昆明市五华区梁家河社区居民委员会第五居民小组诉云南新华房地产有限公司纠纷一案

当事人: 法官: 文号:（2007）昆民一初字第96号

原告（反诉被告）昆明市五华区梁家河社区居民委员会第五居民小组。住所地：昆明市五华区黑林铺办事处梁家河村。

负责人王某某，小组长。

特别授权诉讼代理人史鸿、戴琼辉，云南鸿程律师事务所律师。

被告（反诉原告）云南新华房地产有限公司。住所地：昆明市X路X号摩尔商务中心D栋X层X号。

法定代表人黄某某，董事长。

特别授权诉讼代理人高志，云南恒业律师事务所律师。

特别授权诉讼代理人黄某，该公司职员。

原告（反诉被告）昆明市五华区梁家河社区居民委员会第五居民小组（以下简称“梁源五组”）诉被告（反诉原告）云南新华房地产有限公司（以下简称“新华地产”）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2007年4月9日受理，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条之规定，组织原、被告双方于2007年5月10日交换证据后，依法组成合议庭于2007年5月28日公开开庭审理了本案，原告梁源五组的诉讼代理人史鸿、戴琼辉，被告新华地产的诉讼代理人高志、黄某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告梁源五组起诉称：2005年9月9日，原、被告双方订立了土地使用权转让合同一份，以原告为甲方、被告为乙方，在合同中约定了以下事项：一、甲方转让面积为56.4亩土地给乙方；二、转让价款双方商定为2700万元；三、经协商乙方负责出资建盖一、二层商铺共4000平方米，商铺产权归甲方所有，乙方每年支付甲方商铺租金160万元，乙方确保返租十五年，租金共计2400万元。乙方保证从2005年1月1日起计算租期，每年12月20日前付清当年租金。租期届满后交回甲方，由甲方自行管理。本条款约定的商铺产权及租金独立于土地使用权转让金；四、原土地出让金140万元由乙方支付；五、土地上李忠私房由乙方一次性补偿股份合作社X万元，甲方负责拆除；六、支付方式为签订合同后乙方支付甲方转让费的70%，计1890万元，余款810万元在该地块土地使用证转至被告名下后一月内一次性付清；七、转让标的的交付为合同签订之日起二十日内，甲方将土地使用权转让到乙方名下，乙方拿到土地使用证。甲方须在合同签订40日将地上建筑物拆除交给被告；八、产权手续由甲方负责办理，契税由乙方负责。乙方应积极配合。产权转移手续的办理过程中，国家规定的税费各自承担。……十、任何一方违约应向守约方支付本合同转让款总额20%的违约金。合同订立后，被告在当年9月12日支付了转让金1000万元，13日支付了转让金500万元，还差390万元拒不支付，同时对在合同中约定的2005年租金160万元，及140万元土地出让金、20万元补偿费也拒不支付，导致村民当年不能分红，集体上访要求追究被告的违约责任，并且强烈反对将土地转让给被告。在被告违约及村民的反对下，原告当然无法为被告办理产权转移手续。2005年12月20日被告又一次不交2006年的160万元租金，激起了村民更强烈的反对（土地转让）意见。2006年8月31日，原告应被告要求退回已收到的大部分转让金1200万元，被告也实际收回了这笔款项。余留300万元未退，以待双方协商善后赔偿事宜后确定。至此，合同因无法履行，已在事实上解除。

原告认为被告在合同生效之后，就不按约履行合同义务，拖欠首期土地转让金390万元，两年来拒付承诺的商铺租金320万元，拒付承诺支付给土地管理部门的土地出让金140万元，拒付一次性补偿20万元，已先行违约，并直接导致原告无法办理土地使用权转移手续。在被告先行违约的情况下，原告行使不安抗辩权，未能为被告办理土地使用权转移手续，是合法保护自身利益的措施。被告拒不履行合同义务，是导致双方产生纠纷的主要原因，也是原告要求在法律上解除合同，要求被告承担违约责任的事实依据。由于被告占用土地两年，应按约定支付占用期间的租金，又由于合同已在事实上终止，原告要求在法律上予以解除。原告暂不行使要求被告支付合同第四、五条约定的土地出让金140万元和一次性补偿20万元的权利。为保护全体村民的合法权利，据此，诉请：一、判令解除双方土地使用权转让合同；二、判令被告赔偿违约金540万元；三、判令被告支付占用土地期间应付商铺租金320万元；四、判令被告承担本案的诉讼费用（包括案件受理费和律师代理费）。

