上诉人（一审被告）昆明佳佳灵房地产经纪有限公司
住所：昆明市X街X—X号二层。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人李荣仙，云南世达律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（一审原告）鲁某某，女，X年X月X日出生，汉族，云南省昌宁县人，现住（略）。身份证号码：x。
被上诉人（一审原告）张某某，男，X年X月X日出生，汉族，云南省昆明市人，住（略）（与鲁某某系夫妻关系）。身份证号：x。
两被上诉人共同委托代理人刘英，云南云电阳光律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人昆明佳佳灵房地产经纪有限公司（以下简称：佳佳灵公司）因与被上诉人鲁某某、张某某其他合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年12月23日受理后，依法组成合议庭于2009年2月12日公开开庭审理了本案，上诉人佳佳灵公司委托代理人李荣仙、被上诉人张某某及被上诉人鲁某某、张某某共同委托代理人刘英到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下事实：2007年11月30日，张某某与佳佳灵公司签订《收款协议书》，约定：鲁某某、张某某自愿购买佳佳灵公司中介的座落于昆明“金岸春天”小区X幢X单元X号房屋，建筑面积以开发商登记面积为准，协议成交价每平方米人民币4100元（以下均为人民币）；兹收到鲁某某、张某某交购房款x元，如果经佳佳灵公司验证后，该产权有法律和经济纠纷等问题，佳佳灵公司无条件退还鲁某某、张某某所交的x元。鲁某某、张某某与佳佳灵公司还约定：鲁某某、张某某应于2008年1月10日前到佳佳灵公司处进行交易；鲁某某、张某某在签订《商品房购销合同》前将房屋转让费及中介费x元整交给佳佳灵公司，转让费由佳佳灵公司转交业主。该《收款协议书》加盖有“昆明佳佳灵房地产经纪有限公司业务专用章”字样的印章。同日，鲁某某、张某某向佳佳灵公司支付了x元定金，佳佳灵公司向鲁某某、张某某出具加盖有“昆明佳佳灵房地产经纪有限公司财务专用章”字样的x元订金的收款收据。2008年1月17日，鲁某某、张某某签署了由佳佳灵公司提供的盖有“云南筑友房地产开发有限公司”印章的《商品房购销合同》，该合同中约定：鲁某某、张某某向云南筑友房地产开发有限公司购买“金岸春天”X幢X单元X号房屋，首付x元，剩余的房款以银行按揭的方式支付。鲁某某、张某某向佳佳灵公司支付了房屋首付款x元、转让费x元，更名费2000元，共计x元。佳佳灵公司向鲁某某、张某某出具了载有上述款项的盖有“昆明佳佳灵房地产经纪有限公司财务专用章”字样的收款收据。鲁某某、张某某所交付的x元订金转为中介服务费。佳佳灵公司于2008年2月19日向鲁某某、张某某提供了盖有“云南筑友房地产开发有限公司财务专用章”的金额为x元的购房首付款发票。2008年3月4日与2008年3月6日，鲁某某两次向佳佳灵公司发出《付款通知书》，该通知书载明：“本人鲁某某购买金岸春天花园X幢X单元X号房，现收到该房的购房发票和商品房买卖合同登记备案表，同意佳佳灵公司转付原业主宋勇购房首付款及转让费。”2008年4月15日，“金岸春天”开盘，鲁某某、张某某所购买的房屋正在售楼部销售。开发商云南筑友房地产开发有限公司从未委托过任何中介公司销售房屋。2008年7月12日，佳佳灵公司出具一份情况说明，载明：2008年7月12日金岸春天买方多位客户到我公司要求与董事长见面。经过协商，我公司特作出承诺于2008年7月18日前主动与客户联系，并见面详谈有关事宜。2008年7月19日，佳佳灵公司法定代表人王某某出具一份情况说明，载明：购买“金岸春天”房屋的客户与佳佳灵公司约定于2008年7月24日早上10点，在佳佳灵公司总部进行协商，并针对客户提出的要求，对如何赔偿，何时赔偿作明确答复，而无论员工雍某是否涉及犯罪。赵东与雍某等人涉嫌合同诈骗犯罪已经被昆明市公安局西山分局采取了强制措施。2008年7月31日，鲁某某、张某某诉至法院，请求判令佳佳灵公司返还中介费x元、购房首付款x元、转让费x元、更名费2000元，共计x元，并由佳佳灵公司支付上述款项自2008年1月17日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
另确认：2007年11月16日，鲁某某与张某某登记结婚。
