上海市奉贤区人民法院
民事判决书
（2010）奉民三（民）初字第X号
原告XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市浦东新区X镇X村X号。
委托代理人XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市浦东新区X镇X村X号。
委托代理人XX，上海闵卫平律师事务所律师。
被告XX，住所地上海市奉贤区五四农场。
法定代表人XX，厂长。
委托代理人XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市浦东新区X路X弄X号X室。
委托代理人XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市浦东新区X路X弄X号X室。
原告XX诉被告XX租赁合同纠纷一案，本院于2010年10月18日受理后，适用简易程序，由审判员方煜独任审判，并于同年11月1日进行了公开开庭进行了审理。原告XX及其委托代理人XX，被告委托代理人XX和XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX诉称，2005年3月18日，原告与案外人XX签订了一份《养鸡大棚转让合同》，约定由原告受让张正康建造的养鸡大棚等资产，并从2005年4月1日起，张正康与被告签订的《土地出租协议》上的权利义务实际由原告享有和承担。之后，双方的转让行为得到了被告的追认，原、被告直接补签了另一份《土地出租协议》。
事实上，在原、被告签订《土地出租协议》时，原告向被告的工会主席刘某提出，承租土地的用途是养蛋鸡，原有的建筑需全部拆除后重新建造标准化蛋鸡房，且协议到期后怎么办XX当场表态：可以重新翻造房屋，协议到期后可以续签。原告在得到被告的承诺后，自2005年4月起进行了大规模的翻建工程，至同年10月份完成工程。翻建过程中，被告虽每天经过时可以看到露天的施工场面，但从未提出任何异议。
工程结束后，被告却出尔反尔，要求收回土地，并起诉让原告搬离，致使原告签订协议和翻建房屋用于正常生产的目的难以实现。在诉讼过程中，虽原告也提出了要求赔偿损失，但因没有提起反诉和提供相应证据，未得到法院的支持，为此，原告提起本案之诉，请求法院判令：1、被告赔偿原告的房屋、水泥路建造及设备搬迁损失1,490,920元（最终由评估确定的司法鉴定金额为准）；2、本案诉讼费和司法评估鉴定费由被告承担。
原告对其诉称向法庭提供了如下证据：
1、被告与案外人XX于2003年12月31日签订的《土地出租协议》及《养鸡大棚转让合同》各1份，旨在证明原告承租权系由张正康转让而来，原告同时也受让了张正康建造的鸡棚的事实；
2、原、被告签订的《土地出租协议》1份，旨在证明被告追认转让事实，并重新与原告签订租赁合同的事实；
3、情况说明1份，旨在证明XX证实被告口头承诺让原告翻建房屋，并同意续签合同的事实；
4、发票和送货单，旨在证明原告翻建了房屋的事实，以及翻建房屋的时间；
5、照片8张，旨在证明原告翻建房屋的现状以及该房屋在被告厂址附近的事实；
6、人民调解书1份，旨在证明被告承认原告翻建房屋投资金额较大的事实；
7、一审、二审判决书各1份，旨在证明原告没有就本案纠纷提出过诉讼；
8、动物防疫合格证1份，旨在证明原告系合法经营的事实；
9、养鸡场房屋平面图1份，旨在证明原告翻建房屋、铺设道路的现状。
为进一步证明原告翻建房屋以及续签合同系经被告同意的事实，原告向本院申请证人出庭作证，本院予以准许。
证人XX当庭陈述：1、由于其在本案的租赁场所养殖肉鸡经营亏损，经人介绍认识原告后，将租赁场所的鸡棚等资产折价转让给原告，并将原告领至被告负责此事的XX处，协商转移租赁权事宜；2、养殖肉鸡改成养殖蛋鸡，房屋肯定是要翻建的，谈租赁协议时，向刘某说起过，但翻建到什么程度没有说；3、养鸡大棚转让到9万元和XX说过，但协议没有出示；4、关于续签协议，刘某说过，不碰到动迁，可以续签合同；5、情况说明不是其亲笔写的，但签字是本人签的。
证人XX当庭陈述：1、原告让其翻建房屋，工程自2005年4月份开始，至10月15日左右结束，工程是由其组织20多个人承建的，是以个人的名义施工的；2、翻建房屋是全部拆除后重建的（即使有几间保留结构的，屋面也翻建过），工程包括道路、鸡棚、房屋，翻建过程中没有人提出过异议。
