原告（反某被告）谢某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略），系龙南县汇景新城A幢四元X号购房户。
委托代理人刘鹏武、曾某某，龙南县精诚法律服务所法律工作者。
被告（反某原告）龙南县龙丰房地产开发有限公司。
法定代表人任某某，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）廖伯灵，江西伯灵律师事务所律师。
原告（反某被告）与被告（反某原告）商品房预售合同、返还财物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人和被告代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反某被告）诉称：原、被告于2006年3月9日（后改为8月29日）签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的龙南县汇景新城A幢四元X号房（130.65M2、价格871.02元/M2），原告在签订合同时已付首期款计人民币x元，余款x元到银行办理按揭贷款手续，被告应在2006年11月30日前按合同第8条约定条款交房，若被告逾期交房则按合同第9条约定承担违约责任：按日向原告支付原告已交付房款万分之五的违约金。合同第5条约定商品房交付后，产权登记面积与合同不符时双方不解除合同，按产权部门登记面积计算总房款，多退少补。合同第11条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第8条规定的证明事件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人若不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任某出卖人承担。原告认为，双方合同签订后，原告已按规定交清房款并且提供了办理按揭贷款的手续，即原告履行了合同约定义务，而被告至今未按约定与原告办理房屋交接手续，被告已构成违约，另外被告无权收取买受人的权证服务费，应退还不合理收费给原告及并向原告承担违约责任。所以，原告诉至法院，请求：1、确认购房合同第五条第一项无效；2、判令被告速即支付违约金计人民币x.86元并且返还不合理收费计人民币962.41元给原告；3、诉讼费由被告承担。
原告（反某被告）针对被告（反某原告）的反某辩称，被告（反某原告）要求原告（反某被告）按购房款的2%比例向其缴交住宅共同部位共同设施设备维修基金缺乏法律依据及事实依据。理由如下1、2007年4月11日，经龙南县房地产主管部门的核准，对龙南县内由房地产开发企业开发的住宅小区物业专项维修基金的收取均按购房款的1%比例由售房单位向购房业主代为收取交付当地房地产行政主管部门代管。2、依据《管理办法》第五条规定，商品住房在销售时，售房单位与购房者应当签订有关维修基金的约定。反某被告在没有与反某原告就专项维修基金签订约定的情况下，没有或迟延缴交维修基金属先履行抗辩权。因此反某原告的反某请求不能成立，依法应予驳回。
原告（反某被告）为证明其主张提交了下列证据材料：
1、汇景新城广告宣传资料一份，证明汇景新城广告宣传材料、基础设施、设备效果图是合同内容之一。
2、房屋面积测绘报告一份，证明汇景新城房屋测绘情况、合同面积与争权面积实际情况。
3、汇景新城A栋房屋建筑面积的计算单一份，证明各业主房屋产权面积测绘数字的计算情况。
4、竣工验收备案表一份，证明竣工验收备案时间是2007年12月11日。
5、前期物业管理服务协议一份，证明2007年11月24日与福盈门物业公司签订管理服务协议的事实。
6、收款收据一张，证明原告等已依协议向物业公司缴交管理费的事实。
7、照片七张，证明被告未依约完成道路硬化及环境绿化的事实。
8、物业维修基金收取办法的批复二份，证明维修基金按购房款收取比例的执行标准。
9、计算费用清单二张，证明房屋买卖相关信息的汇总和赔偿款计算依据。
