上诉人（原市被告）李某某，男，X年X月X日生，汉族，无业，现住（略）。
委托代理人谢旺龙，河南飞龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董某某，男，X年X月X日生，汉族，系林州建设工程公司职工。现住（略）。
委托代理人孙艳萍，河南路通律师事务所律师。
上诉人李某某因与被上诉人董某某租赁合同纠纷一案，原审原告董某某于2007年12月21日向解放区人民法院提起诉讼，请求：解除原被告之间的租赁合同。解放区人民法院于2008年12月9日作出（2008）解民初字第X号民事判决。宣判后，李某某不服原判，于2009年3月12日向本院提出上诉，本院于2009年3月30日受理后，依法组成合议庭，于2009年7月9日公开开庭审理了本案，上诉李某某及其委托代理人谢旺龙，被上诉人董某某的委托代理人孙艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年，原、被告经人介绍相识，被告想租赁原告所有的场地搞经营。2005年3月18日，原、被告双方签订了一份租赁合同。合同约定，原告将其所有的位于焦作市贸易大厦停车场﹙下﹚除精品小房X号外﹙最西头﹚的场地出租给被告使用，租赁从2005年1月起至2013年4月30止；租赁费及支付办法为第一年的租赁费为40万元，第二年至第八年的租赁费为每年44万元，第一年的租赁费被告必须在2005年4月30日前付清，以后每年应在4月20日前付清，如逾期不交，原告有权收回场地、终止合同；各种税费由被告承担，原告给被告提供50千瓦的电源，并负责给被告协调供水、排水、排烟、消防设施，水、电费及其它费用由被告承担，并协助被告办理各项证件；被告在承租原告的停车场时，一次性向原告交付抵押金5万元，合同期满，租赁费、水电费结清，停车场移交完整后，原告将抵押金和预付金如数退还给被告，但是如被告如期不交租赁费，原告依约终止合同时，抵押金不予退还，作为补偿损失。另外，双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告在第一年向原告交付了租赁费35.8万元，尚欠租赁费4.2万元未付。第二年，按照约定被告应在2006年4月20日前将场地租赁费交清，但被告一直以各种理由推托，至今仍欠原告第二年的租赁费1.5万元未付。2007年4月20日被告应交第三个年度的租赁费时，经原告多次向其催要，被告只交纳了29万元，其余的租赁费因被告拒不交纳，原告于2007年7月20日、同年8月8日、8月10日三次向被告下达了书面通知要求其交清当年度的租赁费，否则将按照约定解除合同，但被告仍不交纳其余的租赁费，也不将场地交还给原告。据此，原告诉至法院。另外，在诉讼中，原告认为已于2008年8月8日将被告所租赁的场地收回，故原告撤回了要求被告返还租赁的位于焦作市贸易大厦停车场﹙下﹚1000平方米的场地，及要求被告支付所欠原告的租赁费x元和给原告造成的损失x元的诉讼请求。
原审法院认为：原、被告所签订的租赁合同，属于双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保保护，该合同对当事人的行为具有相应的法律约束力。本案中双方对合同的解除有明确的约定，现被告未按合同的约定如数按期向原告支付租赁费的事实清楚，证据充分，被告的行为属于违法，故原告要求与被告解除租赁合同的请求，理由正当，本院予以支持。关于被告的辩解意见，理由证据不足，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十七条的规定，判决:在判决生效后，解除原告董某某与被告李某某签订的租赁合同。本案受理费3907元，由原告董某某承担1907元，由被告李某某承担2000元。由被告李某某承担的受理费，暂由原告董某某垫付，待执行判决时，由被告李某某径行付给原告董某某。