被告辩称，原告在诉状中陈述的不是事实，被告从未同意过原告翻建房屋，要求原告恢复原状。原告未经被告同意，擅自翻建房屋，被告对此没有任何过错或违约行为，被告翻建的损失只能由被告自行负担。被告在发现原告搭建房屋后，立即书面通知原告停止翻建，并要求终止合同，通知至今已长达5年多，且期间也有生效的法律文书要求原告搬离，但原告一直拖延，至今没有搬离，现要求被告赔偿其翻建房屋等损失，被告不能同意。
被告对其辩称向法庭提供了如下证据：
1、通知3份，旨在证明被告在2005年11月发现原告翻建房屋后，立即向原告发出多次通知，要求原告拆除并解除合同，也出于考虑原告的利益，要求其自行拆除；
2、《土地出租协议》2份（同原告的证据1、2中的协议），旨在证明协议约定不得破坏出租房屋的结构和内部设施，原告擅自翻建房屋已违反合同约定；
3、原、被告之间达成的《人民调解协议书》1份，旨在证明原告已承认其未与被告协商即翻建房屋事实。
被告为证明签约过程，申请其工会主席XX作为证人出庭作证，本院予以准许。
XX当庭陈述：1、其系被告的工会主席和办公室副主任，当时张正康称要将养鸡棚转让给原告，其请示厂里后，同意他们转让合同；2、签订协议时，没有谈起过经营方式的改变以及翻建房屋的事情，即使谈起，其也要请示厂里，不可能自己作决定。
对原告提供的上述证据，经庭审质证，被告对证据1中的《土地出租协议》的真实性没有异议，但对《养鸡大棚转让合同》表示，没有看到过该合同，也不知有转让一事，与被告无任何关系；对证据2的真实性没有异议；对证据3认为，XX证陈述的不是事实，其从未同意原告翻建和续签合同；对证据4认为，发票不能反应这些材料用于养鸡场的改建；对证据5认为，照片中反映的部分房屋是被告原有的建筑，其余照片与本案无关联性；对证据6的真实性没有异议，该证据恰恰证明了原告未与被告协商，擅自进行改造房屋的事实；对证据7的真实性没有异议；对证据8的真实性没有异议，但指出，该合格证发证的对象非原告个人，也不能证明原告在租期到期后，仍可以继续在租赁场所内进行经营；对证据9的真实性不能确认，需查看现场后才能确认。对原告申请的证人的陈述内容，被告认为，证人张正康只是根据自己的理解认为应该要翻建，对续签问题也记不清，与其签字的书面情况说明有矛盾，不能证明刘某口头承诺翻建和续签合同的事实，证人顾关金是原告请来施工的，不能证明被告对施工一事是知道的。
本院对原告提供的证据以及证人证言认证如下：证据1、2、6、7因真实，且与本案事实有关联，本院予以采纳；对证据3，因张正康作为证人已当庭陈述，应以XX陈述内容为准；证据4，因证据无法反映该些建筑材料的确用于本案房屋的翻建工程，而其他证据已能反映原告翻建的事实，故无采纳之必要；证据8，因与本案无关联性，本院不予以采纳；证据9，因系原告单方制作的草图，本院难以采纳。对张正康的证言，其用“应该要翻建”，“讲过要续签”等口气较弱的语言表述，与其书面证词中刘某某当场表态相比，有较大出入，对其证言，本院难以采信。对顾关金的证言，其反映翻建工程的开、竣工时间，以及在施工期间没有人提出异议，本院予以采纳。
对被告提供的上述证据，经庭审质证，原告对证据1中的第一份通知认为没有收到，并表示，即使知道通知内容，该时间也是在原告完成翻建工程之后，被告一方面同意原告翻建，却在翻建工程完成后要求终止合同，明显存在着不诚信和违约行为；对证据2的真实性没有异议，但认为原告没有破坏房屋结构，反而是帮助被告进行了房屋的维修，不存在违约行为；对证据3的真实性没有异议，但认为系原告在被逼迫下所签，而该协议也反映了被告对原告投入大量资金进行翻建的事实是知道并认可的。对证人XX的证言，由于刘某是被告的工作人员，其作为证人的身份存在问题，其证言不足为信。
本院对被告提供的证据以及证人证言认证如下：证据1中的第一份通知，原告虽称没有收到，但在本院的询问下，原告承认，被告曾向其要送达终止合同的通知，但其没有收，能证明被告在2005年11月即已向原告就翻建房屋等事宜提出过异议，本院予以采纳；其余证据，因均真实，且于本案有关联，本院予以采纳。对证人刘某某证言，因刘某系被告的职员，本院对其证言不予采纳。
根据原、被告上述举证、质证情况，结合其庭审情况，本院确认如下事实：
