原告（反诉被告）潘某。
委托代理人戴某，上海市某（略）事务所（略）。
被告（反诉原告）王某。
委托代理人杨某，上海市某（略）事务所（略）。
委托代理人唐某，上海市某（略）事务所（略）。
原告（反诉被告）潘某诉被告（反诉原告）王某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）潘某及其委托代理人戴某，被告（反诉原告）王某及其委托代理人杨某、唐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）潘某诉称，2007年9月22日，原、被告双方签订了一份房屋租赁合同。约定潘某将上海市杨浦区X路某号乙一层、二层房屋出租给王某经营餐饮业，租赁期为5年（自2007年11月1日至2012年10月31日）；并约定了租金、押金等条款。在合同履行过程中，王某未经潘某同意拆除了原有的消防报警系统设施，并改变了原有符合要求的油烟排放设施，拒不支付应于2008年3月30日支付的第二期（2008年5月1日至2008年10月30日）的房租及物业管理费。2008年3月20日起停止营业。根据合同约定，王某逾期支付房租和物业管理费超过15天或停止营业逾30天，潘某有权单方面解除合同，收回全部出租的房屋。故要求一、解除双方签订的租赁合同；二、王某应支付自2008年5月1日至房屋腾退之日的房租及物业管理费（按每月租金人民币40,000元及每月物业管理费1,158.34元的合同标准）；滞纳金1,230元；水、电、煤气费5,185.68元；房屋出租收入营业税12,000元；三、王某应承担违约金50,000元；四、王某应恢复房屋内原有的消防报警系统设施、环保油烟排放设施。
被告王某辩称，签订合同时，潘某告知王某该房屋之前一直用于餐饮，其中的消防环卫设施以及环保证照齐全，并在合同签署当日将租赁房屋内的灶台设备折价给王某，使王某相信租赁房屋可以用于餐饮。但在办理有关环保测评的过程中发现，系争房屋根本不能用于经营餐饮。本案纠纷是因为潘某误导王某所致，属重大误解，应当撤销。审理中，王某提出反诉，要求一、确认租赁合同无效；二、潘某返还租金240,000元（2007年11月1日至2008年4月30日）、押金50,000元、物业管理费8,108元；三、潘某赔偿王某装饰工程费137,000元，空调2,298元、冰柜2,600元、简易矮脚炉720元、厨房用具12,500、切片机9,300元、消防器材费1,020元、环保技术服务费3,000元。
反诉被告潘某辩称，租赁合同是真实有效的，合同约定王某应当依法独立办理各类营业证照，并独立承担经营的一切法律和经济责任。故王某不能通过环保测评的经营风险应当由其自行承担。
经审理查明，潘某系本市杨浦区X路某号底层西侧商铺和二层西侧商铺的权利人。2007年9月26日，潘某作为甲方，王某作为乙方签订了《租赁合同》，约定甲方将上述商铺出租给乙方，承租房屋的用途为餐饮。合同第三条约定2007年11月1日至2009年10月31日的年租金为480,000元，每年物业管理费为13,900元。甲方租金收入需交纳收入税费等，费用由乙方负担。首期租金和物业管理费从2007年11月1日至2008年4月30日，半年为一期，先付后用，下期租金和物业管理费应在上期租金和物业管理费到期前一个月支付，如逾期支付，每逾期一日支付未付金额的0.1%作为滞纳金，超过15天未付，视作乙方自动退租，甲方有权追究乙方的违约责任，并有权收回全部出租的房屋。合同第四条约定，乙方支付甲方押金50,000元，租赁期满后，如乙方无违反合同行为并付清租金及其它所有费用并将承租房屋完好地交还给甲方后，甲方将于双方办理完结清退房屋手续后三天内，将租房押金如数无息退还乙方。合同第五条约定，乙方停止营业30天，甲方有权单方面解除合同，并有权处置租赁房屋内可移动设备（1、乙方没有结清房租等所有费用之前，甲方有权变卖；2、乙方完全结清房租等所有费用后，甲方有义务善意保管）；乙方依法独立办理各类营业证照，并独立承担经营的一切法律和经济责任。合同第七条约定，租赁期内，甲乙双方任何一方在无法定或本合同约定的情况下擅自变更或解除合同的，应当向对方支付违约金50,000元，以弥补因违约而造成对方的经济损失。合同签订后，王某支付潘某押金50,000元，支付2007年11月1日至2008年4月30日的租金240,000元、2007年10月1日至2008年4月30日的物业管理费8,108元。嗣后，王某还对上述租赁房屋进行了装饰装修并进行经营活动。2008年3月20日，王某停止经营。2008年4月22日，王某授权（略）以租赁商铺不能用于餐饮经营为由要求解除合同，未获潘某同意。2008年5月16日，潘某以王某逾期超过15天未付租金和物业管理费、停止营业超过30天及拆除了原有的消防报警系统设施，并改变了原有符合要求的油烟排放设施为由，作如上诉请。2008年5月23日，王某收到起诉书副本。审理中，潘某主张替王某垫付水费796元、煤气费2,550元（滞纳金61.20元）、电费1,778.48元，王某不表异议。关于租金税，潘某表示其尚未支付。在举证期限内，王某提出反诉，作如上反诉诉请。
