再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）卢某某，男，汉族。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）河南兆群物业管理有限公司。住所地：郑州市金水区X路X号。
法定代表人李某某，董事长。
原审被告韩某某，男，个体工商户。
卢某立与河南兆群物业管理有限公司（以下简称兆群物业）、原审被告韩某某租赁合同纠纷一案，郑州市金水区人民法院于2006年1月12日作出（2005）金民一初字第X号民事判决。宣判后卢某某不服提起上诉。2006年11月4日本院作出（2006）郑民二终字第X号民事判决，已发生法律效力。卢某立不服对本案提出再审。2008年10月28日本院作出（2007）郑民立复字第X号民事裁定，对本案提起再审。本院依法另行组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
郑州市金水区人民法院一审查明，2003年10月31日，兆群物业与卢某某签订房屋租赁合同一份，由兆群物业将其经营的位于郑州市X路X号SOHO世纪城三楼整层建筑面积为2000㎡的房屋出租给卢某某使用，双方在合同中约定，房屋租赁期限为6年，自2003年11月10日至2009年11月9日止。在租期内，第一、二年的租赁费为每日1.10元/㎡，第三、四年租赁费为每日1.20元/㎡，第五、六年租赁费为每日1.30元/㎡，乙方（卢某某）在2003年11月10日向甲方（兆群物业）交纳11月份的租赁费，以后的每月X号以前支付下月租赁费。截止2003年11月10日前的水、电费由甲方负责。在合同履行中，如因甲方原因给乙方造成停业或不能正常营业，甲方承担相应的损失。合同对违约责任进行了约定，即乙方不按时支付租赁费或存在其它违约行为时，甲方有权单方解除合同，且不承担任何责任。乙方在租赁期未满时，单方终止合同，乙方应交纳未履行租期的租金为对甲方的补偿。如一方违约，须向另一方支付合同总金额的20%的违约金。合同签订后，兆群物业将房屋交付给卢某某。2003年11月10日起，卢某某开始向兆群物业交纳租金，截止2004年12月共交纳租金x.9元，卢某某未交纳2004年12月份之后的租金。本案所涉及的房屋仍由卢某某使用。本案在审理过程中，兆群物业申请韩某某作为共同被告参加诉讼，并出具了郑州市金水区金得利商务会馆的工商登记材料复印件，用以证明韩某某系该会馆的经营者，应与卢某某承担连带责任。
郑州市金水区人民法院一审认为，兆群物业与卢某某于2003年10月31日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，兆群物业如约履行了义务，即将房屋交付给卢某某使用，而卢某立仅履行了部分义务，即向兆群物业支付了2004年12月份之前的房租。卢某某的行为违反了租赁合同的约定，属违约行为，也符合合同约定的解除条件。故兆群物业要求解除与卢某某的房屋租赁合同，其理由正当，证据充分，予以支持。双方虽在合同中约定一方违约须向另一方支付合同总金额的20%的违约金，但根据我国合同法规定，双方约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求予以增加，故兆群物业既要求赔偿经济损失又要求支付违约金的主张，仅支持其要求赔偿经济损失x元的主张，违约金x元的主张不予支持。兆群物业要求卢某某将租赁房屋恢复原状，因双方在合同中没有相关的约定，且卢某立未将房屋造成损坏，其该主张亦不予以支持。兆群物业要求韩某某承担连带责任，仅出具了由韩某某填写的其系郑州市金水区金得利商务会馆的经营者的工商申请登记表复印件，上面未有工商行政管理部门的印鉴予以确认，因此兆群物业的请求不予支持。卢某某在审理中提出反诉要求兆群物业出具税票因不属于人民法院主管范围，对此不予处理。卢某某要求赔偿损失x元，未出示证据予以证明，亦不予支持。判决：一、解除原告兆群物业与被告卢某某于2003年10月31日签订的房屋合同；二、被告卢某某于判决生效后十日内支付原告兆群物业损失x元；三、驳回原告兆群物业的其它诉讼请求；四、驳回被告卢某某的反诉请求。案件受理费9357元，保全费1520元，反诉费460元，由原告兆群物业负担3000元，被告卢某某负担8337元。
本院二审审理查明的事实除同一审外，另查明，1、双方合同第八条约定：甲方（兆群物业）同意乙方（卢某某）在一楼大堂双方协商同意的位置建接待台，接待台及附属使用面积不得超过15平方米，免收场地使用费，其他费用乙方自理，接待台及附属设施的规格必须经甲方签字认可。现一楼大厅未建接待台，卢某某称其要求建，但兆群物业未给其规划区域，自己建又被阻止；兆群物业称双方未就建台位置协商达成一致。2、兆群物业于2005年10月17日被吊销营业执照。