2003年12月31日，被告与案外人张正康签订《土地出租协议》1份，双方约定;被告将坐落于上海市奉贤区五四农场2街坊4、7/3丘土地中的十亩半土地出租给张正康，租赁期限为2004年1月1日起至2007年12月31日止，土地租金为每年每亩400元，并约定承租期间被告将房屋一并租借给张正康。协议签订后，张正康在使用了系争房屋及土地一段时间后，将其承租的房屋及土地转给原告使用，并将其搭建的大棚转让给了原告。为此，2005年3月中旬，原、被告重新签订《土地出租协议》，协议的内容没有变化，对于租赁期限也仍约定为2004年1月1日起至2007年12月31日止，签约时间仍注明为2003年12月31日。
签订协议后，由于原告的经营用途为养殖蛋鸡，原告在未与被告协商一致，也未经过合法的审批手续情况下，于2005年4月起在租赁场所内进行了翻建房屋、重建鸡棚，铺设道路等工程，工程于2005年10月结束。同年11月，被告认为原告在租赁场所搭建违章建筑，遂向原告发出终止合同的通知，被告拒绝签收。2007年9月，被告因租期将至，书面通知原告租期到期后将收回土地，并责令恢复土地原状，原告不予同意。双方发生争议后，经上海市奉贤区X镇人民调解委员会的调解，于2008年3月4日达成了《人民调解协议书》：一、被告考虑到原告对鸡场投资额较大，故同意原告在2008年12月底前搬出租赁地，租金为全年为4,200元；二、原告保证在2008年12月底前搬出，并且无条件履行。搬迁期内产生的水电、搬迁费和发生的其他事项（如工伤等）均由原告自理。三、此协议是双方真实意思表示，签字后生效等内容。
2008年12月底后，本案原告仍持续使用租赁物，本案被告遂于2009年3月向本院提起诉讼，请求本案原告搬离租赁场所并支付相应租金。2010年3月4日，本院作出（2009）奉民一（民）初字第X号民事判决书，民事判决第一项判令本案原告搬离租赁场所，本案原告不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院于2010年5月11日做出（2010）沪一中民二（民）终字第X号民事判决书，民事判决第一项维持原判。判决生效后，本案原告至今仍继续使用租赁场所。
经本院组织调解，因被告坚持不愿意对原告进行经济补偿，致使调解不成。
本院认为，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求恢复原状或者赔偿损失。原告作为承租人，在租赁土地上翻建、扩建房屋，首先应征得出租人即被告的同意，但原告用于证明被告口头同意的证据，仅有证人张正康一人的证词，且在本院询问后，证人以“讲起过翻建”和“提及过续签合同”等语气较弱的词汇表述，并未明确表述被告已用语言表示同意，况且，原告承租的目的明确为养殖蛋鸡，如对棚舍的重建和长期使用是承租的前提，其完全有时间和条件在签订合同时以书面的约定予以明确，但合同相关的约定却为“应保证房屋的完好，不得破坏房屋结构及内部设施”，没有约定重建事宜，租期的到期日也约定为2007年12月31日止，故本院对原告所称的经被告口头同意翻建和承诺续签合同的事实，均难以采信。原告称，原告在翻建房屋时，被告是应当知道但未予以反对，即是对翻建事实的认可，对此，本院认为，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示，因此，本院对原告认为被告已默示同意的意见，不予采纳。事实上，从原、被告达成的《人民调解协议书》中可以看出，原告重建房屋没有与被告进行协商，而针对原告的重建损失，被告已同意原告在租期到期后再续租一年以作弥补，因此，原告应按约在到期后即无条件搬离租赁场所，其现请求被告对翻建房屋损失进行赔偿，既无没有合同依据也无法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第六十六条之规定，判决如下：
驳回原告XX的诉讼请求。
案件受理费18,219元，由原告XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员方煜
二Ｏ一Ｏ年十一月三日
书记员周晨
审判员方煜
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