上海xx商厦有限公司诉被告张xx房屋租赁合同纠纷案

当事人: 法官: 文号:上海市闸北区人民法院

原告上海xx商厦有限公司，住所地上海市闸北区X路。

法定代表人郑某，职务董事长。

委托代理人洪xx，上海xx（略）事务所（略）。

委托代理人阎xx，上海xx（略）事务所（略）。

被告张xx，男，19xx年x月x日出生，汉族，住上海市X路。

委托代理人郑某，上海市xx（略）事务所（略）。

被告杨xx，女，19xx年x月x日出生，汉族，住上海市X路。

委托代理人沈xx（夫妻关系），男，19xx年x月x日出生，汉族，住上海市黄某区X路。

被告贡xx，女，19xx年x月x日出生，汉族，住上海市X路。

原告上海xx商厦有限公司（以下简称xx商厦）诉被告张xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年2月24日立案受理，本案适用普通程序，依法组成合议庭。审理中，被告张xx提出管辖权异议，本院裁定予以驳回。依当事人申请本院依法追加杨xx、贡xx作为共同被告参加诉讼。本案于2009年4月27日、2009年8月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人阎xx、被告张xx的委托代理人郑某到庭参加诉讼。被告杨xx、贡xx经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告xx商厦诉称，2007年1月，被告冒用上海xx餐饮管理有限公司（以下简称xx公司）的名义，与原告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市X路xxx号xx商厦xx层xx号铺位（以下简称系争商铺），用于经营餐饮。租赁期限自2007年1月26日至2010年1月21日（2007年1月22日至2月20日为免租期），月租金为人民币x元、月管理费为1265元。签约后，原告如期交付系争商铺，但被告仅支付了1个月的押金，长期拖欠各项费用，也拒绝返还铺位，给原告造成较大损失。为此原告在2007年曾起诉xx公司租赁合同纠纷案，后该案被指令再审。再审中查明，被告系无权代理，原告遂撤回起诉。三被告系设立中的上海某某餐饮管理有限公司（以下简称某某公司）的投资人，租赁合同也实际由三被告共同履行。由于某某公司未能成立，故原告要求判令：1、解除原、被告签订的《上海xx商厦租赁合同》；2、三被告支付租金x元（自2007年2月21日至2007年4月30日，按每月x元计算）；3、三被告支付物业管理费2951元（自2007年2月21日至2007年4月30日，按每月1265元计算）；4、三被告支付租金x元（自2007年11月29日至2008年5月8日，按每月x元计算）；5、判令三被告赔偿原告2077.50元,即（2007）闸民三民初字第X号案件诉讼费；6、本案诉讼费由三被告承担。

被告张xx辩称，张xx与贡xx的丈夫韩先生原本相识。三被告拟出资16万元开办某某公司在系争商铺经营餐饮，故由杨xx以xx公司的名义与原告签订租赁合同，并约定公司成立后由杨xx担任法定代表人。因杨xx与原xx商厦经理相识，故由杨xx负责与原告进行沟通、协调，并与贡xx共同负责商铺的日常经营，张xx负责店铺装修。后因环境因素卫生许可证无法办出，导致公司最终未能成立。现同意解除租赁合同，但被告仅在系争场地经营了八天，即被原告以装修不规范为由停止经营，之后原告方也无人出面与被告协商，且商厦停业对被告的经营造成严重影响，故不同意支付租金。商厦重新开业后系争商铺即由原告控制，故之后产生的租金不应再由被告承担。管理费应由物业公司收取，原告无权主张。原告自愿撤回2007年诉讼，由此产生的诉讼费应由原告自行承担。关于退还押金一节，将另行依法解决。

被告杨xx辩称，贡xx系其亲戚，其与原xx商厦的张经理相识，故三被告决定一起合作。租赁合同的洽谈由张xx及贡xx的丈夫负责，其仅在合同上签名，对xx公司印章不实一节并不知晓。应工商部门的要求，在某某公司的登记表上填写了三被告的姓名，但三人并未约定出资比例及由谁担任法定代表人。商铺开张后，其丈夫负责看店，张xx及贡xx的丈夫负责业务和采购。2007年诉讼一事虽知道，但具体情况并不了解，也未参与庭审。其与原告无业务往来，故不同意原告诉请。