审理中，王某表示如解除合同，潘某应对其装修残值进行补偿，并主张装修物应折旧到2008年3月20日停业之日；潘某认为王某违约，不应当补偿其装潢的残值；同时认为王某占用房屋至今，装修物应当折旧至实际交房之日，鉴于王某不肯先将房屋先行交还，潘某只能确定折旧到2008年11月30日。经本院委托上海第一测量师事务所有限公司对租赁房屋的装潢残值进行司法评估，根据原、被告双方主张的折旧期限，装潢物残值分别为92,489.67元和106,276.95元。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应予确认合法有效。该合同明确约定由王某依法独立办理各类营业证照，并独立承担经营的一切法律和经济责任。故王某以不能获得环境影响评价审批为由，拒不支付租金，显属无理，潘某依据合同的解除条款，要求解除租赁合同并支付拖欠和垫付的租金、物业管理费、公用事业费，于法有据，本院应予支持。解除日期确定为收到起诉书副本之日。鉴于潘某并未提供其实际垫付租金税12,000元的相关证据及并未提供王某拆除了原有的消防报警系统设施，并改变了原有符合要求的油烟排放设施的确凿证据，故对其上述两项诉请，本院不能支持。租赁合同对解除后王某添附的装潢物如何处理并无明确约定，合同解除后，该装潢物有使用价值，王某要求潘某补偿，本院可予准许。鉴于租赁房屋至今由王某占有使用，且系王某违约导致的合同解除，同时兼顾王某在2008年3月20日后即停业等因素，故本院根据评估的残值106,276.95元酌情确定补偿数额为85,021.56元。至于违约金及滞纳金一节，本院考虑到王某拖欠租金有其无法办理相关营业证照等客观因素，且本院亦未判决潘某全额补偿王某的装潢物残值，故对违约金及滞纳金之诉请，本院不予支持。关于押金50,000元，可参照合同约定在付清租金等一切费用并办理完结清退房手续后三天内由潘某退还王某；其他可移动设备和物品应根据合同约定处理。王某的其他反诉请求，均于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）潘某和被告（反诉原告）王某2007年9月26日签订的《租赁合同》于2008年5月23日解除；
二、被告（反诉原告）王某应自本判决生效之日起十日内将本市杨浦区X路某号乙一、二层西侧房屋腾空交还原告（反诉被告）潘某；
三、被告（反诉原告）王某应自本判决生效之日起十日内按月租金人民币40,000元的标准支付原告（反诉被告）潘某2008年5月1日至2008年5月23日的房屋租金及2008年5月24日至实际交房之日止的房屋使用费；
四、被告（反诉原告）王某应自本判决生效之日起十日内按每月人民币1,158.34元的标准支付原告（反诉被告）潘某2008年5月1日至实际交房之日止的物业管理费；
五、被告（反诉原告）王某应自本判决生效之日起十日内偿还原告（反诉被告）潘某垫付的公用事业费共计人民币5,185.68元；
六、原告（反诉被告）潘某应自本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王某房屋装潢补偿款人民币85,021.56元
七、原告（反诉被告）潘某应于双方办理完结清费用和退房的手续后三天内退还被告（反诉原告）王某押金人民币50,000元；
八、原告（反诉被告）潘某其余诉讼请求，不予支持；
九、被告（反诉原告）王某其余反诉请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币2,491元，反诉费4,149元，共计人民币6,640元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长张军
审判员崔艺萍
代理审判员陈宾
书记员陈洁
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