上海市奉贤区人民法院
民事判决书
（2009）奉民一（民）初字第X号
原告梁xx，男，X年X月X日生，汉族，户籍地浙江省临海市X镇X村X-X号，现住上海市奉贤区X镇蓝天苑X幢X号X室。
委托代理人朱xx，男，X年X月X日生，汉族，住上海市X村X村X号。
被告xx公司，住所地上海市奉贤区X镇X路X号。
法定代表人杨xx，董事长。
被告刘xx，男，X年X月X日生，汉族，住上海市X路X弄X号X室。
以上两被告委托代理人吴xx，xx律师事务所律师。
以上两被告委托代理人程xx，女，X年X月X日生，汉族，住上海市长宁区X路X弄X号X室。
原告梁xx诉被告xx公司（以下简称xx公司）、被告刘xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年9月29日受理后，先适用简易程序，由审判员xx独任审判，于2009年11月3日公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱xx、两被告委托代理人吴xx、程xx到庭参加了审理。之后，本案转为普通程序、依法组成合议庭，于2010年2月23日再次公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱xx、被告刘xx以及两被告委托代理人吴xx到庭参加了审理。本案现已审理终结。
原告梁xx诉称，2009年7月8日，两被告与原告签订房地产买卖确认书，总房价1,025万元，并约定了付款时间及交易时间。嗣后，原告按约在签约当日支付100万元定金至两被告指定帐户。后原告发现被告早在2009年6月15日与他人签订了房地产买卖确认书，且收受了定金，同时在2009年9月22日又签订了委托监管协议书。两被告采用欺诈手段骗取原告定金，也已经无法履行合同。为维护自身权益不受侵害，特提起诉讼，其诉讼请求为：1、判令依法解除双方签订的买卖合同；2、判令两被告承担双倍返还定金200万元；3、案件受理费由被告负担。
原告提供了以下证据材料以证明其诉请：
1、2009年7月8日《房地产买卖确认书》一份，证明原告与两被告间存在房屋买卖关系，协议中约定了定金、转让总价、交易时间、厂房面积、违约等条款；
2、2009年6月15日《房地产买卖确认书》一份，证明两被告在与原告签约前已经将厂房出卖给案外人虞xx的事实；
3、2009年9月22日《购房补充协议书》、《委托监管协议书》各一份，证明案外人虞xx为保证协议履行与被告xx公司以及xx律师事务所签订了资金监管协议，虞xx支付房款由xx律师事务所监管的事实；
4、聘请律师合同及支付单据若干份，证明内容同上；
5、工商档案机读材料、房地产抵押状况信息各一份，证明诉讼主体适格，系争厂房存在他项权利；
6、发票及收款凭证各一份，证明原告已经按约支付了定金100万元的事实。
两被告辩称，不同意原告的诉讼请求。买卖合同不是与原告签订的，合同没有法律效力；被告xx公司同意返还定金100万元，但是应返还给xx实业有限公司（以下简称上x公司）；被告刘xx签字行为系职务行为，不应承担相应责任。
被告对其辩称的事实提供了如下证据：
a、房地产权证，证明被告xx公司对系争厂房具有合法权源；
b、律师公函及特快专递详情单各一份，证明被告xx公司委托律师于2009年9月28日致函给上x公司，要求上x公司对梁xx签署的合同予以签章确认；
c、邮电局回执一份，证明被告xx公司按照确认书约定的联系地址寄发上述公函，但是遭拒收退回；
d、律师公函及特快专递详情单各一份，证明被告xx公司委托xx律师事务所于2009年9月30日致函给上x公司，要求确认有关事项并履行签约事宜；
e、公证书、邮电局回执各一份，证明被告xx公司投递上述函件的事实；
f、通知函及特快专递详情单各一份，证明被告xx公司于2009年10月9日再次致函上x公司，要求上x公司履行合同的事实。
经庭审质证，被告对原告证据真实性均无异议，但认为证据2、3、4系xx公司与案外人之间潜在的权利义务关系，与本案无关，客观上不影响到履行涉案房地产买卖确认书，只不过以丧失另一合同中定金为代价；涉案买卖确认书是上x公司与被告签订，原告个人无权主张合同权利；定金100万元确实收到，但是原告没有证明是由其支付的。原告对被告证据a无异议，对其余证据难以确认，认为该证据均是在至臻公司一房二卖的事实暴露后形成，当时原告已经与被告进行了交涉，并着手起诉，函件是否发送并不影响相应的事实。对上述原告证据，被告对证据真实性并不持异议，该证据与本案争议关联，本院均予以采纳；对上述被告证据，该证据中包含有函件、特快专递凭证、邮电局回执、公证书等，原告质证时亦未对真实性持否认态度，故本院对被告上述证据亦均予以采纳。
根据当事人诉辩及举证质证，结合庭审中当事人的陈述，本院确认如下事实：
2009年7月8日，原告以上x公司代理人身份与被告xx公司签署《房地产买卖确认书》，该确认书约定买受人为上x公司，同时注明“具体名称按工商登记注册名称为准”，出卖人则为xx公司。该确认书由被告xx公司签章，被告刘xx以代理人身份签名，原告梁xx则以上x公司代理人身份签名。确认书约定：被告xx公司将坐落于奉贤区X路X号厂房（建筑面积为3868.64平方米）出售给上x公司，总房价为1,025万元；签订确认书之日支付定金100万元，签订房屋买卖合同之日支付购房款600万元，余款325万元于产证办理后立即支付；该厂房附属水、电、空压机及空调等附属设施无偿转让；双方商定于2009年10月8日至10月20日进行产权交易，于2009年11月30日前进行验房交接。同时，该确认书还对违约条款、各方送达地址确认条款进行了约定。同日，原告支付了定金100万元。
2009年6月15日，被告xx公司与虞xx签订有《房地产买卖确认书》，约定被告xx公司以900万元价格出让上述厂房，虞xx支付了定金45万元。2009年9月22日，双方又签订《购房补充协议书》，将厂房转让价格变更为1,100万元。同日，双方共同委托xx律师事务所监管房款支付、发放等，并签订了《委托监管协议书》。之后，虞xx即将剩余房款1,055万元汇付至约定的监管帐户。
