上诉人（一审被告）福州国美电器有限公司，住所地福州市X路X号隆盛小区一号楼一至四层。
法定代表人黄某某。
委托代理人杜昌敏，福建理争律师事务所律师。
委托代理人颜世锦，福建大佳律师事务所律师。
上诉人（一审原告）陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。身份证号：x。
委托代理人刘德和，福建知信衡律师事务所律师。
上诉人福州国美电器有限公司（以下简称“福州国美”）因与被上诉人陈某某租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2008）鼓民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了书面审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
一审原告陈某某请求：1、将《房屋租赁合同》第五十九条条款变更为：双方一致确认，乙方承租房屋考虑了该房屋具有的商业氛围。因此如租赁房屋整体空置率连续3个月或累计6个月达到30%的，乙方有权解除合同，但应支付甲方一年的租金作为违约金，同时赔偿甲方的全部损失（包括但不限于甲方为履行本合同而解除与他人租赁合同所支付的赔偿金等）。本条所谓房屋整体空置率达到30%是指乙方承租楼层所在房屋的整体使用率低于70%的情况。在乙方提出相应空置观点后，甲方不予认可的，应提供充分证据证明，甲方不能提供的视为甲方默认空置事实；2、将《房屋租赁合同》第七十条条款变更为：租赁房屋周边经营环境发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，乙方有权解除合同，但需提前三个月书面通知甲方，并支付甲方一年的租金作为违约金，同时赔偿甲方的全部损失（包括但不限于甲方为履行本合同而解除与他人租赁合同所支付的赔偿金等）；3、将《房屋租赁合同》第七十一条条款变更为：乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前三个月书面通知甲方，并支付甲方一年的租金作为违约金，同时赔偿甲方的全部损失（包括但不限于甲方为履行本合同而解除与他人租赁合同所支付的赔偿金等）；4、将《房屋租赁合同》第七十三条条款变更为：租赁期间，如遇拆迁或征用未到期的租赁房屋的，合同解除，对此所造成的损失由甲、乙方双方各自承担。5、由福州国美承担本案诉讼费。
一审判决认定：2008年3月27日，双方当事人签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，陈某某将位于福州市鼓楼区X路X号福建省农业科学院综合楼一层和二层部分、三层全部出租给福州国美，租赁期限从2008年4月1日起至2016年5月31日止，现阶段租金x.30元，合同第五十九条约定“双方一致确认，福州国美承租房屋考虑了该房屋具有的商业氛围。因此如租赁房屋整体空置率连续3个月或累计6个月达到30%的，福州国美有权解除合同，双方互不承担违约责任”，第七十条约定“租赁房屋周边经营环境发生变化，致使福州国美无法经营或继续经营会造成亏损的，福州国美有权解除合同，但需提前三个月书面通知陈某某，并补偿陈某某三个月的租金”，第七十一条约定“福州国美以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，福州国美有权解除合同，但需提前三个月书面通知陈某某，并补偿陈某某三个月的租金”，第七十三条约定“租赁期间，如遇拆迁或征用未到期的租赁房屋的，合同解除，陈某某赔偿福州国美的全部损失，该损失无法核算的，以一年租赁费用计算”等。合同签订后，陈某某依约将讼争房屋交付给福州国美。2008年10月13日、10月22日、10月28日福州国美三次发函给陈某某，提出因公司连续亏损达三个月，且销售量一直呈下降趋势，经营状况无明显改善，根据双方签订的租赁合同第七十一条规定，决定提前解除合同。另查，2008年3月陈某某与陈某锋、李某某、宋某某、赵某、郑某某等人签订协议，解除了与讼争房屋原承租户的租赁合同并支付违约金。同时陈某某将讼争房屋二楼鸭棚子酒店、保丽桑拿、三楼保丽桑拿进行拆除。
