原告（反诉被告）张某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
被告（反诉原告）上海某房产经纪事务所，住所地（略）。
投资人秦某。
委托代理人夏某，上海市S（略）事务所（略）。
原告张某诉被告上海某房产经纪事务所（以下简称：某房产）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张利适用简易程序审理。2010年10月19日，被告某房产提起反诉，本院予以受理。本院于2010年10月19日公开开庭进行了审理。原告张某，被告委托代理人夏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某诉称：2010年3月21日，原告在被告某房产居间下和案外人韦某签订《房地产买卖居间协议》，并收取了定金2万元。后因故，房屋买卖未能继续进行。2010年4月9日，原告前往被告处要求取消房屋买卖协议，并向被告支付了定金2万元、违约金2万元以及算清其他费用，当时原告委托被告将上述定金、违约金交付韦某，并取消房地产买卖协议。后由于韦某向被告要求返还定金及违约金时，被告只同意返还定金2万元及违约金1万元，另1万元作为韦某的中介费。但韦某不同意支付中介费。后韦某诉讼至松江区人民法院，请求原告再支付违约金1万元。法院支持了韦某该项诉讼请求。2010年8月24日，原告多次到被告处要求退还违约金1万元，但被告避而不见。现起诉要求：判令被告返还原告违约金1万元。
被告某房产辩称：被告已促成了原告和案外人韦某之间房屋买卖合同的成立，故被告有权收取中介费。原告自动向被告支付定金2万元、违约金2万元，该违约金2万元中的1万元是作为案外人韦某的居间费用予以扣留的，案外人韦某未向被告提出过异议。现不同意原告诉请。
同时，反诉原告某房产反诉诉称：反诉被告张某拒绝履行《房地产买卖居间协议》，依据该协议承担了违约责任，返还了定金2万元和违约金2万元。反诉原告依据协议约定向案外人韦某收取了1万元居间费用，余款返还了案外人韦某。同时依据协议第六条约定，因反诉被告违约的，应当需支付给反诉原告总房款的1％即人民币1万元。反诉原告认为，三方签订的《房地产买卖居间协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，具有约束力。现反诉请求：判令反诉被告张某支付居间费用(中介费)1万元；如果法院不支持上述请求，则要求判令反诉被告支付居间必要费用9,000元。
反诉被告张某辩称：根据2010年4月9日被告出具的收据，反诉原、被告已经将所有费用结清，双方已无任何关系。故不同意反诉诉请。
经审理查明：2010年3月22日，原、被告以及案外人韦某签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议约定案外人韦某向原告张某购买位于（略）某房屋，房屋总价款为1,000,000元，定金50,000元。其中，定金50,000元原告同意此款由其向案外人韦某签收后交由被告暂为保管，待案外人韦某向原告支付首付款时，抵作房款。案外人韦某为表示购买之诚意，同意于签订《房地产买卖居间协议》时，交付意向金20,000元，原告同意依案外人韦某提出的购买条件，则案外人韦某同意将该意向金作为定金或定金的一部分，原告与案外人韦某应在签署协议之日起十日内依被告之安排签订房地产买卖合同。该协议第六条第2款约定，原告对案外人韦某提出的购买条件及各项条款同意签字确认后，有反悔不买或不按时间前来签订房地产买卖合同等其他行为致使案外人韦某、原告无法达成交易，则原告应返还定金，同时向案外人韦某支付违约金（相当于本协议约定定金的总额），对此案外人韦某同意将原告违约金总额的二分之一给被告作为被告从事居间服务所支出的必要费用，同时原告同意支付被告总房款的1％的居间费用。协议还对其他事宜进行了约定。
2010年3月22日，原告收取了定金20,000元。后因原告不愿意出卖房屋，所以向被告提出取消合同，原告于2010年4月9日将定金20,000元、违约金20,000元以及被告垫付的3,860元维修基金支付给了被告，当日被告出具了收据言明：“上海某房产《房地产买卖居间协议》，要求取消合同。故退还定金￥20,000（贰万元整），并支付违约金￥20,000（贰万元整）。以及某房产当日办理产证垫付维修基金￥3,860（叁仟捌佰陆拾元）。今共收以上款项，共计￥x（肆万叁仟捌佰陆拾元整）”。
案外人韦某曾向被告索要上述违约金20,000元，被告只愿意退还10,000元,另10,000元作为案外人韦某应支付的必要中介费用不同意退还，故案外人韦某未领取违约金，因向原告索要也未果，故案外人韦某于2010年6月24日诉至本院，要求法院判令：1、解除张某与韦某于2010年3月21日签订的《房地产买卖居间协议》中关于位于（略）某房屋的买卖关系；2、张某支付违约金20,000元。该案案号为（2010）松民三(民)初字第X号。
