上诉人（原审原告暨反诉被告）林某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略），身份证号码x。
委托代理人蔡瑛，湖南小千律师事务所律师。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）陈某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省进出口银行职员，住（略）。
委托代理人易某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码x。
上诉人林某因与被上诉人陈某发生租赁合同纠纷，不服长沙市芙蓉区人民法院（2008）芙民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。林某的委托代理人蔡瑛、陈某的委托代理人易某参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年3月11日，林某与陈某通过“彭爹房屋中介所”介绍，签订《房屋出租协议书》一份，双方约定：陈某将长沙市X镇7片X栋X门X楼Xl号三室二厅108平方米的房屋出租给林某居住(室内设施：热水器一台、彩电一台、液化气灶二台、消毒柜一台、木床四张、铁架床一张)；租期自2008年3月11日起2009年3月11日止，每月租金750元，按季度交付，第二次付租金必须提前10天；林某交押金1000元，合同期满，林某未违反合同，手续交清，陈某退还押金；林某住房后，电话费、电费、水费、有线电视费、卫生费等均由林某负责(现抄电表1280度、水表753吨)；林某必须爱惜房内设施，损坏照价赔偿；林某租赁期间：如有工作变动，没征得陈某同意，不得转租他人，如中途退房，陈某不退还林某未到期的房屋租金，陈某在租赁期间不得随意提高房价或租给他人；林某租赁期满如继续租房或退房，必须提前一个月通知陈某；本协议经双方签字后生效，执行中若有不遵守本协议书条款者，应承担造成的一切经济损失。合同签订后，林某交付给了陈某一个季度租金2250元及押金1000元。2008年5月林某曾与陈某电话联系，要求解除租赁合同，但双方未达成一致意见。2008年5月27日，林某向“彭爹房屋中介所”发出《致彭德义并出租方陈某函》，提出：林某与陈某签订房屋租赁协议后，已经交纳水电押金1000元和首季度租金2250元，但陈某未提供房屋所有权属证书、房屋租赁证及合法票据等，且对承租方提出的房屋卫生间便器及洗手盆堵塞、室外门无锁等一系列问题不予解决，导致房屋无法正常使用，甚至还有人上门索要房内物品，鉴于陈某未履行出租人义务，存在严重违约行为，林某特函告要求解除租赁合同，要求陈某退还林某所交的租金和押金。“彭爹房屋中介所”收到函件后将该情况告知了陈某。
上述事实，有当事人陈某、林某与陈某于2008年3月11日签订的《房屋出租协议书》、林某发出的《致彭德义并出租方陈某函》、证人证言等证据，经当事人质证，可以证明。
原审法院认为：林某与陈某于2008年3月11日签订的《房屋出租协议书》系当事人的真实意思表示，没违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。林某在租赁期内电话联系陈某及发出《致彭德义并出租方陈某函》，要求解除租赁合同，但均不符合法定或约定的解除合同的条件，不产生通知到达对方时合同解除的效力；而且，林某也未提交充足证据证明已经将其承租的房屋交还给陈某，故双方之间的租赁合同尚未解除。观鉴于双方均要求解除租赁合同，该租赁合同也没有必要继续履行，故应予解除，陈某应退还其向林某收取的押金1000元，林某应按约向陈某交纳直至其交还房屋时止的租金并承担其租赁房屋期间发生的水电费用；陈某要求林某支付误工费和精神损害赔偿金的诉讼请求没有依据，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第九十八条的规定，判决：一、解除林某与陈某于2008年3月11日签订的《房屋出租协议书》；二、林某在本判决生效之日起三日内将长沙市X镇7片X栋X门X楼X号房屋交付给陈某；三、林某在本判决生效之日起三日内按每月租金750元的标准向陈某支付自2008年3月“日起至向陈某交付其所租赁房屋时止的房屋租金并承担其使用房屋期间的水电费用(林某已向陈某交纳的租金2250元应剔减)；四、陈某在本判决生效之日起三日内退还林某押金1000元；五、驳回林某的其他诉讼请求；六、驳回陈某的其他反诉请求。本案本诉受理费50元，反诉受理费75元，合计125元，由林某负担100元，由陈某负担25元。
本案一审判决后，林某不服，上诉称：1、双方间的纷争系由陈某不同意退还1000元押金引起的，2008年5月我方就电话通知了陈某解除合同，5月27日还向中介公司的彭德义发出了解除合同的函件，但陈某不予理睬且拒绝办理收房手续。2、陈某反诉的事实不成立，水电费也没有证据。要求撤销原判第二、三项，驳回陈某的反诉请求。
陈某答辩称：1、林某没有履行交纳房租的义务。2、林某致函彭爹房屋中介所的解除合同的函件不产生解除合同的效力，林某应继续履行合同。3、要求林某支付水电费合理合法。要求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审无异。
另：林某就已将陈某的房屋钥匙退还给了陈某没有证据证明。本院认为：林某与陈某于2008年3月11日签订的《房屋出租协议书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。林某在租赁期内的2008年5月电话联系陈某，同年5月27日发出《致彭德义交出租方陈某函》，要求解除租赁合同，符合房屋出租协议书的第五条、第六条的约定，可以产生通知或函件到达对方时合同解除的效力；但是在本案中，林某未提交充足证据证明其已经将承租陈某的房屋退还给了陈某，也未提供证据证明陈某于何时将该租赁房屋收回，故林某应支付交付房屋之前的租金及占有、使用承租房屋期间的水、电费用。现鉴于双方均要求解除租赁合同，该租赁合同也没有必要继续履行，故应予以解除，陈某应退还其向林某收取的押金1000元，林某应按约向陈某交纳直至其退还房屋给陈某时止的租金并承担其租赁房屋期间发生的水电费用。林某的上诉理由因缺乏证据证明，对此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费125元，由上诉人林某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘应江
审判员刘英
审判员王勇
二○○九年六月三十日
书记员毛发启
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