浙江省高级人民法院
民事判决书
(2002)浙法民终字第X号
上诉人(原审被告)杭州汇华服装有限公司，住所地杭州萧山经济技术开发区X路北侧。
法定代表人丁某，公司总经理。
委托代理人周延锋、何某某，浙江亚细亚律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)杭州市信托投资公司，住所地杭州市X路X—X号。
法定代表人闵某，公司总经理。
委托代理人王萍，浙江星韵律师事务所律师。
上诉人杭州汇华服装有限公司(下称汇华公司)为与被上诉人杭州市信托投资公司(下称信托公司)房屋腾退纠纷一案，不服杭州市中级人民法院(2001)杭民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2002年2月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审根据双方当事人提出，并经质证、认证的有效证据，以及当事人的陈述，认定以下事实:
1995年至1997年间，杭州汇达企业总公司(下称汇达公司)先后多次向信托公司借款，截止1997年11月尚欠本息8，199，596元。为此汇达公司与信托公司多次协商，并在1997年10月24日签订一份协议，约定汇达公司以其位于杭州市X区X镇X路西的标准厂房10，185.76平方米折价8，699，400元，作抵押过户给信托公司或信托公司指定的单位，以向信托公司清偿上述债务；由汇达公司负责办理有关过户手续、提供原厂房承租人的有关资料，负责理顺与原承租人的关系，在过户手续办理完毕后，协助信托公司与原承租人签订新的租赁关系等。协议签订后，汇达公司与信托公司到杭州市公证处办理了上述协议的公证。同年12月18日，汇达公司致函汇华公司，告知其已将汇华公司承租的厂房转让给信托公司，征询汇华公司是否优先、还是放弃购买权。汇华公司于12月22日复函汇达公司，表示“经请示公司中方股东浙江华通物业开发集团有限公司(下称华通集团)，贵公司与华通集团的债务还未结清，不同意转让”。1998年2月，信托公司经房管部门、土管部门的批准取得上述厂房的所有权和土地使用权，1999年1月7日，信托公司函告汇华公司，其已取得上述房产，要求汇华公司与其重新签订租赁合同并支付租金等。汇华公司于1月11日复函，表示上述厂房中的三楼系其所有，四楼系其向汇达公司承租，如信托公司认为有必要重新签订租赁合同，可以来其公司办理等。由于双方就上述厂房中的部分房屋权属意见不一，一直未签订租赁协议。2001年6月，信托公司向原审法院提起诉讼，请求判令汇华公司腾退三、四层房屋，承担侵占房屋造成的损失1，833，875.20元及本案诉讼费。
汇华公司与汇达公司1994年1月1日签订一份租赁合同，约定汇达公司将萧山开发区X路北侧(杭州市X区X镇X路西)标准厂房三、四层，建筑面积2，114.13平方米、场地1，442.6平方米租与汇华公司，租期从1994年1月1日至1994年12月31日，生产用房租金为16元/月平方米，场地租金为8元/月平方米等。同日，汇华公司与汇达公司又签订一份房屋租赁协议，约定汇华公司向汇达公司租用萧山开发区汇发工业区B座X楼计使用面积1072.065平方米房屋，租期自1994年1月1日起至2003年12月31日止，房租金为10元／平方米等。2000年7月，因汇达公司未按规定参加企业年检年审，被工商部门吊销营业执照。汇华公司曾以其与汇达公司签有房屋租赁合同，汇达公司将上述房屋转让给信托公司，剥夺其优先购买权为由，于2001年7月18日向杭州市X区人民法院提起诉讼，要求确认汇达公司与信托公司之间的房屋转让行为无效。杭州市X区人民法院审理认为，汇达公司在上述房屋转让时已征询过汇华公司意见，汇华公司在回函时未作出购买的意思表示，也未向有关部门主张权利，现请求法院保护其优先购买权已过诉讼时效，判决驳回了汇华公司的诉讼请求。一审期间，汇华公司虽提交了其与汇达公司签订的上述十年期的房屋租赁协议，但其未提供至今已向汇达公司交纳租金的凭证。
原审法院认为:杭州市X区X镇X路西标准厂房B座原系汇达公司所有，该公司因欠款将其标准厂房折价转让给信托公司。信托公司经有关部门批准取得上述房屋的所有权后，要求汇华公司重新签订租赁合同及支付房屋使用费，但汇华公司以种种理由拒绝，显属不妥，由此而给信托公司造成的损失应由其承担民事责任。现信托公司要求汇华公司立即腾退B座第三、四层房屋的理由正当，予以准许。汇华公司以其与汇达公司签有房屋租赁合同及汇达公司已将三楼X平方米房产折价18.7726万美元人股汇华公司等为由，要求驳回信托公司的诉讼请求之抗辩理由，因其未提交实际已履行与汇达公司签订的10年期房屋租赁合同，以及其已取得三楼X平方米房产证据相印证而不成立。