（2010）松民三(民)初字第X号案件审理中，案外人韦某、原告均确认于2010年8月5日解除上述房屋买卖关系，由于原告的违约行为，原告应当向案外人韦某支付违约金20,000元。该案审理中，本院还于2010年8月5日向被告的负责人秦某询问，秦某答复如下：被告某房产促成了原告张某及案外人韦某的房屋买卖，所以案外人韦某、原告和被告签订了《房地产买卖居间协议》；按照协议约定，定金为50,000元。案外人韦某先向被告交付了20,000元，该20,000元已经通过被告交付给原告张某；关于定金30,000元，被告让案外人韦某将款项打到原告张某帐户，因案外人韦某怕麻烦所以将30,000元交付给被告，由于原告不愿意出卖房屋，所以未收取该定金30,000元；因原告违约，原告将定金20,000元以及违约金20,000元交付给被告，让被告退还给案外人韦某；后被告已经将定金50,000元退还给案外人韦某；关于违约金20,000元，由于按照协议约定案外人韦某同意将违约金的二分之一作为必要的中介费用，所以被告只愿意退还案外人韦某10,000元，案外人韦某不同意，所以未领款；案外人韦某未委托被告进行收款。
（2010）松民三(民)初字第X号案件审理中，被告将违约金10,000元交付本院，并同意本院发还给案外人韦某，本院于2010年8月10日将该10,000元发还给案外人韦某。另10,000元，被告认为是案外人韦某支付的必要的中介费用，不同意交付本院。
2010年8月16日，本院作出（2010）松民三(民)初字第X号民事判决，判决如下：一、张某与韦某于2010年3月21日签订的《房地产买卖居间协议》中关于位于（略）某房屋的买卖关系于2010年8月5日解除；二、张某于本判决生效之日起十日内支付韦某违约金10,000元。该判决现已生效。
以上事实，有《房地产买卖居间协议》、收据、民事判决书、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案原、被告与案外人韦某签订了《房地产买卖居间协议》，系当事人真实意思的表示，合法有效。
本案争议的焦点是：1、原告原先将作为赔偿案外人韦某的违约金1万元交付了被告，现其是否可以向被告要求退还；2、被告向原告收取居间报酬的条件是否成就；如果被告向原告收取居间报酬的条件尚未成就，其是否可以向原告主张居间必要费用以及居间必要费用的数额是多少；3、被告向原告出具的收据，是否意味着免除了原告支付居间报酬或必要费用的义务。
关于争议焦点一：本院认为，首先，原告向被告交付违约金，实际是委托被告向案外人韦某进行给付，现本院生效的法律文书已经确定被告未将原告交付的全部违约金转交于案外人韦某，并且案外人韦某尚未受偿的1万元违约金应由原告继续支付，故原告已无必要再委托被告向原告转交该笔1万元于案外人韦某。其次，本院生效法律文书已经确定案外人韦某已经收到了原告违约金1万元，剩余违约金1万元由原告继续支付案外人，在此情况下，原告支付被告的1万元实际已经不再具有违约金的性质。最后，虽然《房地产买卖居间协议》第六条第2款约定在原告违约的情况下，案外人韦某同意将原告违约金总额的二分之一给被告作为被告从事居间服务所支出的必要费用，现被告收取的1万元实际已经并不具有违约金性质，故被告无权再依据上述约定主张作为案外人韦某的居间必要费用，况且该约定只是针对被告与案外人韦某之间而言的，如果被告确实认为案外人韦某应付有关居间必要费用的，可以另案再诉。综上，原告诉请要求被告返还1万元的诉请，本院予以支持。
关于争议焦点二：本院认为，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。原、被告与案外人所签订的《房地产买卖居间协议》中第六条第2款关于原告支付被告总房款的1％的居间费用的约定与《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定相违背，故该约定应属无效，对当事人没有约束力。就本案而言，被告为了使合同能促成也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但房屋买卖合同终究没有成立，被告没有达到居间合同的目的，其仍然不能请求报酬，原告有权不予支付报酬，因为报酬是居间人服务成果的对价，没有促成合同成立，则不得请求支付报酬。现被告反诉要求原告支付居间费用1万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。但是，根据本案实际情况，被告确曾为原告提供了一定的居间服务，本院酌定原告支付居间必要费用为2,000元（不含已付的维修基金3,860元）。
关于争议焦点三：虽然原告提供了其在2010年4月9日向被告支付有关款项的收据，但是该收据并未明确载明被告放弃向原告主张居间报酬或必要费用的意思表示，故本案中不能免除原告再行支付居间必要费用的义务。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条及第四百二十七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海某房产经纪事务所于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张某10,000元；
二、原告（反诉被告）张某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海某房产经纪事务所居间必要费用2,000元;
三、驳回被告（反诉原告）上海某房产经纪事务所其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费50元，由原告（反诉被告）张某负担25元（已付），被告（反诉原告）上海某房产经纪事务所负担25元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员张利
书记员黄某
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
