原告郭某某。
被告焦作六建建设工程有限公司（反诉原告）。
原告郭某某因与被告焦作六建建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告郭某某于2010年4月15日向本院提起诉讼，本院于同年7月12日作出受理决定，并于同日将受理案件通知书及举证通知书送达原告，2008年7月13日将应诉通知书及举证通知书送达被告。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年8月18日、2010年9月8日公开开庭进行了审理。原告郭某某及其委托代理人何天泰、被告焦作六建建设工程有限公司的委托代理人冯敬玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭某某诉称，原、被告于2008年10月6日签订了“预定购房协议书，”购买了被告位于焦作市X路新安小区X号楼X单元X层东户112.31平方米住房一套，原告于同日交纳了购房款、购地下室款、配套费等费用共计x元，该房为现房。时至今日，2010年4月8日被告才通知原告办理房产证。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的应该承担违约责任，违约金可以按照已付购房款总额，参照中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现被告超期办证至今长达15个月之久，据此，原告诉至法院，要求判令：（1）被告按照“计收逾期贷款利息的标准”支付因延迟给原告办理房屋所有权证的违约金，合计x元。（2）本案诉讼费用由被告承担。
被告焦作六建建设工程有限公司辩称，一、原告称被告迟延办理房产证不是事实。原、被告之间所签的协议第一条第1款约定的是一次性付清房款，但原告违约直至2010年4月11日才将所有房款支付完毕，正是因为原告的原因导致房产证没有在合同约定日期内办理完毕，该责任不应由被告承担。二、原告适用的法律错误。1、原、被告之间系安置关系，双方协议所涉及房产不是面向社会销售的商品房，因此，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。2、双方约定的办证期限为竣工验收合格后一年内，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18天第三款90日的规定。3、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定适用的事实原因是“由于出卖人的原因”，本案的事实是“原告不能按合同约定支付购房款”，不能归责为“出卖人即被告的原因”。据此，提出反诉请求：1、要求原告支付被告违约金x.65元。2、反诉费由原告承担。理由是因原告陆续至2010年4月1日才将购房款缴清，并不是一次性付清房款，故原告应当承担不能按时兑付购房款的违约责任即：x元×5％＝x.5元。综上，被告认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。
根据原、被告的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：（1）原、被告双方各自是否存在有违约行为；（2）原告的诉讼请求和被告的反诉是否有事实和法律依据，其各自主张是否应予以支持。
原告郭某某为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：（1）原告的身份证复印件。证明原告的诉讼主体资格。（2）预定购房协议书。证明原告购房约定的权利和义务。（3）收据3张。证明原告向被告交纳的购房款x元、地下室费x元、配套费7060元，共计x元。（4）通知1份。证明被告于2010年4月8日通知原告交办房产证需要的费用。（5）房屋所有权证。证明原告于2010年4月8日已得到涉案房屋的房产证。（6）欠条1张。证明被告同意原告欠x元房款，待办理房产证时结清。
被告焦作六建建设工程有限公司对原告提交的证据质证后认为：对证据（1）、（5）无异议。对证据（2）真实性无异议。但合同第一项约定总房款x元，根据原告交纳的房款票据，可以印证房款应该是一次性交清的，而原告实际不是一次性交清的。对证据（3）真实性无异议。虽然票据开具的是同一天，但原告实际是分批交纳的。对证据（4）真实性有异议，上面没有被告公司的签章。对证据（6）有异议，被告没有同意原告可以欠x元房款待领房证时结清。
被告焦作六建建设工程有限公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:（1）营业执照。证明被告的主体资格。（2）预定购房协议书。证明原告没有按照购房协议第四条第2款约定一次性交清房款，应承担购房款5％的违约金。（3）银行存款凭证5份。证明原告通过银行存帐分5次将全部房款交清，最后一次交款是2010年4月11日，原告交清房款后，被告给原告按协议约定的日期开的总票据。（4）收款收据1份。证明原告于2010年4月11日将房款全部结清。（5）工程竣工验收报告。证明该楼的建设单位解放区市政工程公司于2009年1月16日，组织有关部门进行验收。另外，按规定验收报告在建委备案后楼房才算正式竣工，但该验收报告到目前为止还未在建委备案，故被告不存在违约。