被告贡xx未答辩。

经审理查明，原告享有上海市X路xxx号地下室2758.17平方米及地上四层中的部分房产。

2007年1月19日，原告作为甲方、xx公司作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方使用，使用面积为40平方米，用于开设“xxx0”餐厅。租赁期限自2007年1月22日至2010年1月21日，乙方享有2007年1月22日至2月20日期间共30天的免租期，自2007年2月21日起计租。免租期间，乙方须向甲方支付物业管理费及实际产生的水电煤等费用。月租金x元，付三押一，租赁押金为x元。合同期满或协议提前终止时，甲方应于结算好一切费用后15个工作日内将押金如数退还。乙方需每月向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费1265元。并约定，甲、乙方应为依法登记注册的公司，提供的发票凭证均为依法取得，如有虚伪假造，一方有权单方终止合同，造成经济损失的，一方同意负完全损害赔偿责任；被告进场装修需把装修平面图、效果图、电路图等相关图纸提供给甲方审批；甲方须保证房产性质属于商业用途，并同时具有餐饮功能；乙方需及时办理相关工商执照、餐厅装修、环保、卫生、消防等手续，需要甲方提供相关资料和证明，乙方自行承担相关费用，甲方免费积极配合办理，不借故拖延；租赁区域内的房屋设计效果图、外立面设计效果图需由甲方审核；甲方有权在不通知的情况下，清理及处置乙方放置在租赁场地外任何地方的废弃物品，甲方不承担由此产生的损坏或灭失的责任；乙方在租赁经营期内，其物品由乙方自行投保、自行保管。又约定，甲方无任何违约，乙方逾期支付租金、水电费累计达一个月的，视同乙方主动放弃租赁场地，甲方有权选择终止本合同并收回房产，除履约保证金不予退回外，乙方另需支付相当于一倍的月租金给甲方作为赔偿金。甲方依据上述情形提前终止本合同时，应提前半个月书面通知乙方，乙方应在收到通知后一个月内及时迁离并交回房产，结清所有租金、水电费。租赁合同首部乙方法定代表人处由张xx签名，落款处乙方签约人处由杨xx签名，并加盖公司印章。

嗣后，原告按约交付系争商铺，并收取了以xx公司名义交纳的房租押金x元。系争商铺经装修，于2007年2月18日开始营业，同月24日应原告要求停止经营。为此，双方产生纠纷。

2007年10月，原告诉讼来院，要求解除与xx公司签订的《租赁合同》，要求xx公司撤离系争商铺并支付租金、违约金、物业管理费、排污费等各项费用，要求保证金不予返还。张xx、杨xx（上海市闵行区xx法律服务所法律工作者）作为xx公司的代理人到庭参加诉讼并提起反诉，表示同意解除《租赁合同》，要求退还押金并赔偿经济损失。

在该案审理中查明，2007年4月10日，原告发函给xx公司，称xx公司停业整改已近一个半月，因地下室整体招租工作已初步完成，计划于4月28日前开张，通知其于4月16日前与原告联系整改开业事宜。同月16日，杨xx回函称xx公司仅营业几天就因原告对商场铺位进行整顿而停止营业，但一直未看到商场的整顿措施，要求与原告负责人商谈，但原告未答复，故现受xx公司委托与原告协商解决，请原告给予答复。次日，原告回复称由于xx公司租赁铺位的设计及装修在形象上未达到原告的审核标准，故通知其停业并进行整改，整改期间未计算租金，并提出解决方案请转达：1、在4月20日前派负责人与原告洽谈整改事宜，提供整改效果图并对其铺位进行整改，于4月25日配合商场进行开业。2、解除合同，并将铺位恢复原样。如在4月20前未答复，原告将对系争铺位采取措施，作无主处理。同月19日，杨xx回函称由于环境因素卫生许可证无法办出等因素，xx公司不可能再经营，要求与原告就经济赔偿问题协商。次日，杨xx再次发函给原告，告知原告在双方未达成协议或经人民法院诉讼判决的情况下，不得擅自将系争商铺随意拆除或转租他人。6月19日，杨xx又发函，提出要求原告赔偿损失x元，如不能赔偿，免收三个月租金，是否继续营业再协商。8月7日，原告分别向xx公司及杨xx发函，称因xx公司一直未支付租金，原告多次要求协商解决未果，根据合同约定，原告决定终止合同，并要求其支付2007年2月21日起的租金及违约金等费用并撤除道具。同月30日，杨xx回函称由于多次派人去原告处，都未找到有决定权的负责人，要求原告提供联系人及联系方式。双方均表示上述函件中有部分未收到。