被告（反某原告）辩称，对原告要求确认购房合同第五条第四款第（一）项第（1）目内容无效，判令支付违约金x.86元并返还不合理收费962.41元给原告且承担诉讼费用的主张，被告认为，第一个请求不能成立。该条款系双方真实意思表示，并符合有关法律规定，不存在无效的理由，故对双方当事人都具有法律约束力。第二个诉讼请求也不能成立，理由是原告在2006年11月30交房前，没有完全履行支付购房款的主要义务。在双务合同中，一方当事人在对方履行之前，有权拒绝自己的履行，这是同时履行抗辩权，其效力表现为：在当事人一方要求对方履行义务时，自己也必须同时履行其义务。合同每一方当事人既是债权人又是债务人，一方当事人所享有的权利，即为对方当事人所负担的义务，一方的权利与对方义务之间具有互为因果关系的牵连性。被告与原告二者之间形成的是买卖关系，买卖是典型的双务合同，买受人对于出卖人负有支付价金的义务，出卖人对于买受人则负有交付标的物及转移所有权的义务。原告不履行自己的主要义务，还要被告承担违约责任，其诉求于法无据。合同补充协议中约定：“四、特别规定：1、出卖人负责办理房屋产权证书，买受人负责及时缴纳办证费用，若买受人未能及时缴纳办证费用，由此造成一切责任某买受人负责”。这一约定是真实合法的，对双方具有法律约束力，原告应当按照约定和合实际所需交纳办证费用，所以原告的诉求不能成立。
被告反某某，要求原告立即返还被告代为支付的物业维修基金计人民币元给被告，并承担诉讼费用。根据国务院《物业管理条例》和建设部、财政部《住宅公共部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，原告（即业主）应在办理房屋权属证书时，向被告（即商品住房销售单位）缴纳购房款2%-3%的维修基金。但是，当被告要求原告缴纳该笔费用时，遭到原告无理拒绝。无奈，被告只好在2007年12月26日将业主应缴纳的物业维修基金统一先行垫付一半到龙南县房地产管理局。据此，被告反某原告，责令原告依法返还应由自己承担的物业维修基金2358元。
被告为证明其主张提交了下列证据材料：
1、工程竣工验收报告一份，证明商品房经验收合格。
2、原告补交房款情况表一份，证明原告逾期交购房款。
3、原告贷款金额表一份，证明原告逾期交购房款金额。
4、建设局、国土资源局、房产局证明一份，证明办证所需提交的资料。
5、被告已垫付维修基金的证明一份，证明被告为原告垫付的金额。
6、非诉答复购房户意见一份，证明被告在非诉讼调解时的意见。
经审理查明：原告与被告于2006年3月9日（后改为8月29日）签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、原告购买被告开发的龙南县汇景新城A幢四元X号房（130.65M2、价格871.02元/M2），原告在签订合同时支付首期款计人民币x元，余款x元到银行办理按揭贷款。2、双方约定，被告在2006年11月30日前按合同第8条约定条款交房，逾期交房按合同第9条约定按日承担万分之五的违约责任。3、合同第5条约定商品房交付后，产权登记面积与合同不符时双方不解除合同，按产权部门登记面积计算总房款，多退少补。4、合同第11条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人若不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任某出卖人承担。双方签订合同后，原告于2006年3月9日已交首期付款计人民币x元，余款计人民币x元由被告到银行办理好按揭贷款划到了被告的帐户上，而被告到期交房时未按约定与原告办理房屋交接手续，于2007年3月13日才将钥匙交给原告收执，造成逾期交房102天。2007年4月15日，工程建筑职能部门对被告开发的汇景新城A栋X-20轴21-46轴作出了合格竣工验收报告。被告于2007年12月26日依照双方签订的《商品房买卖合同》第四项特别约定，向原告代收取962.41元办证所需的复印及工本费用，分别到龙南县国土资源局、龙南县房产局办理国有土地使用证及房屋所有权证。被告在为原告办理房屋权属证书时，龙南县房地产管理局要缴纳购房款的维修基金，经通知原告无果，被告只好于2007年12月26日将原告应缴纳的物业维修基金统一先行垫付了一半即1179元到龙南县房地产管理局。
又查明：2008年3月6日原告向本院申请委托江西求实司法鉴定中心司法鉴定单位对验收意见签署单日期的书写是否出自同一人手以及同一时间完成等内容予以鉴定。2008年4月2日，江西求实司法鉴定中心作出赣求司[2008]文鉴字第X号文检鉴定意见书，鉴定结论为：汇景新城A栋X-20轴工程竣工验收报告（施工许可证号：x）和汇景新城A栋X-46轴工程竣工验收报告（施工许可证号：x）上的验收意见签署单日期是同一人书写。
