原告上海XX（集团）股份有限公司XX集装箱码头分公司，住所地上海市XX区XX路X号。
负责人XX，该公司经理。
委托代理人XX，上海恒泰律师事务所律师。
被告上海XX宾馆，住所地上海市XX区XX镇XX路X-X号第三、四层。
法定代表人XX，该公司总经理。
委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。
委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。
原告上海XX（集团）股份有限公司XX集装箱码头分公司诉被告上海XX宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海XX（集团）股份有限公司XX集装箱码头分公司诉称，原、被告于2008年4月22日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市XX区XX路X号－X号第三、四层的房屋出租给被告，租金为每月人民币3万元，水、电费由被告按月承担。被告自2008年9月起一直拖欠房租，并拖欠2009年4月9日之后的水、电费。2009年8月15日，被告向原告出具房租付款计划，承诺在一定期限内付清所欠的房租和水、电费，并承诺按时支付此后的房租和水、电费。2009年9月10日，被告又出具保证书保证还款。然被告不仅未按照承诺书还款，也未支付此后的费用。故原告起诉来院，请求判令如下：1、被告支付2008年9月1日至2009年11月30日的租金388,000元；2、被告支付水、电费28,794.30元；3、被告将上海市XX区XX路X号－X号第三、四层房屋退还原告。审理中，原告请求法院确认原、被告之间的租赁合同解除，并要求被告支付2008年12月1日起至被告返还房屋之日止的租金及房屋使用费。对于被告已支付的押金，原告要求用于抵扣房租。
被告上海XX宾馆辩称，首先，被告承租系争房屋后，用于开设宾馆和KTV。按照合同约定，原告应当提供450平方米的停车场供被告使用，但因施工过程中遭周围居民反对，停车场未能使用，致使宾馆入住率下降，造成被告经营损失；其次，按照合同约定，原告应当提供给排水管，并由原告进行维护。但自2006年以来，房屋四楼漏水严重，导致房屋装修损坏，KTV经营遭受严重影响，2009年以来情况更为严重，现被告已停止经营。综上，由于原告提供的房屋无法正常使用，导致被告无法正常经营，一直处于亏损状态，故被告不同意原告的诉讼请求。审理中，被告表示，如合同解除的，则要求原告赔偿装修损失60万元、设备折旧款20万元、经营损失1,672,904元，并要求原告返还押金3万元。
经审理查明，上海市XX区XX路X－X号（双）房屋的权利人为上海XX（集团）股份有限公司。2005年7月起，该公司授权原告管理上述房屋。2005年11月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于XX区XX路X号－X号第三、四层的房屋，用作商业、酒店、娱乐；为方便乙方经营所需停车，甲方统一提供停车场450平方米；合同期限为两年，自2006年2月2日起至2008年1月31日止；房屋租金为每年35万元，每季度第一个月支付一次，租金每季度支付87,500元；乙方在营业期间所发生的水、电费由甲方根据单独计量读表数按国家规定的标准对乙方按实结算。水、电费每季度支付一次；为确保良好的停车环境，乙方统一出资对停车场全部面积进行前期平整，平整的费用和要求应由甲方认可。有关停车场前期平整及日常维护、管理所需各项费用均由乙方自行承担。甲方同意免收450平方米停车场的租赁费；为保证本合同的履行，乙方保证于合同签订一周内，向甲方支付3万元作为房屋的租赁押金；在合同有效期内，若乙方未因任何原因给甲方造成经济损失，则甲方于租赁期满之日起十五天内将押金退还给乙方。合同签订后，双方均能按约履行。原告提供了场地给被告，供被告建设停车场。2006年4月，周围居民提出反对意见，停车场未能使用。
2008年4月18日，原、被告再次就同一房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2008年2月1日起至2009年1月31日止；租金为每年36万元，按月支付。其余主要内容与前一份合同基本相同。2008年6月，被告向原告提交停业维修申请，称因管道漏水，申请停业一个月维修漏水问题。四楼维修资金约7,000元，三楼维修资金请被告公司工程部核算。2009年8月15日，被告出具房租付款规划，称因受金融危机影响，使得宾馆生意受到困境，其拖欠原告的2008年9月至2009年7月的房租和水、电费合计266,794.30元（附欠款明细），准备自2009年8月至2009年12月分五次平摊还款，每次还款53,358.90元，还款日期为每月20日前。在该付款规划中所附的欠款明细中载明，2008年9月1日至2009年6月30日期间共欠房租30万元，2009年4月9日至2009年7月20日期间共欠水、电费28,794.30元，抵扣掉三楼管道整修费25,000元、三楼一个月租赁费15,000元、四楼卫生间修理费7,000元、四楼一个月租赁费15,000元，被告应付的费用为266,794.30元。同日，被告还出具承诺书一份，承诺按协议规定每月按实付清房租和水、电费。然被告届时并未按月还款。2009年9月10日，被告再次出具保证书，承诺了还款期限，但被告仍未履行。2010年1月，原告起诉来院，诉请如前。