被告新华地产答辩称：我方已经履行了合同义务，支付了土地款项，不存在违约行为，不存在双方约定或法律规定的解除合同的事由，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。

反诉原告新华地产反诉称：2005年9月9日，诉讼双方就位于昆明市高新开发区X路权属属于反诉被告所有的56.4亩土地的转让事宜签订了《土地使用权转让合同》。根据约定，反诉原告需在合同签订后向反诉被告支付1890万元，土地使用权证办到反诉原告名下后1个月内反诉原告付清全款；反诉被告则应于合同签订之日起20日内将土地使用权转让到反诉原告名下。合同签订后，反诉原告向反诉被告共计支付了2080万元，该数额已远远超过合同约定的应付款项。然而反诉被告在收到上述款后却未按约定将土地过户到反诉原告名下。经反诉原告多次催促，反诉被告仍未能履行其合同义务。综上，反诉原告认为，反诉被告在收到反诉原告支付款项后，即有义务根据合同约定办理土地使用权的转移变更手续，但反诉被告拒绝履行合同的行为明显违反了双方的约定，并严重侵害了反诉原告的合法权益。据此，诉请：一、判令反诉被告继续履行双方于2005年9月9日签订的《土地使用权转让合同》；二、判令反诉被告赔偿违约金540万元；三、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。

反诉被告梁源五组答辩称：一、反诉被告按照合同的约定履行了义务，不存在违反合同的事由，因此要求反诉被告支付违约金无事实依据。二、反诉原告并未按照合同的约定支付首付款，也没有支付2080万元的款项，因此反诉原告称其已经履行了合同无事实依据。

综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：一、双方当事人在合同履行中究竟谁违约，违约责任如何承担二、双方当事人订立的《土地使用权转让合同》能否解除

原告梁源五组针对本案双方争议的问题及其诉讼请求，提交如下证据材料：

第一组，证明原告诉讼主体资格的《证明》一份。

第二组，2005年9月9日《土地使用权转让合同》。证明：原、被告双方约定涉案土地转让价款为2700万元，首付1890万元；被告于每年12月20日前向原告支付当年返租商铺租金160万元，租期从2005年1月1日计算；土地出让金140万元和原地上民房拆除补偿费20万元由被告承担;违约金为转让价款的20%。

第三组，转账单和发票。证明：签约后，被告仅支付首款1500万元，尚欠首款390万元、欠土地出让金140万元、两年返租租金320万元、拆除原地上房屋补偿费用20万元，已严重违约。

第四组，收款发票。证明：被告已收回1200万元首付款，双方转让合同事实上已解除。

第五组，律师费发票。证明：原告为行使债权支出的费用。

第六组，1、地上建筑物补偿协议，合同双方是新华地产和飞亚公司；2、付款委托书，由飞亚公司、新华地产、西山建筑公司签订；3、转账支票存根和记账发票，支票存根的原件在被告处，与被告提交的第5、6份证据的支票是一致的，证明580万元是被告付给西山建筑公司的；4、情况说明，证明：被告所付580万元的收款人是昆明西山建筑公司，该款系被告应向飞亚公司支付的地上建筑物拆迁补偿款的一部分，由飞亚公司委托西山建筑公司收款以抵作飞亚公司欠西山建筑公司的工程款。此款与原告无关，与本案无关。

第七组，承诺书。证明：双方合同已经终止，并且由梁源五组返还首付款，与1200万的付款发票相印证。

第八组，2005年9月30日昆高开委复（2005）X号批复，由高新区管委会出具给新华地产，证明：2005年9月30日以前双方已经向管委会提交有关的报建手续，当中包括了土地变更的手续，也证明原告已经按照合同的约定履行了报建的手续。