本院认为，原、被告于2006年8月29日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不存在合同法规定的无效情形，合法有效，原告诉求确认购房合同第五条第四款第一项无效，没有法律依据，本院不予支持。原告诉求被告支付购房逾期交房的违约金计人民币x.86元，被告抗辩认为原告没有完全履行支付购房款的主要义务。原告在2006年3月9日依约定交付了首期款计人民币x元，余款计人民币x元依约定由被告为原告办理好银行贷款即为交清，原告的银行按揭贷款计人民币x元于2007年1月16日划入了被告的账户，原告已交清全部购房款。原告在被告处领取所购房钥匙的时间是2007年3月13日。原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限只约定了首期款的时间和金额，对余款只约定到银行办理贷款，没有约定付清款的时间，同时对首期交款和按揭贷款是否界定为交清款，也没有作出约定，原、被告双方签订的是买卖合同，买受人对于出卖人负有支付价金的义务，出卖人对于买受人则负有交付标的物及转移所有权的义务，因为原、被告双方对交清购房款未明确约定和界定清是首期付款还是按揭贷款全部到账即为付清，双方又未就此问题形成补充协议，可按交易习惯视原告应交清全部款才为履行全额付款的义务。但是，为原告办好按揭贷款手续是被告的义务，未在约定的交房日期前及时办好按揭贷款手续，责任某在原告，而在被告，所以被告的抗辩于法无据。依合同约定，被告交房逾期102天，应依法承担逾期违约责任，违约金根据原告已交首付款核算为1775元。原告诉求被告返还不合理收费962.41元，根据原、被告双方签订的《商品房预售合同》补充协议约定第四条，“特别约定：出卖人负责办理房屋产权证书，买受人负责及时缴纳办证费用，若买受人未能及时缴纳办证费用，由此造成的一切责任某买受人负责”，被告在法庭上已举证龙南县X乡建设股和龙南县国土资源局办证必须提供资料的清单，这些资料的复印必须支付相关的费用，同时，领取土地使用证和房产权证，也必须支付工本费。原告的该项请求，不符合事实，本院不予支持。被告反某要求原告返还代为支付的物业维修基金计人民币2358元给被告，依照《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》（国发[1998]X号）和《住宅共用部位共同设施设备维修管理办法》等文件精神的要求，龙南县房地产管理局于2007年3月21日向本县各房地产开发企业下发了《关于要求各房地产开发企业收取物业管理维修基金，加快各住宅小区物业管理工作的通知》，被告依相关规定及时通知原告上交物业维修基金无果，遂于2007年12月26日将业主应缴纳的物业维修基金统一先行垫付到龙南县房地产管理局，其中原告应缴纳的物业维修基金为人民币2358元，被告代为支付了1179元。所以被告该项反某请求成立，本院应予支持，但数额不是被告主张的2358元，应以实际垫交的1179元为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十八条、第一百五十九条、国务院《物业管理条例》第五十四条、建设部、财政部《住宅公共部位共用设施设备维修基金管理办法》第四条、第五条、第九条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十四条规定，判决如下：
一、由被告于判决生效后三日内支付逾期交房违约金计人民币1775元给原告。
二、由原告于判决生效后三日内返还被告代为垫付的物业专项维修基金计人民币1179元给被告，并由原告于判决生效后二个月内，依本判决到龙南县房地产主管部门，办理被告已按原告购房款的1%比例垫付的住宅小区物业专项维修基金计人民币1179元的移交过户手续。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
四、驳回被告的其它反某请求。
案件受理费计人民币161元，反某费计人民币50元，鉴定费计人民币135.14元，合计人民币346.14元，由原告承担人民币200元，由被告承担人民币146.14元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判长：朱群
审判员：肖万里
审判员：谢某胜
二OO八年六月二十四日
代理书记员：龚建芳
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