在该案中，对于xx公司是否提交给原告装修图纸及停止营业的原因，双方说法不一，xx公司认为装修图纸得到原告认可才可以进场装修，且装修期间商场经理张xx每天到现场查看，故原告是收到图纸并认可的。后原告又以装修不符合要求为由要求整改，xx公司要求原告出具整改图纸，因原告未出具，故而未整改，要求与原告的领导商谈，但一直没有回音。原告则认为，因xx公司未提交图纸，故装修后原告认为不符合要求需要整改，但遭到拒绝，之后无法联系到xx公司。张xx原系原告方经理，于2007年8月因违法行为被单位劝退。原告并称，xx商厦一至四楼商场因众业主意见不一，于2007年4月30日停业，2007年11月29日再次开业。但原告拥有商场地下室的全部产权，整改的仅是一至四楼，并不影响地下商铺，仍有许多商铺在继续经营，包括肯德基、真功夫。除了从商场一楼进入地下一层外，还可以从地铁出口和广场的电梯口进入地下一层。xx公司以物品已不全为由不同意对装修的残值进行评估，经法院征询也不同意先行撤离系争商铺。

2008年5月8日，一审判决双方签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除；xx公司迁出系争商铺；原告返还xx公司租赁押金、装修出入证押金；xx公司支付2007年2月21日至2008年4月30日的租金x元、2008年5月1日至实际迁出之日止的租金（以月租金x元为标准，按实际天数计算）；原告的其他诉讼请求不予支持；xx公司的其他反诉请求不予支持。

xx公司不服上述判决向上海市第二中级人民法院申请再审，经审理查明《租赁合同》形式上由xx商厦与xx公司所签，但合同中填写的营业执照注册号并非xx公司，而是以张xx为法定代表人的上海xx帘业有限公司。且经司法鉴定原审中出现的xx公司印章与其工商登记使用的非出自同一枚印章。2008年11月11日，上海市第二中级人民法院以原审诉讼程序失当，裁定指令再审。

经再审查明，xx商厦与xx公司之间无租赁合同关系，张xx的行为系无权代理，其以xx公司名义提起的反诉，不符合民诉法有关规定。再审期间，原告申请撤回起诉。2009年1月16日，我院裁定撤销原判决；准许xx商厦撤诉；驳回张xx以xx公司名义提起的反诉。

本案中另查明，2006年2月1日，三被告提出成立某某公司的申请。2007年2月5日，在工商部门《企业名称预先核准通知书》上载明，同意预先核准3个投资人出资，注册资本为16万元，企业名称为上海某某餐饮管理有限公司。三人的投资比例为：杨xx6万元、张xx与贡青各5万元。

审理中，张xx提供2007年2月14日制作的《建设项目环境影响报告表》，项目名称为某某公司，建设地点为系争商铺。报告中载明，厨房含油污水必须首先进隔油设施处理，经隔油后污水排入“xx商厦”的污水总管道后统一排入附近市政污水管网。并认为建设单位能落实本表提出的污染防治的各项措施，从环境影响评价角度分析，该项目的建设是可行的。

原告表示被告一直拒绝返还系争商铺，直到2008年底才交由原告另行出租。2008年底之前并无物业管理公司，物业由原告代为管理，故原告有权收取物业费。签约时原告未对商业环境作出过任何承诺，因此经营过程中可能产生的风险应由被告自行承担。被告未能证明由于原告而导致其无法取得卫生许可证及营业执照，环评报告已证明建设项目是可行的。因系争商铺的设计及装修不达标，原告要求其整改，并要求被告提供整改方案以便原告审核。整改期限为4月20日前，如整改通过，则整改期间免收租金，否则租金按合同计算。三被告冒用xx公司的名义签订租赁合同，相应的责任应由三被告承担。