对于原告梁源五组提交的上述证据材料，被告新华地产质证后认为：对一，真实性无异议。对二，真实性、合法性无异议，对约定也无异议。对三，真实性无异议，但不同意对方的证明目的，对方认为我方未付款与事实不符。对四，真实性无异议，但提请注意发票上的付款单位是农经站，摘要的目录中载明是转收土地出让金。对五，与本案无关，双方未约定或法律规定诉讼相对方应当承担对方的律师代理费。对六，证据1真实性无异议，但协议是新华地产与西山建筑公司签订协议之后，才与飞亚公司签订的另一协议。证据2真实性无异议，但只是西山公司与新华地产所达成的协议，只能证明建筑物补偿的法律关系，与本案的法律关系无任何联系。证据3支票存根无原件，不予质证。被告交给王某林，而王某林是原告授权的全权代理人，其收取了该款以后，被告认为其已经履行了合同，而王某林收取了款项以后该款用于何处，是他们之间的关系，不能证明原告的观点。凭证的真实性无异议，但被告从未收到过该凭证，王某林根据原告的授权收取了款项以后，被告已经履行了合同义务。证据4不认可，系西山区建筑公司单方提出的，我方未收到过，而且也不同意对方对该款所作出的解释。对七，真实性无异议，但双方对协议的终止是附条件的，承诺书的前提是该地进入土地交易中心进行招牌挂，但至今未进行。收件确认书上是收到承诺书和函件，可证明对方已经收到的1200万元款项是基于原告对被告的借款。对八，真实性无异议，但不同意原告的证明目的。

被告新华地产针对本案双方争议的问题及其答辩理由，提交如下证据材料：

第一组：1、土地使用权转让合同。证明：诉讼双方就昆国用（2005）字第x号《国有土地使用权证》项下土地使用权的转让，协商达成了一致，并就有关土地转让过程具体事宜作出了约定，明确了双方享有和承担的权利及义务。

第二组：2、支票存根（1500万元）；3、授权委托书及被授权人身份证复印件；4、支票存根（80万元）；5、支票存根（500万元）。证明：新华地产已经按照双方对付款时间及数额的约定，严格地履行了自己的付款义务。

第三组：6、昆明市国土资源局高新分局“昆国土资高新（2005）X号文”；7、市国土资源局高新分局“昆国土资高新（2006）X号文”。证明：由于梁源五组自身原因才导致涉案地块使用权未能转移，双方合同不能继续履行应当归咎于梁源五组。

第四组：8、云南新华房地产有限公司致梁源第五股份合作社的函；9、梁源第五股份合作社“收件确认书”。证明：梁源五组支付1200万元与双方的土地使用权转让无关，属于另一法律关系。

补充提交对账单一份，证明：新华地产分别于2005年9月13日下账80万元、2005年9月14日下账1500万元、2005年9月20日下账500万元，系支付给原告的土地转让金。

对于被告新华地产提交的上述证据材料，原告梁源五组质证后认为：对一，真实性、合法性无异议。对二，对2真实性无异议。对3真实性有异议，收款人、用途处有明显的涂改，并且要求按照民事诉讼法的规定追究有关责任人做伪证的责任。对三，真实性无异议，但不能证明对方的观点，文件中所提到的时间，就算有村民反对也在双方签订合同约定的时间内，被告未付尾款是违约在前，我方的行为是结果，对方的行为才是原因。也可以证明我方已经履行了合同，将土地变更手续交到高新技术产业开发分局，他们才会给我方函，正是因为被告造成合同不能履行。对四，证据8是被告单方制作，不予认可，所称的借款性质的说法我方未确认过。对证据9真实性不予认可，上面个人的签字从肉眼看就是不一致的，就算收件函真实，并不表示对函的内容予以认可，不能证明1200万元属于借款性质。如果对方认为是借款也要有相应的借款合同等协议来证明，但是对方未提交相应的证据来支持其主张。对于对账单，支付给谁不清楚，不能证明其观点。