李某某不服原判，向本院提出上诉，称：原审认定事实和判决错误，请求二审依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，返还上诉人113万元租金。理由是：1，双方所签租赁合同因违反法律规定，应属无效。一是租赁房产违反城市规划的强制性法律规定。根据1989年《中华人民共和国城市规划法》第31条、32条规定，房产开发和建设应当经过用地规划许可和工程规划许可；根据第10条规定，任何单位和个人都有遵守城市规划的义务。新的《中华人民共和国城乡规划法》也作了相同的规定。但是租赁标的房产至今没有按照规划许可建设施工，属于非法建筑物，依法应予拆除，不得投入使用。因此，双方的租赁合同因违反城市规划的强制性法律规定而无效。二是租赁标的房产违反消防的强制性法律规定。《中华人民共和国消防法》第十条第一款规定：“消防设计未经审核或审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工”；第三款规定：“竣工时必须经消防验收，未经验收或验收不合格的，不得投入使用”。但是租赁的房产在未经验收的情况下，就开始投入使用，并对外出租。因此，双方的租赁合同因违反消防强制性法律规定而无效。三是租赁合同违反《城市房地产管理法》关于租赁应当登记的规定而无效。四是被上诉人不享有出租人主体资格。被上诉人至今没有取得房屋产权证书，也没有进行产权登记，没有取得法律保护的产权。虽然被上诉人自称是他人转让给上诉人的，但是没有转让人的合法产权证明。因此被上诉人至今依法不享有出租人主体资格，租赁合同依法无效。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，合同无效无需解除，合同无效的，双方互相返还财产。
董某某未提供答辩状，当庭口头辩称，原审认定事实清楚，使用法律正确，判决并无不当，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院归纳并经双方当事人认同的本案争议焦点是：被上诉人应否返还上诉人113万元租金。
针对焦点，李某某认为，被上诉人应当返还上诉已付的113万元租金。理由是:1,租赁合同无效。租赁标的违反城市规划法相关规定，属于非法建筑物，应予拆除，更不能投入使用。租赁标的违反消防强制性规定，在未经消防验收的情况下，不得投入使用，故租赁合同无效。租赁合同违反城市房地产管理相关规定，租赁物未在相关部门登记，被上诉人不具备出租人主体资格，至今未取得房屋产权证。2，合同无效，双方应相互返还财产。但未提供新的证据。
董某某认为，该租金应不予返还。当庭提交了贸易大厦颁发的产权证，证据指向为被上诉出租的房屋系合法取得。并提交了2005年8月24日焦作市公安消防支队建筑工程消防设计审核意见书一份，证据指向为出租给上诉人的房屋已经消防部门审检合格。李某某对产权证的质证意见是，对真实性不持异议，对合法性、有效性持异议。因房地产登记应在房地产管理部门，不应是贸易大厦，违反了城市房地产管理法的相关规定。对消防审核意见的质证意见是：该证据系复印件，无法确认其真实性。董某某认为，租赁合同合法有效，租赁物系被上诉人合法取得，上诉人称违反了城市规划相关规定，并称属非法建筑，但均未提供相关证据证明。至于违反消防强制性规定问题，此有消防部门的审核意见，但此并不影响租赁合同的效力。至于上诉人请求返还113万元，其无事实和法律依据，且在一审中未提出反诉，应不予支持。
本院经审理查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案双方当事人诉争的是租赁合同是否应予解除，李某某上诉提出的董某某应返还其租金113万元的理由能否成立。从双方2005年3月18日签订的租赁合同看，系双方当事人的真实意思表示，并不存在欺诈与胁迫，亦不违反法律法规禁止性规定，且该合同双方已履行至2007年7月。在此期间，双方受益，李某某并未对租赁协议提出异议，直至2007年7月20日，李某某经董某某多次催要租赁费无果的情况下，董某某按合同约定提出解除双方的租赁合同。本院认为，由于李某某构成违约，才导致董某某提出解除合同，其理由充分，请求合理，本院对此予以支持。对于李某某上诉提出的董某某应返还其租金113万元之主张，因其已对该租赁物实际占有使用收益，且该主张既显失公平，又缺乏充分证据支持，故本院对此不予采信。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决无不当，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第﹙一﹚项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费3907元，法律文书专递邮费30元，共计3937元，由李某某承担。
本判决为终审判决。
审判长董某峰
审判员高阳
审判员雷前华
二〇〇九年九月十六日
书记员何磊
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