本院二审认为，2003年10月31日，兆群物业与卢某某签订房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。该合同明确约定了租金的计算方式和交费时间，卢某某未交纳2004年12约人之后的租金，构成违约，兆群物业诉请解除双方租赁合同，原审判决予以解除适当。首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期保持租赁物符合约定的用途；承租人的基本义务是支付租金。卢某某拒付租金系拒绝履行主要合同义务，系重大违约行为，致使兆群物业签订租赁合同的目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第94条规定法定解除合同的条件。其次，根据（中华人民共和国合同法）第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。该条款确定了出租人的解除合同的权利。卢某某上诉称其拒付租金有正当理由，即依据郑州市人民政府在1998年9月11日发布的《郑州市城市房屋租赁管理办法》第28条第2款的规定，出租人收取租金，应开具税务部门统一印制的票据。出租人不开具票据的，承租人可以拒付租金。《郑州市城市房屋租赁管理办法》系郑州市人民政府的地方性政府规章，目的是加强城市房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，兆群物业收取卢某某的租金未开具发票的行为不当，违反了《郑州市城市房屋租赁管理办法》以及有关发票管理法规的规定，有关职能部门可以对其作出相应处罚，但双方当事人在租赁合同中并未就开具发票的责任作出约定，兆群物业是否开具租金发票的行为与卢某某支付租金的合同义务不具有牵连性或兑价性，卢某某以此为依据拒付租金的抗辩事由不能成立。第三，双方在合同中约定了甲方解除合同的条件。现解除条件成立，兆群物业根据合同约定请求人民法院解除合同。因此，原审法院支持兆群物业解除双方租赁合同的诉讼请求并无不当，对卢某某相应的上诉理由不予采纳。
关于兆群物业是否违约，根据双方合同的八条约定的内容，兆群物业同意卢某某在一楼大厅双方协商同意的位置建接待台，该条款并非约定兆群物业的单方义务，且现虽然接待台未建，但双方就接待台曾经口头协商，对具体位置未达成一致，仅凭该条款的约定和未建接待台的事实不能说明系兆群物业违约。另外卢某某没有就兆群物业应当的违约责任提出具体的反诉请求，原审法院未予审理兆群物业是否承担违约责任程序并不违法。卢某某称解除合同应当分清责任分担损失的理由，因卢某某在原审中未主张减少租金以及装修损失，关于解除合同后的法律后果和过错方对另一方的损失赔偿双方可以另行协商解决。卢某某反诉要求兆群物业开具税票，赔偿因兆群物业未开发票，使其无法要求将租金列入经营成本，致纳税成本增高所造成损失x元，因开具发表属于行政法律关系，该反诉请求与本案民事法律关系无关，不属于法院审理民事案件范围，不予支持。卢某某要求赔偿损失的请求，未提交证据，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。判决：驳回卢某某的上诉，维持原判。二审案件受理费9817元，由卢某某负担。
卢某某再审申请称：原审认定事实不清，适用法律错误。根据双方合同第八条约定，兆群物业应当在一楼大厅向申请人提供15平方米场地作为接待台经营使用。二兆群物业自签订合同后，以种种借口不提供场地，已构成根本违约。郑州市人民政府《郑州市城市房屋租赁管理办法》第28条第2款的规定，出租人收取租金，应开具税务部门统一印制的票据。出租人不开具票据的，承租人可以拒付租金。申请人在兆群物业不开具票据的情况下，拒付租金是合法的。请求再审纠正原审判决，支持申请人的再审申请。
兆群物业再审辩称：卢某某未交纳2004年12月份之后的租金，构成违约，兆群物业请求解除双方租赁合同合法。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求再审驳回申请人的再审申请。
本院再审查明事实与原审一致。
本院再审认为：兆群物业与卢某某签订房屋租赁合同是双方当事人意思表示，合法有效。该合同明确约定了租金的计算方式和交费时间，卢某某未交纳2004年12月份之后的租金，构成违约，兆群物业诉请解除双方租赁合同予以支持。根据双方合同的内容，双方就接待台曾经口头协商，对具体位置未达成一致，仅凭该条款的约定和未建接待台的事实不能说明兆群物业违约。卢某某反诉要求兆群物业开具税票，赔偿损失的请求，因开具发票属于行政法律关系与本案民事法律关系无关，不属于法院审理民事案件范围，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2006）郑民二终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长孙学勇
审判员付大文
审判员胡涛
二00九年二月十七日
书记员范艳宏
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