反诉原告新华地产针对其反诉请求，提交如下证据材料：

第一组：1、2005年9月30日高新开发区管委会昆高开委复（2005）X号批复；2、2005年9月22日注册税务登记证；3、省建设厅云建震（2005）X号批复。证明：新华地产在涉案土地上的开发项目，已经过政府部门的立项批准，取得了部份建设审批文件并办理了相应经营手续。

第二组：4、前期准备工程协议书及工程结算书；5、建设工程委托监理合同及付款凭证；6、2005年9月20日建设工程勘察合同、勘察报告及付款凭证；7、2005年9月28日建设工程设计合同、规划方案及付款凭证；8、2005年9月28日土石方测量计量报告书；9、2005年10月9日挖运土方工程合同；10、2005年10月25日基础混凝土石方清挖工程协议；11、2005年11月6日工程场地地震安全性评价合同、波速测试报告及付款凭证；12、2005年11月24日工程检测合同、检测报告及付款凭证；13、2005年9月21日广告发布制作合同及付款凭证；14、2005年9月25日市场调研委托协议、分析报告及付款凭证；15、2005年10月6日房地产广告策划设计委托合同；16、2005年10月8日委托代理销售协议及付款凭证；17、2006年8月9日团体采购住房协议书；18、2006年8月9日购买罚没物资仓库的协议。证明：新华地产已为争议土地上开发建设项目的前期工程建设、项目营销等各项工作做了相应的准备和安排，并与相关单位订立了相应合同。经概算，该部分前期必备工作涉及的合同总金额已达x.48元。如该部分合同因项目停止开发而解除，在不考虑相对方实际损失的情况下，其赔偿金额将高达x.48元。

对于反诉原告新华地产提交的上述证据材料，反诉被告梁源五组质证后认为：对一，证据1至证据3的真实性无异议。但不同意对方的证明内容，土地所有权证未变更就报建，那么相应的后果就由报建人承担。对二，证据4中结算书只盖有新华地产单方的印章，预算书要预决算的当事人双方签章才有法律效力，所以该证据无任何的法律效力。证据5，第100页建设工程委托监理合同的真实性无异议。第107页的发票真实性不予认可，按照国家税务管理规定应当出具有效的收款凭证和税务机关的发票，所以该证据属于不合法的证据。证据6，勘察合同的真实性无异议，对于要证明的内容有不同意见，对未办理土地变更手续的情况下就开工建设并签订合同所带来的责任应由对方自己承担。勘察报告和第124页的支票、发票的真实性无异议，对证明的内容和证明事项不认可，意见同上，责任应当由对方自己承担。证据7，设计合同的真实性无异议，第142页的收据，按照我国的财务和税务规定是不合法的，对真实性有异议，属于无合法效力的收款收据。违反建设程序，在未变更土地手续的情况下，擅自开工所造成的损失应由对方自己承担。证据8-10真实性有异议，证据8复印件和原件的内容不一致，对于是否挖了那么多土方我方无法确认真实性。所有合同从印章上看是签字了，但是否履行我方无法核对，对真实性无法确认，对违反施工程序所造成的损失应当由施工方来承担。证据10真实性有异议，无法确认印章的真实性，也不能确认是否履行。证据11是否确实存在该合同以及损失情况等无相应的证据证明。波速测试报告本身不能证明损失的存在。第158页的收款收据从形式上也不是收款的发票，从形式上无法确认真实性。证据12检测的目的与本案的争议无直接的关系，而且对原件的真实性也有异议。证据13真实性无法确认，与本案无关，也是对方单方的行为，与我方无关，故不予认可。收款收据也不能证明对方确实收了那么多款项。证据14质证意见同上。证据15真实性有异议。证据16，代理销售协议与工资表两者之间无关系。证据17真实性无法确认，是对方自己签订的，且在对方还未取得土地时就开始售房，相应的后果就应由对方自己承担。综上，1、上述证据是对方单方制作，无证明力。2、反诉原告在未取得土地使用权的情况下，产生的损失应由对方自己承担。3、反诉原告属于自己违约在先，所产生的损失应由其自己承担。原告的诉讼请求未变更，所提交的证据是要证明损失的产生，但与本案无关联。