张xx称，其原系xx公司股东，由于原告不与个人签约，而当时某某公司尚未成立，故借用xx公司的名义与之签约，之后租赁合同也由三被告共同履行。环评报告结论为“可行”是为方便办照，事实上由于原告未提供排污管道，致使卫生许可证无法办出，最终影响到营业执照的办理。原告虽提出整改，但又不提供整改方案。双方对整改期限无约定，且原告承诺整改期间免收租金，故整改期间不应再收取租金。杨xx与贡xx对于签订租赁合同及2007年诉讼事宜均知晓。

原告与张xx均对（2007）闸民三（民）初字第X号民事判决书中查明的事实无异议。

以上事实，有原告提供的《租赁合同》、（2007）闸民三（民）初字第X号民事判决书、（2008）沪二中民二（民）申字第X号民事裁定书、（2008）闸民三（民）再初字第X号民事裁定书、收据、《企业名称预先核准通知书》、《建设项目环境影响报告表》，被告张xx提供的《企业名称预先核准通知书》、《建设项目环境影响报告表》、申请、回函及当事人的陈述等证据予以佐证。

本院认为，行为人没有代理权而以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。以xx公司名义签订的租赁合同，未经xx公司追认，行为人系无权代理，由此产生的法律后果应由其自行承担。杨xx作为承租方与原告签订租赁合同，且其与张xx均认可与原告之间的租赁事实，故由此产生的法律后果也应由俩人共同承担。根据双方提供的现有证据，尚不能证明贡青亦与原告存在租赁关系，故原告要求贡青一并承担责任，无法律和事实依据，本院难以采纳。

由于原告仅拥有商厦内地上四层中的部分产权，地上四层商场装修并非原告一家所能决定，且系争商铺位于地下一层，装修部位位于地上四层商场，装修期间广场楼梯仍可通向地下一层，被告未能证明地上四层商场装修导致系争商铺丧失餐饮功能。其二，被告作为经营者应事先对系争房屋是否能满足其经营活动之需进行充分的了解，最大限度地降低经营风险。原告作为房屋提供者，没有义务对房屋条件是否能够满足承租人的经营活动进行审查。在其他承租人正常营业的情况下，被告亦未提供证据证明该房不符合约定的用途。综上，被告的抗辩主张，本院难以采纳。被告长期拖欠房屋租金，原告要求解除合同，于法有据，可予准许。

被告主张整改期间免收租金，原告虽曾有此意思表示，但该免收应是附条件的，被告非但未整改，反而提出不再经营，现在再要求免除租金，理由不足，本院难以支持。但是，原告要求被告进行整改，却未积极提出整改方案，被告接到整改通知后既未整改，也未积极有效地与原告进行沟通，导致系争商铺一直未能恢复营业，对此双方均有一定责任。商厦内地上四层商场装修，由商场内通往地下一层的电梯封闭，客观上对被告的经营造成一定影响，对此原告亦应承担相应责任。被告在2007年诉讼中虽经法院释明，但仍拒绝撤离系争商铺，导致损失进一步扩大，由此产生的不利后果应由被告自行承担。鉴于以上原因，本院将根据案件的实际情况对房屋租金酌情予以确定，双方租赁期间其余的损失由其各自承担。被告以xx公司的名义签订租赁合同，对此原告并不知情，并据此提起民事诉讼，由于被告的无权代理导致原告最终撤回起诉，责任在于被告。原告要求被告承担2007年案件的诉讼费，可予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、解除原告上海xx商厦有限公司与以上海xx餐饮管理有限公司名义于2007年1月19日签订的《租赁合同》；

二、被告张xx、杨xx应于本判决生效之日起十日内给付原告上海xx商厦有限公司2007年2月21日至2007年4月30日房屋租金x元；

三、被告张xx、杨xx应于本判决生效之日起十日内给付原告上海xx商厦有限公司2007年11月29日至2008年5月8日房屋租金x元；

四、被告张xx、杨xx应于本判决生效之日起十日内给付原告上海xx商厦有限公司2077.5元；

五、原告上海xx商厦有限公司其余的诉讼请求，不予支持。

如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4021.4元（原告已预交），由原告上海xx商厦有限公司与被告张xx、杨xx各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长惠翔

审判员施鲁檬

代理审判员马慧林

书记员毨W曜