还查明：昆明市公安局西山分局对赵东等人涉嫌合同诈骗犯罪立案侦查后确认盖有“云南筑友房地产开发有限公司财务章”的收款发票及盖有“云南筑友房地产开发有限公司”公章的合同、印件均为虚假的，不是云南筑友房地产开发有限公司加盖的，而是犯罪嫌疑人赵东等人私刻的。
根据以上确认的事实，一审法院认为：1、佳佳灵公司主张其员工雍某利用佳佳灵公司的名义进行合同诈骗行为，现雍某等人涉嫌合同诈骗已被公安机关采取了相关的强制措施，法院现在应当中止审理本案，待刑事案件审理终结后再行审理本案。因刑事案件的处理不影响本案民事审判的结果，一审法院认为不应当中止本案的审理，故佳佳灵公司的此主张一审法院不予支持。2、佳佳灵公司对其员工的职务行为是否应该承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，即“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人是有代理权的，该代理行为有效”，表见代理成立后，被代理人应受无权代理人与相对人实施的民事法律行为的拘束。本案中鲁某某、张某某购买“金岸春天”X幢X单元X号房屋的所有手续都是在佳佳灵公司的经营场所进行的，是由佳佳灵公司的员工办理的，且相关单据上面均有佳佳灵公司的专用印章，鲁某某、张某某有充分的理由相信自己实际上是与佳佳灵公司在进行相关的民事行为。且由佳佳灵公司出具的鲁某某分别于2008年3月4日与2008年3月6日向佳佳灵公司提交的两份《付款通知书》可以证明佳佳灵公司对于鲁某某、张某某购买“金岸春天”楼盘一事实际上是知情的。“金岸春天”楼盘的销售并非只是单独的佳佳灵公司员工的个人行为，佳佳灵公司职工的行为已经构成表见代理，在鲁某某、张某某、佳佳灵公司双方的收款协议中明确约定了：兹收到鲁某某、张某某交购房款x元，如果经佳佳灵公司验证后，该产权有法律和经济纠纷等问题，佳佳灵公司无条件退还鲁某某、张某某所交的x元。现已查明，佳佳灵公司中介的该套房屋确有问题，因此，佳佳灵公司应当承担由此产生的民事责任。3、鲁某某、张某某、佳佳灵公司双方签订的《收款协议书》是一份居间合同，鲁某某、张某某委托佳佳灵公司提供向云南筑友房地产开发有限公司订立商品房买卖合同的服务。佳佳灵公司实际上已经无法履行该合同，故应当返还鲁某某、张某某支付的相关购房款项，并且根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，佳佳灵公司未促成合同成立，不得要求支付报酬。鲁某某、张某某要求佳佳灵公司返还中介费x元、购房首付款x元、转让费x元、更名费2000元，共计x元的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。佳佳灵公司于2008年7月19日的情况说明中明确表示自己公司在此次销售过程中并未向消费者提供真实、可靠的信息。佳佳灵公司的这一肯定表明鲁某某、张某某、佳佳灵公司双方的买卖房屋的居间合同实际已经不可能履行。因合同的不能履行，从此时起，佳佳灵公司应当退还鲁某某、张某某购房的款项及中介费用，佳佳灵公司未及时退还鲁某某、张某某上述费用已经构成了不当得利行为。佳佳灵公司应当支付鲁某某、张某某自其应当归还鲁某某、张某某购房款项以及中介费之日（即2008年7月19日）起至还款之日止该笔款项的可得的利息，按银行的同期贷款利率计算。鲁某某、张某某要求佳佳灵公司支付2008年7月19日起至还款之日止该笔款项按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求一审法院予以支持。4、筑友公司不是合同相对人，案件的处理结果与其无利害关系，因此，关于佳佳灵公司认为遗漏当事人的主张于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告昆明佳佳灵房地产经纪有限公司于判决生效之日起5日内返还原告鲁某某和张某某中介费x元、购房首付款x元、转让费x元、更名费2000元，共计x元，并支付上述款项自2008年7月19日起计算至判决确认的自动履行期届满之日止的中国人民银行同期贷款利率的利息。
案件受理费5679元，减半收取2839.5元，由被告昆明佳佳灵房地产经纪有限公司承担。
一审判决宣判后，佳佳灵公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决，驳回被上诉人鲁某某、张某某的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一、一审认定事实有误。上诉人从未向被上诉人提供过《商品房购销合同》也没有提供过首付款发票。上诉人已经按照被上诉人在《付款通知书》中指定的付款对象支付了代收的全部购房款，不存在要退还的问题。至于收取的定金x元已转为中介费，佳佳灵公司履行了合同的义务，应当得到约定的报酬。二、一审适用《合同法》第四十九条是错误的，本案并不存在表见代理行为。
