云南鹏海房地产开发有限公司与邱某某、张某某纠纷一案

当事人: 法官: 文号:（2009）昆民一初字第61号

原告云南鹏海房地产开发有限公司。住所地：昆明经济技术开发区管委会办公楼X室。

法定代表人李某某，该公司执行董事。

诉讼代理人陈宏元，云南天途律师事务所律师（特别授权）。

诉讼代理人邱某，云南天途律师事务所律师（特别授权）。

被告邱某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，原住（略），现住昆明市X路吴井花园X幢X号。

被告张某某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。

两被告诉讼代理人和浩军，云南八谦律师集团律师（特别授权）。

原告云南鹏海房地产开发有限公司（以下简称鹏海公司）诉被告邱某某、张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年6月30日受理后，依法组成合议庭。2008年9月2日，本院组织双方当事人进行了证据交换。2009年4月23日，本院公开开庭审理了本案。原告鹏海公司诉讼代理人陈宏元、邱某、被告邱某某及其诉讼代理人和浩军、被告张某某诉讼代理人和浩军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：昆明市X路“福景花园”系由其所开发。2005年，其为获取银行贷款，考虑到个人房屋贷款利率较低，且还款周期较长，故其决定由当时公司的内部员工邱某某虚假购买福景花园商铺，向银行获取贷款。在邱某某向其出具了3000万元借条作为担保的情况下，其与邱某某签订了虚假《商品房购销合同》，将福景花园A组团的南3、南4、西3、西5商铺虚假售予邱某某，所有权亦虚假转至邱某某名下，而邱某某从未向其支付过购房款，之后即由邱某某与昆明市呈贡县X村信用合作社签订《个人购房担保借款合同》，违法获取了82万元贷款。同时，为规避国家税收，其又就上述铺面与邱某某另行签订了一份价格仅为x元的《商品房购销合同》作为办理房屋所有权的依据提交给产权部门。而上述合同、房屋所有权证的原件均由其持有，其亦未向邱某某移交过铺面，上述铺面一直由其占有、管理和使用，邱某某与信用社签订的《个人购房担保借款合同》也系由其偿还贷款，并已偿还完毕。现邱某某欲将上述商铺占为己有，故请求：（一）确认昆明市X路X-X号福景花园A组团的南3、南4、西3、西5商铺所有权归鹏海公司所有；（二）确认鹏海公司就南3、南4、西3、西5商铺与邱某某签订的两份《商品房购销合同》均无效；（三）邱某某承担诉讼费。

两被告辩称：（一）2005年10月20日，鹏海公司与邱某某签订了编号为x号《商品房购销合同》，邱某某购得上述商铺。该《商品房购销合同》是双方真实意思表示，故合同合法有效。（二）原、被告双方签订过六份《商品房购销合同》，建立了六个法律关系，原告若认为该六份合同无效，应当分别起诉，合并审理并非合并起诉，且诉讼标的达不到中院的受案标的，故原告故意规避级别管辖的规定；（三）原告曾就本案在官渡法院起诉过，由于涉及省高院的诉讼，故官渡法院中止诉讼，现省高院诉讼已结束，故官渡法院应当恢复审理，原告不应当再向中院提起诉讼；（四）鹏海公司所提起的系合同之诉，而张某某并非合同当事人，根据合同相对性原则，合同效力仅应及于合同当事人之间，故张某某不是本案适格被告，应驳回鹏海公司对张某某的起诉。

根据双方当事人所确认的无争议事实及庭审，本院确认本案法律事实如下：

2002年7月22日，原告取得位于昆明市X路X号福景花园项目的商品房预售许可证。2005年4月9日，邱某某出具了一份借条，载明借到鹏海公司李某霞人民币3000万元。2005年10月20日，鹏海公司与邱某某签订（2005）云鹏字第X号《商品房购销合同》，载明原告以9880元/平方米的价格将福景花园A组团第一层南3、南4、西3、西X号房（套内建筑面积为222.14平方米）销售予邱某某；总金额x元，双方并约定了其他的相关权利义务。同日，双方就上述铺面房又签订了一份（2005）云鹏字第x号《商品房购销合同》，该合同约定A约定南3、南4、西3、西5房价为x元。2005年10月27日，双方就所签订的x号《商品房购销合同》进行了登记备案。之后，邱某某就上述铺面取得了昆明市房产管理局颁发的昆明市房权证字第x号《房屋所有权证》。上述办证的税费已全部支付。2005年10月27日，邱某某与昆明市呈贡县X村信用合作社签订《个人购房担保借款合同》，约定邱某某向吴家营信用社借款82万元用于购买合同编号为（2005）云鹏字第X号的福景花园南3、南4、西3、西X号商铺（购房合同价格x元），借款期限2005年11月10日至2015年11月10日。2009年1月22日，吴家营信用社出具《证明》，证明以上贷款已于2006年11月14日还清。本案在审理中，鹏海公司认可未向邱某某支付3000万元借款。

