原告中国工商银行股份有限公司北京石景山支行，住所地北京市石景山区X路X号
负责人王某某，行长。
委托代理人李某甲，女，X年X月X日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京石景山支行综合管理部副经理，住（略）。
委托代理人李某乙，女，X年X月X日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京石景山支行个人信贷业务部客户经理，住（略）。
被告许某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
被告孙某，女，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
原告中国工商银行股份有限公司北京石景山支行（以下简称石景山工行）与被告许某、孙某借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员詹文杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告石景山工行的委托代理人李某甲、李某乙，被告许某、孙某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告石景山工行诉称：借款人许某、孙某于2003年8月19日与北京世纪京华房地产开发有限公司签订了位于北京市朝阳区X路X号博雅园X号楼X的房屋买卖合同，该房建筑面积274.91平方米，房屋单价为每平方米x元，房屋总价为341万元，其中首付款69万元，向光大银行贷款272万元。2007年9月，借款人在光大银行的贷款余额为242万元，同月，许某、孙某向石景山工行共同申请了同名转、加按揭贷款，其中转按揭贷款240万元，用于继续归还上述房屋的贷款；加按揭贷款100万元，用于装饰装修上述房屋。石景山工行与许某，孙某于2007年9月20日签订了编号为A安家住转字石景山2007年X号的《个人购房借款/担保合同》（以下称借款合同），合同约定：石景山工行向许某、孙某提供个人购置住房贷款人民币240万元，年利率6.426%（具体约定见借款合同第4条之约定）；贷款期限20年，自2007年9月20日至2027年9月20日；借款人采取等额本息还款方式，每月等额归还本息x.14元。借款合同第10条第2款约定：“借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息......，贷款人有权停止尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。”借款合同第9条第1款关于罚息的约定：“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第4条约定利息基础上加收30%确定；第3款约定：贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。”合同订立后，石景山工行依约向许某、孙某发放了贷款人民币240万元，履行了贷款义务。并于2007年10月31日对上述房屋正式办理了抵押登记，自此，石景山工行对该房屋享有抵押权。但2008年9月至2009年1月，借款人连续4期违约，在此期间石景山工行多次通过电话、信函、上门等方式对借款人进行连续催收，借款人只通过电话方式表示因经济困难，暂无力偿还贷款，多次上门均未找到借款人。鉴于被告许某、孙某自2008年9月至2009年1月已经连续4个月未偿还贷款这一事实，石景山工行依据《借款合同》第10条第2款，要求许某、孙某立即清偿全部贷款本息。截止2009年1月3日，贷款余额为x.12元，积欠利息x.49元。同时依据《借款合同》第17条抵押物的处分之相关规定，若借款人未能按时清偿全部贷款本息，石景山工行有权行使抵押权，以实现债权。石景山工行认为，合法的债权债务关系和保证关系应受法律保护，故诉至法院。诉讼请求：1、判令许某、孙某清偿全部贷款余额x.12元，并支付借款全部清偿之日止的利息（包括复利和罚息）；2、判令被告许某、孙某清偿2008年9月20日至2009年1月3日所欠贷款利息x.49元及实际还款日止的利息（包括复利）；3、判令石景山工行对抵押房屋行使抵押权；4、诉讼费由许某、孙某承担。
被告许某、孙某辩称：石景山工行陈述的借款属实，对起诉的数额无异议，现因经济困难无法偿还借款，希望法院能让双方进行调解，如果调解不成，我们会积极配合。因我们只此一套房屋自住，希望石景山工行在处置房屋的时候，考虑我们的实际困难。
经审理查明，许某、孙某系夫妻关系。2003年8月19日，许某与北京世纪京华房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买位于北京市朝阳区X路X号博雅园X号楼X房屋，建筑面积274.91平方米，单价每平方米x元，总价341万元。许某首付69万元，向中国光大银行北京西直门支行贷款272万元。2007年9月，许某在光大银行的贷款余额为242万元。同月，许某、孙某向石景山工行共同申请了同名转、加按揭贷款，其中转按揭贷款240万元，用于继续归还上述房屋的贷款；加按揭贷款100万元，用于装饰装修上述房屋。2007年9月20日，石景山工行与许某，孙某签订了编号为A安家住转字石景山2007年X号的《个人购房借款/担保合同》，约定石景山工行向许某、孙某提供个人购置住房贷款240万元，年利率6.426%，贷款期限20年，自2007年9月20日至2027年9月20日，贷款人采取等额本息还款方式，每月等额归还本息x.14元。合同第10条第2款约定：“借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。”合同第9条第1款关于罚息的约定：“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第4条约定利息基础上加收30%确定”；第3款约定：“贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。”合同签订后，石景山工行依约向许某、孙某发放了贷款240万元，履行了贷款义务。2007年10月31日，石景山工行与许某、孙某对上述房屋办理了抵押登记，抵押担保金额为340万元。自2008年9月至2009年1月，许某、孙某连续4期未偿还借款本息，截止2009年1月3日，尚有贷款本金x.12元及利息x.49元未予偿还。
上述事实，有石景山工行提供的A安家住转字石景山2007年X号的《个人购房借款/担保合同》、借款借据、放款通知书、商品房买卖合同、中国光大银行贷款合同、房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权利证书及双方当事人在庭审中的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：石景山工行与许某、孙某签订的编号为A安家住转字石景山2007年X号的《个人购房借款/担保合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规强制性规定，属有效合同。许某、孙某自2008年9月至2009年1月已连续4个付款期未偿还贷款本息，现石景山工行要求许某、孙某提前清偿全部贷款，符合合同约定，其请求应予支持。鉴于许某、孙某没有能力继续履行借款合同，石景山工行亦主张清偿全部贷款，借款合同已丧失履行的基础，故应当予以解除。许某、孙某未及时还款付息，其行为已构成违约，应当按照约定的标准支付相应利息、复利及罚息。许某、孙某以所购房屋作为债权担保，并办理了抵押登记，故抵押行为有效。在许某、孙某不能清偿债务时，石景山工行作为抵押权人有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条之规定，判决如下：
一、解除中国工商银行股份有限公司北京石景山支行与许某、孙某于二○○七年九月二十日签订的编号为A安家住转字石景山2007年X号的《个人购房借款/担保合同》；
二、被告许某、孙某于本判决生效后十日内归还原告中国工商银行股份有限公司北京石景山支行借款本金二百三十四万五千二百三十一元一角二分，并支付利息、复利、罚息（自二○○九年一月四日起至实际给付之日止，按借款合同约定的利率标准计算）；
三、被告许某、孙某于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司北京石景山支行自二○○八年九月二十日至二○○九年一月三日所欠贷款利息五万二千五百九十三元四角九分，并支付利息、复利（自二○○九年一月四日起至实际给付之日止，按借款合同约定的利率标准计算）；
四、如被告许某、孙某未按上述期限履行给付义务，则原告中国工商银行股份有限公司北京石景山支行有权以抵押财产，即位于北京市朝阳区X路X号博雅园X号楼X的房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；价款超过债权数额的部分归许某、孙某所有，不足部分由许某、孙某清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千九百九十一元（中国工商银行股份有限公司北京石景山支行已预交），由许某、孙某负担（于本判决生效后七日内给付中国工商银行股份有限公司北京石景山支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员詹文杰
二○○九年三月十八日
书记员马涛
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