一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，应认定合法有效，双方应依约履行；福州国美利用其经济上、经验上的优势，先承诺签订租赁合同，在陈某某按其要求解除了与其他商户的合同并支付赔偿金、拆除原有场地装修、付出巨大经济代价后，使陈某某在急迫情况下难以拒绝对其明显不利的合同条件，并非出于自愿接受了福州国美提出的合同条件，且双方签订的《房屋租赁合同》系采用福州国美提供的格式条款订立的合同，根据《合同法》第三十九条规定“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”，而讼争合同中第五十九条、第七十条、第七十一长规定的情况均系福州国美自身经营中发生的困难，是福州国美应当预见到的商业风险，与出租方无关，第七十三条规定的租赁物被拆迁或征用的情况属于不可抗力，是不以陈某某的意志为转移的，如福州国美以上述四个条款要求解除合同并要求陈某某赔偿损失，对陈某某显失公平；讼争合同中第五十九条、第七十条、第七十一第与同一合同中第六十条对各自解除合同赔偿金、违约金的约定比较，权利义务明显不对等，福州国美一方获得利益与陈某某一方所受损失违背了法律或交易习惯所确定的公平原则。《合同法》第五十四条第二款规定“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销”，现陈某某要求将讼争合同中显失公平的条款予以变更，符合法律规定，应予以支持；讼争合同第六十条规定“如陈某某根本违约，福州国美有权解除合同，陈某某应退还已支付但尚未到期的租赁费用，赔偿福州国美的全部损失（包括装修费、广告费等），同时向福州国美支付以一年租赁费用为标准的违约金”，现陈某某要求参照上述讼争合同第六十条的约定变更讼争合同第五十九条、第七十条、第七十一条、第七十三条的约定符合《合同法》第五条关于“当事人应遵循公平原则确定各方的权利和义务”的原则，依法应予以准许。一审法院判决：一、陈某某与福州国美签订的《房屋租赁合同》第五十九条条款变更为：双方一致确认，乙方承租房屋考虑了该房屋具有的商业氛围。因此如租赁房屋整体空置率连续3个月或累计6个月达到30%的，乙方有权解除合同，但应支付甲方一年的租金作为违约金，同时赔偿甲方的全部损失（包括但并不限于甲方为履行本合同而解除与他人租赁合同所支付的赔偿金等）。本条所谓房屋整体空置率达到30%是指乙方承租楼层所在房屋的整体使用率低于70%的情况。在乙方提出相应的空置观点后，甲方不予认可的，应提供充分证据证明，甲方不能提供的视为甲方默认空置事实；二、《房屋租赁合同》第七十条条款变更为：租赁房屋周边经营环境发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，乙方有权解除合同，但需提前三个月书面通知甲方，并支付甲方一年的租金作为违约金，同时赔偿甲方的全部损失（包括但不限于甲方为履行本合同而解除与他人租赁合同所支付的赔偿金等）；三、《房屋租赁合同》第七十一条条款变更为：乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前三个月书面通知甲方，并支付甲方一年的租金作为违约金，同时赔偿甲方的全部损失（包括但不限于甲方为履行本合同而解除与他人租赁合同所支付的赔偿金等）；四、《房屋租赁合同》第七十三条条款变更为：租赁期间，如遇拆迁或征用未到期的租赁房屋的，合同解除，对此所造成的损失由甲、乙双方各自承担。本案诉讼费200元，由福州国美负担。
上诉人福州国美上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、一审判决认定本案讼争的《房屋租赁合同》系上诉人提供的格式条款是错误的，而是双方协商一致的产物。1、本案讼争合同系双方协商一致的产物，包括租金、面积、解除合同的条件等，这从本案合同的最后部分“另行约定”部分11个补充变更条款即可证明。2、不能简单地从合同文本系由哪一方提供来判断是否属于格式条款。本案合同文本虽然是由上诉人提供，但是，所有的条款均经过了被上诉人与上诉人的充分协商确定，且该合同系单独针对本案讼争的租赁房屋而制定的，具有个案针对性，并不能做重复使用。二、被上诉人在一审时所提供的证据均无法证实其真实性，没有证明力。三、本案讼争条款并不构成“显失公平”。1、本案并不存在上诉人“利用优势或者利用对方没有经验”的问题。2、讼争合同条款本身的履行也不存在“显失公平”的问题。上诉人承租房屋的目的是为了经营，而经营的目的是为了盈利，因此，经营盈利可以视为上诉人订立本案租赁合同的根本目的。如果作为承租人的经营者在租赁房屋后由于经营环境的改变、或者其他因素导致连续亏损的，应当允许承租人解除合同以减少损失的进一步扩大，这是符合市场经济规律和维持市场正常流转的有效办法。否则，如果不赋予承租人这种亏损状态下的退出机会而强迫其继续亏损下去的话，则将导致承租人逐渐丧失支付租金的能力，最终损害的将是出租人的利益。因此，本案租赁合同第五十九条、七十条、七十一条即针对这种经营亏损允许承租人解除合同的情况设定，这些条款也是事先经过双方协商一致的。