另查明，被告于2010年2月7日收到本院送达的诉状副本等材料。
上述事实，有房地产权证、资产财务部公文处理意见抄告单、委托管理授权书、设立批复、《房屋租赁合同》、房租付款规划、承诺书、保证书、申请停业维修报告、居委会、派出所的证明及原、被告的当庭陈述在案佐证。
本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且于法不悖，系合法有效，合同当事人均应遵照履行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告在原租赁合同到期后，已形成不定期租赁关系，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故原告要求解除双方之间的租赁关系，于法有据，本院可予支持。由于被告否认收到过原告发出的解除通知，故本院认定，被告收到本案诉状副本之日即为双方租赁关系解除之时。租赁关系解除后，被告应当迁出租赁房屋并将房屋返还给原告。承租人应当按约支付房租。被告在还款规划中已确认了其自2008年9月1日至2009年6月30日期间的欠款数额，对于此后的租金及使用费，被告也未支付；对于拖欠的水、电费，被告亦已作出确认。故原告要求被告支付水、电费及2008年9月1日至被告实际迁出之日止的租金、房屋使用费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院可予支持。
被告认为原告提供的房屋漏水，且未按约提供停车场，影响其经营，故要求原告赔偿经营损失1,672,904元。原告对此不予同意。本院认为，首先，关于漏水问题。被告在其出具的房租付款规划附件中已列明了相关维修费用，并在应付款项中扣除了维修费用和三楼、四楼一个月的租金，原告对此也无异议。被告在此后的还款承诺中，也再未提及漏水损失的赔偿事宜。由此可见，对于被告因漏水问题遭受的损失，双方已达成一致的补偿意见；其次，关于停车场问题。停车场自2006年4月起即不能使用，原、被告在2008年签订合同之时，被告对此是明知的，但被告并未提出异议，在日后的还款规划、保证书中，被告也未要求扣除停车场的相关费用。此外，也无证据证明由此造成了被告的经营损失及损失的具体数额。综上，被告要求原告赔偿经营损失的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿设备折旧款的请求，由于设备折旧是使用过程中发生的自然损耗，且无证据证明因原告方的原因造成了被告设备的加速折旧，故对于被告的该请求，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿装修损失的请求，鉴于双方的原租赁合同已经期满，根据相关司法解释的规定，对于被告的该请求，本院不予支持。关于押金，原告要求用于抵扣租金的处理意见并无不当，本院可予准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定判决如下：
一、原告上海XX（集团）股份有限公司XX集装箱码头分公司与被告上海XX宾馆就上海市XX区XX路X－X号第三、四层房屋建立的租赁关系于2010年2月7日解除；
二、被告上海XX宾馆应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市XX区XX路X－X号第三、四层房屋并将该房屋返还给原告上海XX（集团）股份有限公司XX集装箱码头分公司；
三、被告上海XX宾馆应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海XX（集团）股份有限公司XX集装箱码头分公司2008年9月1日至2009年11月30日期间的租金388,000元，并按照每月3万元的标准支付自2009年12月1日起至实际迁出租赁房屋之日止的租金和房屋使用费（实际支付时应扣除押金3万元）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,551元、诉讼保全费2,603元，由被告上海XX宾馆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长张卓郁
审判员黄某
代理审判员黄某
书记员许瑞芬
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