反诉被告梁源五组针对反诉答辩的证据材料与本诉证据材料相同，未单独再提交证据材料。

通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、第七十二条之规定，在诉讼过程中，一方当事人对于对方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，以及一方当事人提出的证据，另一方当事人认可的，应当予以确认。故对于原告（反诉被告）梁源五组陈述的案件事实及所举证据，被告（反诉原告）新华地产认可的部分，以及被告（反诉原告）新华地产陈述的案件事实及所举证据，原告（反诉被告）梁源五组认可的部分，本院予以确认。而对于当事人经质证有异议的证据材料，应当结合全案从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查，判断证据材料的真实性及证明力。对于被告（反诉原告）新华地产提交的2005年9月13日中国建设银行转账支票存根二张，一张为x号、金额80万元，一张为x号、金额500万元，新华地产欲证明其在支付了首付款中的1500万元后，又分两笔向梁源五组付款580万元，合同约定的支付首付款的义务已经如约履行完毕。原告（反诉被告）梁源五组质证后不予认可，认为该两张支票存根的收款人已被涂改，该580万元不是支付给梁源五组的款项，而是飞亚公司委托新华地产支付给西山建筑公司的款项，与本案无关。经本院对该两份支票存根的原件进行审查，两份支票存根的收款人一栏“梁源五组”系涂改后添加，两份证据存在疑点。当事人为进一步证明各自的主张成立，又补充提交了补强证据：新华地产提交了银行对账单一份，梁源五组提交了《补偿协议》一份、付款委托书一份、情况说明一份，对于上述补强证据，银行对账单能够证明新华地产确实对外支付过该两笔款项580万元，但仍然无法证明系向梁源五组支付。而梁源五组提交的补强证据能够证明飞亚公司与新华地产存在因涉案土地上建筑物拆除进行补偿的合同关系，又因西山建筑公司建盖该房屋时飞亚公司尚欠工程款未能付清，故飞亚公司委托新华地产直接将该580万元款项直接支付给西山建筑公司，西山建筑公司也出具证明收到支票存根号x和x两张支票付款580万元，该公司收讫款项后开具税控收款发票两份。故对于梁源五组提交的上述证据的证明力本院予以确认，而对于新华地产的证明观点本院不予采信。

根据庭审举证和质证，本院确认本案如下法律事实：

2005年9月9日，梁源五组与新华地产订立《土地使用权转让合同》一份，合同约定：一、梁源五组转让位于昆明高新开发区X路面积为56.4亩（x.68平方米）土地给新华地产；二、转让价格47.87万元/亩，共计2700万元；三、因梁源五组在土地转让金上给予新华地产一定的优惠，经双方协商，新华地产负责出资建盖一、二层商铺共4000平方米，商铺产权归梁源五组所有，新华地产每年支付梁源五组商铺租金160万元，新华地产确保返租15年，租金共计2400万元。新华地产保证从2005年1月1日起计算租期，每年12月20日前付清当年租金。租期届满后交回梁源五组，由梁源五组自行管理。本条款约定的商铺产权及租金独立于土地使用权转让金；四、原土地出让金140万元由新华地产支付；五、该地块上李忠私房由新华地产一次性补偿股份合作社X万，梁源五组负责拆除；六、转让款支付方式为签订合同后新华地产支付梁源五组转让费的70%，计1890万元，余款810万元在该地块《土地使用证》转至新华地产名下后一月内一次性付清；七、转让标的的交付为合同签订之日起20日内，梁源五组将土地使用权转让到新华地产名下，新华地产拿到土地使用证。梁源五组须在合同签订40日将地上建筑物拆除交给被告；八、产权转移手续由梁源五组负责办理，契税由新华地产负责。新华地产应积极配合。产权转移手续的办理过程中，国家规定的税费各自承担；十、任何一方违约应向守约方支付本合同转让款总额20%的违约金。合同订立后，新华地产于2005年9月12日支付了转让金1000万元、13日支付了转让金500万元，共计1500万元。