在涉案确认书履行中，原告得知被告xx公司先前与虞xx签订有上述协议，遂于2009年9月28日提起诉讼，本院于次日予以受理。虞xx在知晓该情况后，于2009年10月10日提起诉讼，其诉讼请求同样要求解除与xx公司之间的协议，随后变更诉讼请求要求继续履行双方之间的买卖协议。在该案审理中，双方经本院调解达成协议，协议主要内容为继续履行双方之间的买卖协议，现该案正在执行过程中。
在原告提起诉讼的同时，被告xx公司致函给上x公司要求履行买卖合同，之后又几次致函给上x公司，上述函件均遭拒收。
另查明，坐落于奉贤区X路X号厂房登记在被告xx公司名下，该厂房设置有xx股份有限公司抵押权。抵押债权为300万元。
审理中，当事人之间争议主要是对履约主体、违约行为持有争议。原告认为，涉案《房地产买卖确认书》买受人虽约定为上x公司，但是明确具体以工商登记注册名称为准，后在查明过程中得知被告xx公司已经与虞xx签订的买卖协议、监管协议等，在与被告xx公司协商未果情况下即寻求法律保护，而被告xx公司的公函均发生在起诉之后，公函发送的事实并不能改变一房二卖的事实。两被告则认为，双方不能履行合同的原因是上x公司不能办理工商注册，由于上x公司没有设立，故合同履行的条件未成就。在合同履行期间内，被告xx公司多次致函给原告，但是原告仍然未能办妥工商登记，故xx公司没有违约；一房二卖的合同依法是有效的，被告xx公司可以选择违约先前的合同而履行与上x司间的合同，故不必然发生本案合同无法履行的情形；如果上x公司董事会没有成立的，那么合同无效，如果董事会已经成立，原告行为也是无权代理行为。
对此，本院认为，涉案《房地产买卖确认书》由原告梁xx与被告xx公司签署，虽然形式上的厂房买受人为上x公司，但是确认书明确具体名称以工商登记注册为准，显而易见策动买卖的行为人即原告当时并未能够把握上x公司是否能够注册通过，但是在上x公司未能完成注册的情况下，原告完全可以注册其他公司甚至以其个人名义与被告xx公司继续履行确认书，涉案《房地产买卖确认书》签署、定金的支付均系原告所为，故权利义务承受人实际为原告，上x公司是否能够注册并不影响到本案确认书的效力以及履行。两被告认为合同属无效或者可解除的理由不能成立，本院不予采纳。
在合同有效的前提下，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告xx公司一房二卖的事实勿容置疑，理论上被告xx公司以违约为代价可以选择买受人履行，即虽然与虞xx的买卖合同签订先于本案《房地产买卖确认书》，但是并不当然发生后买卖合同无法履行的结果。但需要指出的是，一房二卖做法本身就有违诚信，其结果必然对一方造成违约，如果该两买卖关系同时涉讼，在处理时应结合签约时间先后、履行状况、当事人诉求综合进行考虑，此时出卖人已经无从自由选择，除非涉讼时房屋已经完成交付或者有其他阻碍履行的客观事实存在，故而应该以相对人的意思以及实际情况作出处理。故本案中被告xx公司虽然致函上x公司或者原告要求履行合同，但此时原告已经提起诉讼，对是否继续履行或者解除的判断，同时应结合另一权利人的诉求一并考虑。从一房二卖事实包括合同签约、履行以及相对人诉讼请求看，虞xx先于原告签订买卖合同，其已经支付了全额房款（委托监管），主张的亦为继续履行合同请求，而原告主张的请求为解除合同，在此情形下被告xx公司不能随意解除与虞xx间的买卖合同，事实上被告xx公司也在本院的主持下达成了继续履行的协议，原告与被告xx公司间的《房地产买卖确认书》已经无法实际履行。原告在发现被告xx公司一房二卖的事实后即提起诉讼，涉讼时间在确认书约定的交易期间之前，该做法基于对自身权益安全的维护，其行为并无不当。关于被告xx公司以选择向案外人违约而履行与原告之间协议的辩解，如上所述该情形并未实际发生，本院对被告xx公司的辩解不予采纳。
关于原告请求被告刘xx承担责任的主张，本院认为，被告刘xx以被告xx公司代理人的身份签署本案确认书，其行为是基于职务关系而作出，有关权利义务由委托人享有和承担，原告的该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，由于系争房屋的权利人被告xx公司已经向案外人履行，其已经无法履行与原告之间的《房地产买卖确认书》，故涉案确认书应当予以解除，原告的该项请求于法不悖，本院予以支持。合同的权利义务终止，并不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，原告为履行涉案《房地产买卖确认书》向被告xx公司支付了定金100万元，由于被告xx公司违约致使确认书无法履行，原告有权要求收受定金的一方双倍返还定金，原告的该项请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百一十条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除原告梁xx、被告xx公司于2009年7月8日签订的《房地产买卖确认书》；
二、被告xx公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告梁xx定金共计人民币200万元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币22,800元，财产保全费人民币5,000元，均由被告xx公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长倪黎明
代理审判员屠朝晖
代理审判员夏丹凤
二0一0年三月二十三日
书记员韩妍艳
审判长倪黎明
审判员屠朝晖
代理审判员夏丹凤
书记员韩妍艳
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