重庆市石柱土家族自治县人民法院
民事判决书
（2010）石法民初字第X号
原告重庆民楠房地产开发有限公司。住所地：本县X街。组织机构代码：x-X号。
法定代表人张某某，该公司经理。
委托代理人何小明，重庆星兴（略）事务所（略）。
被告陈某某，男，生于X年X月X日，土家族，重庆市石柱土家族自治县人，个体户（略）。现暂住本县X镇X街华鑫宾馆。居民身份证号码：x。
委托代理人胡顺成，重庆律缘（略）事务所（略）。
原告重庆民楠房地产开发有限公司（以下简称民楠公司）诉被告陈某某商品房预售合同纠纷一案,本院于2010年1月6日立案受理，依法由审判员谭秀珍独任审判，适用简易程序于2010年2月9日公开开庭进行了审理。原告民楠公司的特别委托代理人何小明，被告陈某某及其委托代理人胡顺成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告民楠公司诉称:2006年，原告依法取得石柱县X镇X路原蚕桑局家属楼地块的房地产开发权。建设部门批准前面建X层，后面建X层。因安置还房面积大，扩建面积小，加之该地块左右两边已建房均为X层，于是原告向建设部门申请扩容，要求前后均建X层，当时的有关领导都表示同意，原告亦按此规划分别与拆迁户和购房户签订了《拆迁安置还房协议》和《预售房协议》，被告于2006年12月14日与原告订立《预售房协议》，由被告购买X单元X楼X号房屋1套。2007年，石柱县规划局正式成立，不批准原告的扩容申请并下令停工。现该项目不能建成X层已成定局，导致部份拆迁户无法安置。为此原告与被告协商，要求解除协议，并愿意承担相应的违约责任，赔偿其损失，但被拒绝。原告与被告签订的《预售房协议》具备商品房预售合同的主要条款，应当认定为商品房预售合同，然而到原告起诉时原告仍然没有取得《商品房预售许可证》，属于无效协议。协议无效后原告愿意赔偿被告的损失。请求人民法院依法确认原告与被告于2006年12月14日签订的《预售房协议》无效。
被告陈某某辩称:1、原、被告的房屋买卖关系清楚，所签订的《预售房合同》应认定为商品房买卖合同，原告不能简单的以未取得商品房预售许可证就认定无效。2、原告以部分拆迁户无法安置而撕毁与被告签订的《商品房买卖合同》的请求，不应得到支持。3、原告民楠公司蓄意违约，是恶意行为，要求其继续履行协议。
经审理查明，2006年，原告依法取得石柱县X镇X路原蚕桑局家属楼地块的房地产开发权。经建设部门批准前面一栋建X层，后面一栋建X层。2006年12月14日原告与被告订立《预售房协议》。该协议约定：原告将石柱县X镇旧城改造蚕桑局家属院改进工程，住宅楼X单元X楼X号（即前面一幢第X层X楼）房屋预售给被告，总金额为x.00元,首付x.00元,余款在交房以前付足95%，余下的5%在交房使用时一次性支付。
另查明：原告开发的前后两栋楼房X楼以内房屋全部预售完。后一栋四楼主体建成，前一栋X楼主体建成。原告预售给被告的房屋至起诉时尚未取得《商品房预售许可证》。
以上事实有原、被告提交的相关证据佐证，本院予以确认。
本院认为:因原、被告订立《预售房协议》时标的物是尚未建成的房屋，该《预售房协议》应认定为商品房预售合同。我国城市房地产相关法律规定，商品房预售实行许可制度，未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售，且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买售人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中不但原、被告签订《预售房协议》时原告未取得《商品房预售许可证》，而且在原告起诉前仍未取得《商品房预售许可证》，原告请求确认与被告签订的《预售房协议》无效的诉讼请求，于法有据，应予支持。由于被告对于合同无效后的赔偿没有提出主张，遂本案不作审理，被告可另案起诉。对于本案诉讼费用的分担问题，因原告作为开发企业，明知未取得《商品房预售许可证》而与被告订立《预售房协议》，且未将未取得《商品房预售许可证》的事实告知被告，故应认定原告具有故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》的事实之情形，导致原、被告签订的《预售房协议》无效的责任系原告造成的，因此，本案诉讼费用应由原告承担。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决如下:
原告重庆民楠房地产开发有限公司与被告陈某某于2006年12月14日签订的《预售房协议》无效。
案件受理费3264.00元，减半收取1632.00元由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员谭秀珍
二0一0年三月十六日
书记员刘洪
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