鉴于汇华公司在信托公司取得上述房屋所有权后，一直使用该房屋的三、四楼，又未支付给信托公司相应的费用，因此信托公司要求汇华公司承担占用上述房屋而造成损失的理由正当，予以支持。对于损失数额，信托公司是参考汇华公司与汇达公司1994年1月1日租赁合同的租金标准所计算，未违反有关法律的规定，予以采纳。该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，于2001年11月8日判决:一、汇华公司应在判决生效后一个月内将其占用的杭州市X区开发区X镇X路西B座第三、四层房屋腾空，归还给信托公司；二、汇华公司应在判决生效后十日内支付信托公司房屋使用费1，833，875.20元；案件受理费19，179元，由汇华公司负担。
宣判后，汇华公司上诉称:一、信托公司与汇达公司签订的协议书系无效协议，其要求归还三、四层厂房缺乏法律及事实依据。第三层房屋系汇达公司在1992年设立汇华公司时投入的注册资本(当时折价人民币104万元)，此乃汇达公司所占汇华公司70％股份的组成部分；第四层房屋系汇达公司在1994年1月1日出租给汇华公司使用，由于约定的10年租期未到，信托公司要求汇华公司腾房的请求无法律依据；华通集团与汇达公司签订协议，汇达公司将其所持汇华公司70％股份转让给华通集团，杭州市中级人民法院(1997)杭法执字第X号民事裁定已对上述转让行为予以确认；汇达公司在转让70％股份后尚欠华通集团100万元，因汇达公司无法归还此款，故其将应收汇华公司的房租费由华通集团收取用以抵偿欠款。二、汇达公司明知法院已将其所持股份裁定给华通集团，却将其投资的房产转让给信托公司，此行为已构成刑事犯罪，汇华公司在一审时要求将本案移送公安机关，但原审法院违反先刑后民的审判程序规定未移交。请求本院撤销原判，驳回信托公司的诉讼请求。
信托公司辩称，原审判决正确，要求驳回汇华公司的上诉。
二审期间，上诉人汇华公司提交了该公司已将讼争厂房第三层1300平方米的折价104万元作为固定资产，在其公司帐务上所作记载的记帐凭证和明细帐、固定资产分类帐的帐页，以及汇达公司就其全部厂房曾于1994年6月10日在当地房管部门领取房屋所有权证的存根等证据材料，拟证明第三层厂房系汇达公司投资人股汇华公司的事实。信托公司在辨认后提出，对汇华公司会计所作的帐务无法提出意见；对房屋所有权证的存根无异议，但认为恰好证明汇华公司从无取得第三层厂房产权，与其所提主张相矛盾。本院审核认为，汇达公司的帐页记载尚不能证明第三层1300平方米厂房已归其所有的事实；房屋所有权证的存根则证明了讼争的第三层厂房产权属汇达公司，并未转移给汇华公司所有的事实。上述二份证据材料对汇华公司所提的第三层厂房产权主张不具有证明力，不能作为本案证据采用。
对原审判决认定的事实，上诉人汇华公司未提出证据予以推翻，本院予以确认。
本院认为:信托公司基于债权，从原所有人汇达公司处协议受让房屋产权，并经房屋主管部门颁发所有权证书确认取得的事实清楚，该房屋转让行为合法，并无瑕疵，依法认定信托公司为讼争房屋的所有权人。汇达公司虽承诺以其第三层厂房折价作为对汇华公司的部分投资，但其在以后的房产登记中仍以自己的名义申领房屋所有权证，不办理作价投资厂房的产权变动手续，且又将其房产协议转让给信托公司，该虚假投资行为所产生的纠纷事宜，应由汇华公司的投资人依合资合同关系主张，构成犯罪的则应由刑法调整，均不属本案审理范围，故汇华公司以第三层厂房系汇达公司投资为由提出的上诉主张，不能对抗善意取得人信托公司行使房屋所有权。上诉人汇华公司依其与汇达公司订立的房屋租赁协议，占有和使用原属汇达公司所有的厂房，在房屋所有权因转让发生变动后，根据买卖不破租赁的法律规定，原租赁协议应继续有效。但信托公司在受让取得租赁房屋的所有权后，已告知承租人汇华公司重新订立租赁合同并支付房屋租金，因承租人汇华公司未按约定支付租金，出租人信托公司则依法可行使合同解除权，收回出租的房屋。至于华通集团受让汇达公司在汇华公司中的股权事宜，尚不能构成承租人汇华公司拒绝支付出租人信托公司房屋租金的约定或法定事由，有关股权转让产生的纠纷，亦应通过股权转让合同关系进行调整，与本案无涉。综上，汇华公司提出的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原审判决事实清楚，审判程序合法，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19，179元，由上诉人汇华公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈其荣
代理审判员苏虹
代理审判员袁松杰
二○○二年四月十七日
书记员代亓述伟
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