原告郭某某对被告提交的证据质证后认为：对证据（1）、（2）无异议。对证据（3）其中2008年10月6日以前的票据为预交的房款；2010年4月11日交的是在办房证测量房子时比原来购房时多2平方，又补交的2平方房款。关于2008年11月14日凭条的时间不清楚，但原告于2008年10月6日交清了全部房款。证据（5）是被告应该办理的手续，与原告无关，但被告是2008年10月6日交的现房。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：一、证据的认定：关于原告提交的证据（1）、（5），被告无异议，本院予以确认；关于原告提交的证据（2）、（3）被告对其真实性无异议，但协议上未显示原告应一次性交纳房款，故被告认为原告应一次性交纳房款的理由不能成立，本院对该异议理由不予采信。关于原告提交的证据（4）通知、（6）欠条，因证据上没有被告盖章，被告持有异议，故本院仅作参考。关于被告提交的证据（1）、（2），原告无异议，本院予以确认；关于被告提交的证据（3）、（4）相互印证，能够证明原告交纳房款的具体数额，故本院予以确认。关于被告提交的证据（5）竣工验收报告，原告持有异议，但该证据能够证明该楼的竣工时间，故本院予以确认。二、查明的事实：2008年10月6日，原、被告双方签订预定购房协议书，约定原告购买被告的位于焦作市X路新安小区X号安置楼X单元X层东户住房一套，面积为112.31平方米，房屋价款为x元。并约定被告确保房屋所有权证在竣工验收合格后一年内办理好，否则承担相应的经济责任。同时双方还约定了其它相关内容，但双方对交付房款的时间没有明确约定。原告实际分别于2008年7月8日向被告交纳x元；2008年10月6日向被告交纳x元和x元；2008年11月14日向被告交纳x元；于2010年4月11日向被告交纳x元，其中x元是补交原来欠交的房款，另外4478元是因办理房产所有权证测量房屋实际面积时，原告房屋的实际面积比原来购房时多出2平方，原告又补交了2平方房款4478元；以上共计x元。而被告给原告出具的票据显示：2008年10月6日向被告交纳房款x元、地下室费x元、配套费7060元；2010年4月11日向被告交纳房款4478元，共计x元。现原告要求被告支付因延迟给原告办理房屋所有权证的违约金。而被告认为，因原告直至2010年4月11日才将所有房款支付完毕，导致房屋所有权证没有在合同约定日期内办理完毕，故延迟办理房屋所有权证的责任不应由被告承担，并提出反诉要求原告支付逾期支付房款的违约金为本案事实。另查明，1、2008年10月6日原告交付被告房款时，被告也同时交付了原告房屋钥匙。2、涉案房屋于2009年1月16日竣工验收合格；原告于2010年4月8日在被告处领到该房屋所有权证。
本院认为：原、被告双方所签订的购房协议书属其双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据庭审查明，涉案房屋于2009年1月16日竣工验收合格，按照协议约定被告应在竣工验收合格后一年内给原告办理房产所有权证，而原告实际于2010年4月8日领到房产所有权证，因此，被告存在逾期办理房屋所有权证82天的违约行为，故原告要求被告支付延迟办理房屋所有权证违约金的请求，本院按被告逾期办证82天予以支持。因双方协议未明确约定如何承担该违约责任，故本院确定按照房屋的合同价款x元，以中国人民银行同期贷款利率进行计算为宜。其次，根据庭审中提供的证据，实际情况是原告分期支付被告的房款，但被告2008年10月6日给原告同时出具了3张房款的收据，并同时交付了原告房屋，说明被告认可原告分期支付房款的行为，且双方的协议中也并未明确约定应一次性付清房款。因此，原告不存在逾期支付被告房款的违约行为，故被告提出反诉要求原告承担违约责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、在判决生效后十日内，被告焦作六建建设工程有限公司应向原告郭某某支付房款x元的违约金（从2010年1月17日起至2010年4月8日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。
二、驳回原告郭某某的其他诉讼请求。
三、驳回被告焦作六建建设工程有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费520元，反诉费60元，共计580元。由被告焦作六建建设工程有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长刘同智
审判员申琳
审判员程志猛
二○一○年十月十八日
书记员王丽华
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