上诉人（原审被告，反诉原告）邓某某，男，1976年11月生，汉族，崇义县人，个体工商户，住（略）。
委托代理人陈健卿，崇义县阳明法律服务所法律工作者，特别授权。
被上诉人（原审原告，反诉被告）朱某某，男，1975年7月生，汉族，崇义县人，个体工商户，住（略）。
委托代理人康仁兵，江西江崇律师事务所法律工作者，一般代理。
上诉人邓某某因与被上诉人朱某某租赁合同纠纷一案，不服崇义县人民法院（2008）崇民一（速）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年6月28日，原、被告双方自愿签订“店面出租协议书”，朱某某将自己所有的位于崇义县X路X号店面空店出租给邓某某使用。双方在“协议书”中约定：该店每月租金1600元，租赁期限自2006年7月10日至2008年7月9日止，合同期满后，邓某某必须空店退还给朱某某。协议书签订后，朱某某按照双方的约定将崇义县X路X号店面空店出租给了邓某某使用。邓某某接店后没有跟朱某某商量，自行投资雇请工人对租赁的店面进行装修。租赁期间，邓某某及时支付了店面租金。2008年7月10日合同期满后,朱某某要求邓某某空店退回店面自用。邓某某未经原告许可自2008年7月10日至今一直占用该店面。按每月租金1600元计算，造成朱某某每天经济损失53.33元。原、被告就崇义县X路X号店面出租事宜除了2006年6月28日自愿达成的书面协议书外，双方没有达成其他口头协议。
原审法院认为，2006年6月28日“店面出租协议书”是原、被告自愿签订的，协议签订后，朱某某已经按照“协议书”的约定将店面空店交给了邓某某使用，邓某某在租赁期间也及时支付了店面租金给朱某某，双方已经履行了“协议书”。并且该“协议书”不违反法律规定。因此，该“协议书”合法有效。我国法律规定，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，禁止任何组织或者个人侵占。合同期满后，朱某某按照“店面出租协议书”的约定要求邓某某空店退回店面自用，是朱某某对自己所有的崇义县X路X号店面依法享有占有、使用、收益和处分的权利。邓某某自2008年7月10日至今一直占用该店面是非法的，已经违约。应当按照“店面出租协议书”第六条的约定空店退还给朱某某。朱某某要求邓某某退还租用的店面的请求，证据确凿、理由充分，予以支持。邓某某自2008年7月10日至今,非法占用朱某某的店面,给朱某某自用造成一定的经济损失应当赔偿。朱某某要求邓某某赔偿租店期满后给他造成损失的请求，证据确凿、理由充分，予以支持。邓某某赔偿朱某某损失的标准以原、被告约定的每月1600元租金折合每天53.33元计算损失，赔偿损失的期间自2008年7月10日始至邓某某空店退还给朱某某之日止。邓某某依据“店面出租协议书”第七条要求朱某某续签租赁合同，该条款的前提是朱某某继续将该店面出租给他人，邓某某才能在同等市面租金的情况下，行使优先租赁的权利。现在朱某某要求收回租赁的店面自用，不再出租给他人，是对店面依法行使所有权。“店面出租协议书”第七条约定的前提条件不存在了，所以，邓某某要求朱某某继续履行该条款不符合双方的约定，也没有法律依据。邓某某在反诉中要求朱某某续签租赁合同的请求，证据不足，理由不充分，不予支持。邓某某从朱某某处接店后，自行投资对租赁的店面进行装修。对该租赁店面是否应当装修，以及装修的费用等由谁承担，在原、被告签订的“店面出租协议书”中没有明确约定，朱某某也没有对邓某某作出过任何口头承诺。并且，朱某某对邓某某装修店面是否造成损失，损失多大没有过错。因此，朱某某对邓某某装修店面等的损失不应承担民事赔偿责任。邓某某在反诉中要求朱某某赔偿装修店面等的经济损失，证据不足，理由不充分，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决：一、被告邓某某将崇义县X路X号店面空店退还给原告朱某某，限在判决生效之日起五日内退还；二、被告邓某某赔偿原告朱某某每天经济损失53.33元，赔偿期间自2008年7月10日始至退还崇义县X路X号店面给原告朱某某之日止，限在退还店面之日付清；三、驳回被告邓某某要求原告朱某某赔偿经济损失x元，以及续签租赁合同的反诉请求。案件受理费50元、反诉费697元，由被告邓某某承担。
上诉人邓某某上诉称：本案诉争崇义县X路X号店面不属被上诉人朱某某所有，上诉人有证据证明实际所有人为潘李花，故被上诉人朱某某不具备本案诉讼主体资格。原审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的起诉或裁定发回原审法院重审。
被上诉人朱某某辩称：双方所签订的协议中已明确约定了房屋的租赁期限，租金及其支付方式等，上诉人在合同期满后，拒绝将店面返还给被上诉人是非法行为。潘李花与上诉人是母子关系，潘李花未提出异议，故本案不存在程序上的问题。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人向本院提交了以下证据。1、潘李花的个体工商户营业执照；2、崇义县公安局横水派出所出具的证明及商铺登记表；3、崇义县房地产市场管理所的证明、房屋所有权证存根复印件、私房所有权登记申请书复印件；上述三组证据欲证明出租店面的所有权人及出租人应为潘李花而不是上诉人朱某某，被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性不持异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
被上诉人向本院提交以下证据。1、崇义县X镇X路社区居委会的证明，欲证明潘李花与朱某某系母子关系。2、2006年1月1日潘李花作出的授权委托书，欲证明上诉人出租房屋的行为，经过了潘李花的授权。上诉人不予质证。本院认为，此证据能够证明被上诉人的上述证明对象，本院对其证据“三性”予以认定。
本院对潘李花所作调查笔录。
本院对上诉人邓某某所作询问笔录。
二审经审理查明：被上诉人朱某某出租给上诉人邓某某的崇义县X路X号店面，系被上诉人朱某某的母亲潘李花所有，2006年1月1日，潘李花向被上诉人朱某某出具了一份《授权委托书》，授权上诉人朱某某处理该房产的租赁、出卖等相关事宜，上诉人有权以其名义与第三人签订合同等相关权利。另潘李花向本院表示，其同意以被上诉人朱某某的名义提起诉讼，租金也由被上诉人朱某某收取。二审认定的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人邓某某与被上诉人朱某某签订的《店面出租协议书》，系双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应严格按照合同约定履行义务。虽然本案的出租房屋为案外人潘李花所有，但潘李花与被上诉人朱某某为母子关系，潘李花不仅授权被上诉人朱某某出租房屋，亦授权其以自己的名义提起诉讼，收取租金，被上诉人朱某某的起诉已经得到了权利人潘李花的授权，故被上诉人有权提起诉讼。上诉人邓某某以被上诉人朱某某不具备本案诉讼主体资格为由，要求驳回被上诉人的起诉或发回原审法院重审，本院不予支持。上诉人邓某某在合同到期后，应将店面返还给被上诉人朱某某。原审判决处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费747元，由上诉人邓某某负担。
本判决为终审判决。
审判长徐军
审判员傅忠
代理审判员欧军
二○○八年十一月十日
书记员王佳
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