2005年9月30日，昆明高新技术产业开发区管理委员会作出[2005]X号《关于新华地产米兰阳光工程基本建设项目立项的批复》，同意新华地产以受让梁源五组X.4亩土地建设“米兰阳光”房地产项目。2005年12月5日，昆明市国土资源局高新技术产业开发区分局作出[2005]X号《关于暂缓办理梁源社区第五居民小组用地转让手续的通知》，该通知载明：“由于梁源五组部分居民多次到我局上访，不同意该宗土地转让，……，决定暂缓办理该件，待信访办理有明确意见后，我局再受理此件。”2006年4月14日，昆明市国土资源局高新技术产业开发区分局作出[2006]X号《关于新华地产报来“关于梁源五组土地转让问题的紧急报告”的复函》，该复函载明：“有关梁源五组土地转让问题，待股民协商、解决内部矛盾、统一意见后，我局再受理。”

2005年12月16日，云南省建设厅作出“云建震[2005]X号”《关于“米兰阳光”商住小区工程抗震设防标准的请示的批复》。2005年9月18日，新华地产与云南建宇建设咨询监理有限公司签订《建设工程委托监理合同》；2005年9月20日与云南南方地质勘察有限公司签订《建设工程勘察合同》；2005年9月28日与中国华西工程设计建设有限公司昆明分公司签订《建设工程设计合同》。

2006年8月31日，新华地产致函梁源五组称：“由于目前我公司资金紧缺，故函与梁源五组协商在我公司签订土地转让合同时预付的土地转让金1500万元中暂时转给我公司1200万元，做解困之用。”同日，新华地产向梁源五组出具《承诺书》载明：“新华地产同意将位于高新开发区（昆国土[2005]字第x号）地块进入交易中心进行招、拍、挂转让，双方原所签订转让协议自行终止。新华地产承诺出价高者获得土地使用权；如在招、拍、挂过程中新华地产未能摘牌，双方同意首先偿还新华地产已经支付给梁源五组的购地款及前期费用。”梁源五组于同日出具收条载明：“新华地产致梁源五组的函已收，承诺书已收。”2006年8月31日，新华地产收到梁源五组退回的土地转让金1200万元，出具收款发票两张，载明“转收原土地转让金1200万元”。

另，本案审理中，梁源五组将本案诉争位于昆明高新开发区R3-2地块x.68平方米土地使用权转让给昆明经龙典房地产开发有限公司，该公司于2007年10月11日取得该地块昆国用（2007）第x号《国有土地使用证》。

根据本院确认的上述法律事实，综合双方诉辩陈述，本院认为：

一、关于原、被告当事人在本案《土地使用权转让合同》履行当中谁违约，违约责任如何承担的问题。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。”第十九条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。”第二十五条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。”最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条也规定：“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”据此，依法取得的国有土地使用权可以进行转让，但应当办理转让的过户登记。在本案中，梁源五组依法取得本案R3-2地块56.4亩土地的国有土地使用权，领取“昆国用[2005]字第x号”《国有土地使用证》，使用期限70年，地块性质为商业住宅用地，梁源五组系该地块的使用权人。新华地产系依法取得房地产开发经营资质的房地产企业，双方订立针对该R3-2地块的《土地使用权转让合同》，约定梁源五组作为转让方将该56.4亩土地转让于新华地产，新华地产作为受让方向梁源五组支付转让款2700万元以及原土地出让金140万元等款项，并约定办理使用权的过户登记手续。该《土地使用权转让合同》符合法律法规关于国有土地使用权转让的规定，也不损害国家、集体或者其他第三人的利益，合同真实、合法、有效。