被上诉人鲁某某、张某某答辩称：上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、《商品房购销合同》及首付款发票均是在上诉人的营业场所由上诉人提供的，上诉人称不知情，没有提供过合同、发票完全是违背事实。二、被上诉人按照上诉人的指示出具了《付款通知书》，而上诉人根本没有审查是否真有房源、真有业主就将款项支付给他人，导致错误支付，属于没有履行合同义务，应当承担因此给被上诉人所造成的损失。
二审中，鲁某某、张某某向本院提交佳佳灵公司于2008年7月24日出具的《关于对金岸春天花园商品房购房受骗人的答复》一份，欲证明佳佳灵公司尚未向其退款。
经质证，佳佳灵公司对该证据真实性没有异议，但主张该份证据不能证明款项应由其退还。因双方当事人对该证据的真实性均无异议，本院予以采信。
对于一审法院确认的事实，佳佳灵公司提出部分异议，认为其从未向鲁某某、张某某提供过《商品房购销合同》以及筑友公司的首付款发票。鲁某某、张某某提出部分异议，认为其与佳佳灵公司签订《收款协议书》的时间是2007年12月30日，而非2007年11月30日。双方当事人对一审确认事实均无异议的部分，本院予以确认。
本院认为：鲁某某、张某某通过佳佳灵公司的中介服务购买“金岸春天”的房屋，《商品房购销合同》、首付款发票等均是由佳佳灵公司员工提供给鲁某某、张某某。佳佳灵公司员工的行为是履行职务的行为，由此产生的法律后果应由佳佳灵公司承担。佳佳灵公司主张其未向鲁某某、张某某提供过《商品房购销合同》以及首付款发票不能成立，本院不予支持。张某某与佳佳灵公司签订《收款协议书》的时间为2007年12月30日，一审认定有误，本院予以纠正。
一审法院确认事实，除经本院二审查明张某某与佳佳灵公司签订《收款协议书》的时间为2007年12月30日外，其他事实经审查与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。二审中，本院补充确认以下事实：佳佳灵公司在2006年8月9日出版的《大观周刊》上刊登广告，广告语为“能在佳佳灵受‘骗’那是您的福气”，“佳佳灵承诺：我若错，包赔偿”。
另外经本院二审查明，昆明市公安局西山分局侦查终结后，认为赵东、雍某等人涉嫌合同诈骗犯罪，移送昆明市西山区人民检察院审查起诉。昆明市西山区人民检察院经审查，因证据不足撤销了对雍某等人的指控，并将赵东列为合同诈骗罪的刑事被告人向昆明市西山区人民法院提起公诉。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：佳佳灵公司是否应当退还中介费并赔偿鲁某某、张某某的损失
本院认为：鲁某某、张某某通过佳佳灵公司的中介服务购买“金岸春天”的房屋，并委托佳佳灵公司将代为收取的购房款项交给开发商筑友公司，双方之间建立的合同关系合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，佳佳灵公司未尽到对卖房人身份及房源真实性的审核义务，致使其与鲁某某、张某某之间的合同客观上已无法履行，应向鲁某某、张某某承担违约责任。佳佳灵公司在其向社会公开发布的广告中称“能在佳佳灵受‘骗’那是您的福气”、“佳佳灵承诺：我若错，包赔偿”，亦应兑现其对公众作出的承诺。因佳佳灵公司与鲁某某、张某某之间的合同客观上已无法履行，佳佳灵公司应退还所收取的中介费x元。佳佳灵公司未审核卖房人及房源的真实性，致使鲁某某、张某某依照其指示支付的购房款项不能退还，由此造成的损失亦应由佳佳灵公司赔偿。佳佳灵公司关于其不应退还中介费及赔偿损失的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立。一审认定的主要事实清楚，所作判决结果正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5679元由上诉人昆明佳佳灵房地产经纪有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判长付锡勇
代理审判员冯辉
代理审判员车林恒
二〇〇九年四月二十四日
书记员吴亚萍
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