已履行了三年。因此，被上诉人刘某乙的代理行为应构成表见代理，其与上诉人吴某某所签订的《租房协议》有效。被上诉人刘某乙虽未以被上诉人刘某甲的名义签订合同，但被上诉人刘某乙所实施的是代理行为，双方对此并无争议，不影响表见代理的成立。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律及处理不当。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销南康市人民法院（2008）康民一初字第X号民事判决；
二、上诉人吴某某与被上诉人刘某乙于2005年9月12日签订的《租房协议》有效；
三、驳回被上诉人刘某甲的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人刘某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长徐军
审判员傅忠
代理审判员欧军
二○○八年九月十日
书记员王佳
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