原告邝某某，女，61岁。
委托代理人，王亚飞，河南博建（略）事务所（略）。
被告班某某，男，40岁。
第三人陈某，女，39岁。
原告邝某某与被告班某某房屋买卖合同纠纷一案，于2005年5月16日向本院提起诉讼，本院于2005年7月4日作出（2005）上民一初字第X号民事判决书，被告班某某不服该判决，向驻马店市中级人民法院提起上诉。驻马店市中级人民法院于2005年12月22日作出（2005）驻民一终字第X号民事裁定书，裁定内容：“一、撤销上蔡县人民法院（2005）上民一初字第X号民事判决；二、发回上蔡县人民法院重审。”本院依法另行组成合议庭于2008年7月10日对此案公开开庭进行了审理，并于2008年9月8日作出（2006）上民一初字第769民事判决书，被告班某某不服判决再次提起上诉。河南省驻马店市中级人民法院于2009年8月11日作出（2009）驻民一终字第X号民事裁定书，裁定撤销上蔡县人民法院（2006）上民一初字第X号民事判决书，再次发回上蔡县人民法院重审。本院再次依法另行组成合议庭，并追加第三人陈某参加诉讼，于2010年1月26日公开开庭进行了审理。原告邝某某及其委托代理人王亚飞、被告班某某、第三人陈某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邝某某诉称，被告班某某在上蔡县烤烟厂家属院东侧有一两层六间住宅楼房。2004年8月，双方口头协商，被告将其住宅楼房以x元价款出售给原告，原告先付房价款x元，下余x元，待被告办妥房产及土地使用证过户手续后付清。协议商定后，原告依约于2004年9月17日付给被告购房款x元，被告为原告出具了收据，并将房门钥匙交给了原告，原告将自己的身份证，照片交给被告为其办理证件登记。后原告多次要求被告办理房产及土地使用证过户手续，被告至今未办理并反悔。为此原告起诉，请求依法确认原、被告之间房屋买卖关系成立，判令被告在限期内为原告办理土地及房产过户手续，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告班某某辩称，该房子原来说过卖给原告，原告也给付被告x元，后来共有人陈某不同意卖，被告退给原告款原告不要。被告原来和第三人离婚时协议房子归第三人陈某所有。故原告的诉讼请求应当予以驳回。
第三人陈某述称，第三人与被告离婚时房子归第三人，被告卖房子时第三人不知道，也未经第三人许可，所以原告和被告的房屋买卖协议无效。
经审理查明：被告班某某在上蔡县白云大道南段烟草局家属院东侧有一处三间两层住宅楼房。2004年8月，被告与原告协商出售该房，双方经协商达成口头协议，约定被告将其房屋及宅院以x元价款卖给原告，原告先付被告房款x元，下余x元待被告办妥土地使用证及房产证过户手续后付清。协议商定后双方未签订书面合同，原告依约定于2004年9月7日付给被告购房款x元，被告给原告出具了收据，收据载明：“今收到邝某某购房款玖万元整（x）（共壹拾壹万陆仟元）班某某，2004.9.7”，被告并将房屋钥匙交给了原告。后经原告多次要求被告办理房产证及土地使用证过户手续，被告推拖并反悔，为此原告起诉来院。
另查明，该讼争房屋的土地系1998年8月以土地使用者班某某之名办理的集体土地使用证；2002年4月3日该宗土地变更为国有土地。同年9月上蔡县人民政府为班某某办理了上籍字第x号房产证，房产证载明无其他共有人。
上述事实，由原、被告及第三人陈某，被告向原告出具的收条、钥匙，上籍字第x号房产证存根、土地建设用地使用权分户登记表、上人常［2002］X号文件，第三人提交的土地使用证、房产证，上蔡县民政局证明等证据在卷佐证。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告双方在2004年8月对被告座落在上蔡县烟草局家属院东侧的三间二层楼房经协商达成了房屋价款x元的买卖协议。2004年9月7日被告收到原告支付的x元购房款后，被告向原告出具了收据并将房门钥匙交付原告，约定待被告办妥“两证”手续后余款x元原告付给被告。该内容是原、被告双方对房屋买卖合同主要条款协商一致、意思的真实表示，且对双方确认的房屋买卖主要内容已实际履行，该房屋买卖合同依法成立，亦符合《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律，行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的立法原理。虽然不动产的所有权转移是以办理登记为准，但过户登记手续不影响私有房屋买卖合同效力，即当事人未办理房产过户登记手续不能认定房屋所有权实际发生转移，但不能以此认定买卖合同无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。”故原、被告之间的房屋买卖合同为有效合同。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十五条规定：“财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”因原、被告达成的房屋买卖合同有效，只是被告未履行合同规定的义务，因此原告有权请求被告履行合同、协助办理过户登记手续，以保证民事活动自愿、诚实信用，有利于保护交易安全。被告辩称及第三人陈某述称，原、被告协商卖房后，经征求共有人陈某的意见，陈某知道后不同意出卖，且被告在2000年与第三人陈某离婚时已协议该房屋归第三人所有。因该房产证2002年9月登记房屋所有人为被告班某某，无他共有人；被告虽持有2000年3月2日与第三人的离婚证，但经查证，该离婚证无证号及当事人身份证号码，更无档案，且与第三人持有的离婚证在关于财产处理方面内容字迹有别，上蔡县民政局婚姻登记处证明1999年至2003年上半年被告与第三人没有办理离婚登记记录，故对离婚证本院不予承信，因此，被告辩称、第三人述称证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、原告邝某某与被告班某某于2004年9月7日达成的对座落在上蔡县X镇白云大道南段东侧的“上籍字第x号”房屋买卖协议有效。
二、被告班某某于本判决生效后十五日内为原告邝某某办理“上籍字第x号”房产证、“上集建（98）字第x号”土地使用证的过户登记手续；原告邝某某予以协助办理。
案件受理费50元，财产保全费1105元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长张耀光
代理审判员张新卫
人民陪审员尼福运
二○一○年八月二十二日
书记员李新芳
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