另本案的两被告系夫妻关系。鹏海公司设立时的股东为张正龙和李某霞。2000年11月13日至2006年9月15日，李某霞担任鹏海公司法定代表人。本案在审理中，双方当事人均主张张某某系鹏海公司股东张正龙姐姐之女。

本案争议焦点为：（一）张某某是否本案适格被告；（二）鹏海公司与邱某某就争议四套铺面所签订的两份《商品房购销合同》的法律效力。

本院认为：首先，关于张某某是否本案适格被告。本案争议《房屋买卖合同》系邱某某所签订，虽邱某某与张某某系夫妻关系，但本案所审理的是房屋买卖合同纠纷而非婚姻家庭纠纷，故本案的审理不涉及对夫妻共同财产的确认或处分问题。根据合同相对性原则，本案房屋买卖法律关系的当事人应当为邱某某，其法律后果亦应当由邱某某承受，故张某某不应为本案的适格被告，对鹏海公司对其的诉讼请求本院予以驳回。

其次，关于鹏海公司与邱某某就争议四套铺面所签订的两份《商品房购销合同》的法律效力。第一，双方当事人均认可所签订的（2005）云鹏字第X号《商品房购销合同》系为骗取贷款而签订，故该合同中所约定的商铺买卖权利义务并非合同主体双方的真实意思表示，其缔约目的旨在以支付相对于企业贷款利率较低的个人购买商品房按揭贷款利率来获取贷款，且邱某某亦认可其并未偿还过贷款，故鹏海公司与邱某某的这一民事行为系恶意串通，导致信用社利息的减损，损害了信用社的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项关于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效的规定，该（2005）云鹏字第X号《商品房购销合同》应为无效；第二，因（2005）云鹏字第X号《商品房购销合同》系为骗贷而订立，而办理贷款需向信用社提供房产证作为抵押担保，故双方需向房屋交易产权管理处登记备案《商品房购销合同》，但必须按合同约定的交易房款缴纳相应的税费后方能取得房屋所有权证。而鹏海公司与邱某某所签订的（2005）云鹏字第x号《商品房购销合同》约定的房款与前双方所称基于骗贷所签订的（2005）云鹏字第X号《商品房购销合同》相比，价差较大，办理产权证所需缴纳的税费差额亦大；同时，邱某某主张其履行了该《商品房购销合同》约定的付款义务，并缴纳了办理产权证所须缴纳的税费，但其未能提交其支付购房款的证据，而税费的缴纳凭据原件亦由鹏海公司所持有，其称鹏海公司向其开具的购房款收据以及缴纳税费凭据均被鹏海公司原法定代表人李某霞所窃走，但其对此并未举证证明，亦无公安的报案记录，故其主张无相应证据证明，本院不予确认其履行了支付购房款的义务，并确认办理产权证的相关税费亦由鹏海公司所缴纳。综上，邱某某贷款系依据其与鹏海公司签订的（2005）云鹏字第X号《商品房购销合同》，但其并未偿还贷款，而系由鹏海公司偿还，双方亦未按该合同进行备案，而双方就同一买卖标的物所签（2005）云鹏字第x号《商品房购销合同》成为双方的备案合同，备案价即合同价较（2005）云鹏字第X号《商品房购销合同》明显过低，故双方就相同铺面所签订的（2005）云鹏字第x号《商品房购销合同》系鹏海公司为骗贷而办理产权证，为避免在产权处缴纳高额税费而与邱某某恶意签订的避税合同，损害了国家的税收利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项关于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效的规定，该（2005）云鹏字第x号《商品房购销合同》亦无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案争议的两份《商品房购销合同》无效后，争议四套商铺的所有权应仍属鹏海公司所有，但因鹏海公司并未向邱某某交付上述商铺，故邱某某不存在向鹏海公司返还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：

一、原告云南鹏海房地产开发有限公司与被告邱某某于2005年10月20日签订的（2005）云鹏字第X号、（2005）云鹏字第x号《商品房购销合同》无效。

二、位于昆明市X路X号福景花园A组团第一层南3、南4、西3、西X号商铺属原告云南鹏海房地产开发有限公司所有。

三、驳回原告云南鹏海房地产开发有限公司对被告张某某的诉讼请求。

案件受理费x.43元、保全费5000元，由原告云南鹏海房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的两年期限内向本院申请强制执行。

审判长孟静

代理审判员卢义颖

代理审判员田庄

二OO九年五月二十一日

书记员熊梓旭

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