上诉人福州国美请求：1、撤销一审判决，驳回上诉人一审的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈某某辩称：1、从上诉人提交的租赁合同看，该合同完全是由上诉人提交的，并没有与答辩方协商，该合同第59条、71、73条等内容是重复使用的，属于格式条款。2、该合同第59条、70条、71条、73条等内容不是被上诉人的真实意思表示。上诉人当时承诺一定会签订合同，要答辩人与承租方解除合同，因此答辩方才会与原承租户解除合同并支付了违约金，并拆除原有装修，在此之后，被上诉人才发现合同显失公平，要求上诉人修改合同，但上诉人拒绝，答辩人当时同意签订合同是出于急迫的形势。3、合同第59条、70条、71条关于房屋空置率及经营中出现的困难等是可以由上诉人随意控制的，第73条是政府行为，合同赋予上诉人因上述原因而随意解除合同的权利，显失公平。
根据本案现有证据，本院确认一审认定事实清楚。
本院认为：
对比本案讼争《房屋租赁合同》与案外人福建省汇升房地产经营管理有限公司和福州国美签订的《房屋租赁合同》可以看出，两份合同的涉讼条款（第五十九条、第六十条、第七十条、第七十一条及其变更条款、第七十三条）的约定完全相同。而且，该五个条款同样存在免除或限制福州国美责任却过分加重出租方责任的权利义务严重不对等的文意，与我国合同法关于民事主体平等、缔约应当公平的法律原则相悖。据此，可以认定，福州国美作为合同提供方，在与他人缔约时预先拟定并重复使用了某些一经签约即必然导致合同当事人权利义务失衡的条款。虽然合同的“另行约定”部分设置了11个补充变更条款，且该11个条款也针对个案做了细微的补充约定，但并未从根本上纠正双方业已显失公平的权利义务。因此，在福州国美未能提交可以证明其已采取合理的方式提请出租方注意上述条款或已按照出租方的要求对上述条款予以说明的相关证据的情况下，本院确认，被上诉人陈某某诉请变更的四个条款系违背了公平原则的格式条款。
被上诉人陈某某根据其所提交的证据试图证明，其为了与福州国美缔结并履行租赁合同，按照福州国美的要求分别与原承租户进行了解除合同及拆除房屋原有装修等前合同行为，并因此支付了巨额的违约金。福州国美虽质疑上述证据的真实性，却未能提出有效反证。在未发现被上诉人陈某某上述证据存在明显瑕疵或矛盾的情况下，本院根据高度盖然性的证明标准确认上诉人陈某某的待证事实成立。
福州国美作为上市公司国美电器有限公司控股的公司，与自然人陈某某相比，福州国美显然具有缔约主体上的优势地位。被上诉人陈某某基于对公众品牌国美电器在全国电器零售业市场上的拓张势头的认识，对福州国美公平缔约及适当履约的诚意寄予充分的信任，符合一般民众的普遍认知。在此种主观意识的支配下，陈某某根据相对方的意向创造缔约条件，导致己方处于紧迫形势而不得不接受显失公平的合同条款，并事实上使己方为此陷于困境，而不得不寻求司法救济。人民法院应当根据公平原则支持此种处于弱势地位的诉愿，方才符合法律精神及为公众所普遍接受的司法价值追求。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，对于显失公平的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。本案中，被上诉人陈某某根据其受损情况请求参照讼争合同第六十条的约定变更对其明显不利的条款，以使双方的权利义务对等，应当得到支持。一审法院的判决公平、公正、合法、合理，应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一、二审案件受理费各200元，由上诉人福州国美电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长林秀榕
审判员张建英
代理审判员邵惠
二○○九年六月十六日
书记员林海
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