上诉人（原审被告）：淅川县丹江旅游区度假疗养基地。
法定代表人：毕某某，任经理。
委托代理人：柴玉东，河南德高（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）：李某某，女，X年X月X日出生
原审第三人：高某，男，X年X月X日出生
上诉人淅川县丹江旅游区度假疗养基地（以下简称丹江度假疗养基地）与被上诉人李某某、原审第三人高某因商品房预售合同纠纷一案，淅川县人民法院于2010年5月25日作出（2007）淅民商初字第X号民事判决，丹江度假疗养基地不服判决，提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人丹江度假疗养基地的委托代理人柴玉东、被上诉人李某某到庭参加诉讼，原审第三人高某经过本院依法送达了开庭传票以及委托代理手续后，无故不委托代理人到庭应诉，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原审查明，2006年，原告李某某通过第三人高某了解到被告的阳光水榭工程开发情况，拟购房投资，之后经过付款，于2007年4月19日在被告的郑州售房中心，与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的阳光水榭工程第1、4、X号楼房屋各15套，共45套。合同约定：所出售房屋位于淅川县X镇宋岗码头，买受人支付部分房款，其余向银行申请贷款，房屋于2007年9月30日交付，逾期不交房的应承担违约责任。逾期不超过60日自交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人支付已付房款的日万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过60日的，买受人有权解除合同，并在解除通知到达之日起30日内退还房款，并按已付房款的2％支付违约金等。合同签订的同时，被告即按946．07元／平方米。向原告出具了购房款x.2l元的收据共13张。此后双方并未向银行申请按揭贷款，交房期限届满后，被告未按期交付房屋，引发纠纷。
另查明，本案第三人高某系河南金博投资咨询有限公司总经理，也是被告聘用的管理日常事务的经理，被告在郑州设立的售房中心由高某负责。2006年5月被告将其包括阳光水榭在内的三个项目转让给高某开办的金博投资咨询有限公司开发建设。2007年初，被告将其全部资产转让给高某，由其进行项目建设，在法人未变更之前企业所产生的民事责任及债权债务由原企业法人继续承担，变更后原企业不再承担。项目建成后，仍交回原企业法人经营。之后进行了印签的移交，但未办理企业名称和法人变更登记手续。2007年7月，第三人高某因涉嫌犯罪被羁押，本案的阳光水榭工程随即停工。
再查明，被告的阳光水榭工程项目共开发X幢楼盘，自2006年4月份开工以来，仅5、7、X号楼办理了房屋预售许可，到本案开庭之日，该X幢楼均未竣工。
原判认为，本案的焦点是原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系。针对此从以下几方面进行评述：一、第三人高某关于本案合同系为l20万元借款抵押的辩解是否成立。庭审中第三人高某认为所签合同及出具收条属实，但没有真实的交易行为，只是为借原告120万元款的抵押，是其个人行为，与被告无关。但从高某的陈述及相关证据中看，l、120万元借款还款均发生在2007年上半年以前，有时间间隔；2、借l20万元款时用本案的房屋买卖合同及收据进行抵押，而合同及收据的时间是2007年4月19日；3、120万元借款已在2007年4月份即商量借其友杜某某款归还，并通过杜某某转至原告指定的帐上，时间在2007年4月l9日一22曰间；4、杜某某还款l20万元的帐户是原告应第三人高某要求开的，开户时间是2007年4月l9日，目的之一是便于其偿还该120万元借款。由此可以看出，第三人高某陈述的120万元借款发生在2007年4月19日，而还款同样发生于这一时间，与其陈述的借款、还款有时间上的间隔和相矛盾。如果说原告所持的合同收据是用于借款进行的抵押，那么即是在该款被清偿的同时进行的抵押，该陈述同样存在矛盾，也是不符合常理，而第三人高某也未能向法院提供抵押的证据，可见第三人高某陈述的120万元借款与本案无关，本案的合同及收据不存在为借款作抵押的事实。二、第三人与被告之间的责任承担问题。被告在庭审中认为，原、被告之间不存在房屋买卖关系，与原告签订的合同及原告支付房款均是虚假的，均是高某所为，被告不承担返还房款的责任，但被告一对原告提供的合同及收据上加盖的印章无异议，二对第三人高某关于印章通过移交取得并受基地法人委托以总经理的身份对外活动的陈述无异议，三又自述包括原告所购房屋在内的工程及整个基地已出售给第三人高某，但未办理移交及变更登记手续。同时，第三人高某在庭审中确认了合同及收据的真实性，被告又不能提供原告所签合同及支付房款系虚假事实的证据，故被告的辩解理由不能立。