在土地使用权转让合同中，受让方向转让方支付转让价款是其主要义务，转让方将地块使用权过户于受让方是其主要义务，即合同的双方基于同一双务合同而互负债务。在本案中，关于转让款的支付双方在合同第六条约定：合同签订后新华地产支付梁源五组转让费的70%，计1890万元（2700万元×70%=1890万元），余款810万元在该地块《土地使用证》转至新华地产名下后一个月内一次付清；关于土地使用权的过户登记，双方在合同第七条约定：梁源五组办理土地使用权过户的期限为合同签订之日起20日内。因此，双方当事人就转让价款当中首付款的支付和土地使用权过户登记义务的履行，应当是在合同签订后20日内同时履行，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”在本案土地使用权转让合同实际履行当中，新华地产于合同签订后支付了首期转让款中的1500万元，欠390万元没有支付，新华地产支付首期转让款的履约行为不符合约定，梁源五组有权拒绝新华地产关于办理土地证过户登记的履行要求。另，双方在合同中还约定，因梁源五组在土地转让金上给予了新华地产优惠，因此，新华地产以支付租金的方式从2005年1月1日起每年向梁源五组付款160万元，每年12月20日前付清当年租金，但新华地产也未能按照合同约定在2005年12月20日以及2006年12月20日前各支付160万元给梁源五组。对于新华地产按照合同约定应当支付给梁源五组的原土地出让金140万元，以及拆除该地块上李忠私房的补偿费20万元，新华地产也未履行其付款义务，因此，新华地产在款项支付上构成违约。但是，在双方就该地块使用权转让合同履行当中产生争议，双方协商通过将该地块进入土地交易中心进行招、拍、挂转让，由出价高者获得该地块使用权中，梁源五组却将该地块的使用权转让给了案外人昆明经龙典房地产开发有限公司，梁源五组亦构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因此，对于梁源五组主张由新华地产赔偿违约金540万元的本诉请求，以及新华地产主张由梁源五组赔偿违约金540万元的反诉请求，本院都不予支持。

二、关于本案土地使用权转让合同能否解除的问题。

《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”第九十四条第二、四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”在本案中，梁源五组认为双方订立的《土地使用权转让合同》因新华地产于2006年8月31日作出的《承诺书》实际已经解除，新华地产则认为《承诺书》对于转让合同的解除是附有条件的，在所附条件没有成就的情况下，转让合同并未解除。本院认为，新华地产于2006年8月31日向梁源五组作出的《承诺书》系其真实意思的表示，在该《承诺书》中载明：本案诉争地块进入交易中心进行招、拍、挂转让，双方原所签订的转让协议自行终止。也即本案双方签订的转让合同解除的前提是诉争地块进入交易中心进行招、拍、挂，此条件成就时，转让合同才解除，但梁源五组并未将本案诉争地块进入交易中心进行招、拍、挂，解除条件没有成就，转让合同并未解除。但是，对于该诉争地块进入交易中心进行招、拍、挂，只是双方约定解除转让合同的条件，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，法律并未规定国有土地使用权的转让必须进入土地交易中心进行招、拍、挂。本案中，因新华地产没有按照合同的约定履行其付款义务，梁源五组也未将土地使用权过户至新华地产名下，现诉争土地已被梁源五组转让给案外人昆明经龙典房地产开发有限公司，并办理了土地使用权变更登记手续，梁源五组与新华地产订立《土地使用权转让合同》的目的不能实现，因此，该《土地使用权转让合同》可以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，因此，对于梁源五组主张新华地产支付未付租金320万元的诉讼请求，本院不予支持。对于梁源五组主张律师代理费20万元由新华地产承担，因没有相应法律依据，本院亦不予支持。对于新华地产主张继续履行双方签订的《土地使用权转让合同》的反诉请求，因判令解除合同，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告昆明市五华区梁家河社区居民委员会第五居民小组与被告云南新华房地产有限公司于2005年9月9日订立的《土地使用权转让合同》。

二、驳回原告昆明市五华区梁家河社区居民委员会第五居民小组的其他诉讼请求。

三、驳回反诉原告云南新华房地产有限公司的反诉请求。

本诉案件受理费x元，由原告昆明市五华区梁家河社区居民委员会第五居民小组、被告云南新华房地产有限公司各承担50%，即各自承担x元；反诉案件受理费x元由反诉原告云南新华房地产有限公司承担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。

审判长杨宁

审判员罗天惠

代理审判员黄某

二○○八年四月十八日

书记员刘雯

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