总之，第三人高某以被告的名义与他人签订合同、收取房款并加盖被告的印签，应是职务行为，尽管第三人高某自认为是个人行为，与被告无关，也是其以利用职务便利做出的，是其与被告之间的事，不能对抗善意的原告，被告仍应对第三人高某的行为对外承担责任，故被告是本案合同的相对人，应当承担由合同产生的责任。三、关于本案合同的效力问题。经查明，被告的阳光水榭工程共X幢楼盘中仅5、7、X号楼办理了房屋预售许可，涉及X号楼的l5份购房合同为有效合同，涉及l、X号楼的30套购房合同因其没办理商品房预售许可证，违反了法律的规定而归于无效。综上，被告及第三人高某对原告所持房屋买卖合同及收款收据的真实性不持异议，虽认为不存在真实的交易行为，并对原告的付款过程存在质疑，并提出了自己的辩解理由，但未能提供证据支持，且在庭审中的陈述存在矛盾，明显不合常理，故被告及第三人的辩解均不能成立，原、被告之间存在真实的房屋买卖关系。被告在未办理房屋预售许可证的情况下，与原告签订商品房买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，导致合同无效，其过错责任主要在被告，被告理应承担因l、X号楼的30套房屋买卖合同无效的法律后果。同时，由于被告的阳光水榭工程已于2007年7月停工，至今未能复工建设，显然交付房屋已不可能，故原告在庭审中变更要求解除合同的诉请，本院予以支持。因此，对涉及X号楼的l5份有效购房合同予以解除，被告基于15套购房合同被解除应承担返还房款的责任。对于违约金支付问题，合同双方已有约定，但原告在第二次庭审中变更为中国人民银行同期同类借款利率的标准作为计算违约金的标准(自交房之日起支付)，该标准并不高某双方约定日万分之二的标准，本院予以支持。被告应承担自交房期满次日起即2007年1O月1日起至判决确定的支付之日止按中国人民银行同期同类借款利率的标准的x.21元房款的利息。故判决：一、原告李某某与被告淅川县丹江旅游区度假疗养基地于2007年4月l9日签订的阳光水榭工程第X号、第X号楼的30份商品房买卖合同为无效合同，第X号楼的l5份商品房买卖合同为有效合同，并解除该X号楼的15份商品房买卖合同。二、被告淅川县丹江旅游区度假疗养基地在本判决生效后十日内退还原告李某某购房款x.12元，并按中国人民银行同期同类借款利率支付利息（自2007年10月1起至判决确定的支付之日止。三、第三人高某不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，由被告淅川县丹江旅游区度假疗养基地负担。
丹江度假疗养基地上诉称：1、一审判决认定原、被告之间存在真实的买卖关系错误，因为第三人高某是直接经办人，高某陈述45套商品房买卖合同是用来为120万元借款作抵押的，不是真正的买卖行为，如果是真的买卖合同，不可能每平方米售价946.07元，因为这个售价连本都不够。2、一审判决返还李某某购房款x.12元是错误的，因为李某某是否支付了该购房款是本案的焦点，李某某回答以什么方式付款的是不确定的，所以该事实不清，不能认定支付了购房款，综上认为应当撤销原判，依法重裁。
李某某答辩称：原审认定事实清楚，判决正确，2006年时办理的买卖合同，我2009年起诉的，相隔时间很长，有现金，有转帐，我说的都是事实，应当驳回上诉，维持原判。
高某缺席未有答辩意见：
二审期间，双方当事人均无新的证据向法庭提交。
经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，双方争议的焦点是被上诉人李某某所持有的45套商品房买卖合同是否真实、有效。依据双方诉辩观点，被上诉人李某某现持有45套商品房买卖合同和相应的交款收据以及转款明细等证据，认为双方之间存在真实的买卖合同关系，上诉人应当履行交房和不能交房退回购房款的责任。而上诉人丹江旅游疗养基地则以原审第三人高某陈述的上述商品房买卖合同是其借李120万元的抵押物，不存在真实的买卖关系为由进行抗辩。经查证，被上诉人李某某现持有商品房屋买卖合同，收款收据有上诉人丹江旅游区疗养基地加盖有公司公章和法定代表人私章，收款收据不仅加盖有公司公章还有收款人薛云签名，其形式合法，内容客观，上诉人对其公章、私章均不持异议，而上诉人丹江旅游区疗养基地抗辩称系高某向李某某借120万元的抵押物，不是真实的买卖合同，仅有高某的陈述，无其他证据证实其抗辩理由，而且高某的陈述与证人杜某某证实借李某某120万元已还款和还款的时间等事实相矛盾。另外高某是抵押但没有抵押的相关证据，故丹江旅游区疗养基地的上诉理由不能对抗被上诉人李某某持有的证据效力，上诉人的理由本院不予支持。另外原判认定高某属职务行为，判定上诉人承担民事责任以及本案合同效力的认定等事实清楚，处理适当，本院予以确认。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，上诉人上诉理由不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费x元，由上诉人淅川县丹江旅游区度假疗养基地负担。
本判决为终审判决。
审判长张海波
审判员郭晓普
代理审判员白丞博
二0一0年十一月三日
书记员邓岩
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