广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2005)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)刘某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)黄某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人吴学明，广东宏安信律师事务所。
上诉人刘某因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市X区人民法院(2005)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：黄某与刘某于2004年1月20日签订《房地产买卖合同》，合同约定1、刘某向黄某购买位于海联路X街X号1008房；2、该物业现状出售，附带家私电器(详见家私电器清单)；3、总楼价款（略）元；4、双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款的当天；5、黄某应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用(如水电、煤某、电话、电视天线、管理费等费用)；6、黄某逾期交付房屋或刘某逾期支付房款的，均视为违约。逾期超过十天仍未能履行，守约方有权解除合同，如守约方同意继续履行合同，违约方应按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金直至实际履行之日止；7、刘某须在签订本协议时支付定金（略）元，首期房款（略）元在签订《购房抵押贷款合同》时交至经纪方，再由经纪方于递件成功后转付给黄某。刘某应于2004年2月30日前签订《购房抵押贷款合同》；等。该合同的经纪方一栏有“广州满堂红置业有限公司新港西”的印章。同时黄某在《家私清单》上签名，清单的主要内容：本人对海联路X街X号1008房屋及设备进行验收，收到以下物件：乐声牌分体式空调3台、海尔牌柜式空调一台，等等。该《家私清单》的备注部分写有“以上物品在交楼时验收。”黄某在交接人一栏上签名，刘某在接收人一栏上签名。交接日期是2004年1月20日。2004年2月15日，黄某与刘某签订《补充协议》，协议其中一项内容是：刘某按合约付首期楼款（略）元，其中（略）元首期楼款交由中介方代行保管，收到（略）元楼款后交楼二个月内如该房屋无建筑或装修质量问题，由刘某通知中介将（略）元交付黄某。如有上述问题则酌情扣款。合同签订后，刘某支付了定金（略）元，2004年2月15日支付首期楼款（略）元给黄某，另合同所约定的按揭贷款刘某也已经按约定支付给黄某。余款（略）元刘某至今尚未支付。
根据刘某陈述，刘某已于2004年4月8日通过中介公司接收了讼争房屋。
在诉讼过程中，刘某向本院提供了1、广州市煤某公司出具的内容为补点火的单据，单据的主要内容是点火完成时间2004年6月1日，因客户未办理点火手续用气，表行至338立方米，现补交743。6元。2、满堂红(中国)置业有限公司出具的《证明》，主要内容：鉴于海联路X街X号1008房屋买卖事宜，于2004年1月20日签署房地产买卖合同，签署合同时，由卖方与买方友好协商，带家私电器出售，而交楼日期为卖方收齐所有楼款当天，因此2004年1月20日并不是交楼日期。黄某对该证据的真实性不予认可。3、支付了2004年2月12日至同年4月13日海联路X街X号1008房屋的电费84元，2004年4月13日至同年6月14日的电费261元的相关发票。
2004年12月26日，黄某向刘某出具《承诺书》，主要内容：鉴于在将海联路X街X号1008房屋物业交付给刘某使用时，交吉条件与承诺不符，本人同意向刘某支付5000元作赔偿，本人今后不再向刘某追究该款项，但保留追究广州满堂红置业有限公司赔偿的权利。
一审法院认为，一、关于交楼时间问题。黄某与刘某于2004年1月20日签订《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对双方均有约束力。
根据《房地产买卖合同》的约定，双方约定的交楼时间是黄某收齐楼款的当天，而中介公司所出具的证明也证实“交楼日期为卖方收齐所有楼款当天，因此2004年1月20日并不是交楼日期。”。2、双方在同日签订的《家私清单》的内容虽然有“刘某在购买房屋时对海联路X街X号1008房屋及设备进行验收”的内容，但同时刘某也在备注一栏写明“以上物品在交楼时验收。”。综合上述1-2点分析，双方约定的交楼时间并不是2004年1月20日。黄某认为2004年1月20日已交楼给刘某证据不足，不予认定。根据黄某所提供的有关交费单据和刘某的陈述，可以认定刘某于2004年4月28日收楼。
二、关于刘某应否支付（略）元给黄某问题。刘某尚有（略）元房款未支付给黄某，对此原、刘某均没有异议，应予认定。现刘某已使用该房屋，所以黄某要求刘某支付余款（略）元，合法合理，应予支持。由于黄某曾承诺“鉴于在将海联路X街X号1008房屋物业交付给刘某使用时，交吉条件与承诺不符，本人同意向刘某支付5000元作赔偿，本人今后不再向刘某追究该款项。”。因此，该赔偿款应在上述（略）元中折抵，抵后刘某实际应支付（略）元给黄某。
三、关于刘某应否承担违约责任问题。从黄某向刘某发出的承诺书的内容可以认定，黄某所卖给刘某的房屋交吉条件与双方约定的交吉条件不符，黄某也没有证据证明付清其在使用房屋期间所欠付的相关费用，履行交付房屋给刘某的义务。在此情况下刘某暂时没有支付余款（略）元给黄某，符合行使同时履行抗辩权的条件。故刘某在收取房屋后没有支付余款（略）元给刘某，并不构成违约，黄某要求刘某支付违约金，理由不足，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条的规定，于2005年10月14日作出如下判决：一、刘某自本判决生效之日起十日内支付购房款（略）元给黄某；二、驳回黄某的其他诉讼请求。案件受理费930元由刘某负担800元，黄某负担130元。
一审宣判后，刘某不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人没有按合同约定交清该房屋其名下发生的欠款及应付费用(水电、煤某、物业管理费、交易手续税费等)，本人收楼后为正常入住，被迫垫付上述款项，共计3151。87元，这些费用应当在房款中扣除。二、被上诉人没有按合同约定交付房屋及房屋内的物品，虽然其同意赔款5000元，但本人认为与其依约应承担的违约责任相差甚远。三、本人因被上诉人违约在先，被上诉人迟延交楼X天按照合同约定应当赔偿违约金（略）元×千分之一×34天＝（略）元。如果我支付了房款尾款，就无法向其追讨代垫费用及违约金，所以为维护自己正当权益才没付2000元。另一审诉讼受理费由本人负担800元不合理，应由被上诉人全额负担。故上诉请求：被上诉人赔偿上诉人的误工费1000元、交通费300元，并向上诉人赔礼道歉。
黄某二审答辩不同意上诉人的上诉请求和一审判决，但表示其没有提起上诉。
二审期间，刘某、黄某均确认刘某已收楼，但表示均不同意对方主张的收楼时间。另双方当事人还确认在《家私清单》上签名的是刘某，一审查明有笔误。本院查明的其他事实与一审基本相同。
本院认为，上诉人刘某与被上诉人黄某自愿签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》，意思表示真实，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行。双方确认黄某已将房屋交付给刘某使用，且刘某尚有（略）元房款未支付给黄某，故一审根据双方约定，判决刘某将未付的（略）元房款在扣减黄某应付的5000元赔偿款后，即（略）元支付给黄某正确。至于刘某上诉称其收楼后为黄某垫付部分费用及要求黄某承担迟延交楼违约责任，均属独立的诉讼请求，因刘某本案一审没有主张黄某返还代垫费用及承担迟延交楼违约责任，且其表示已另案提起诉讼，故本案不予调处。据此，对其上诉请求黄某赔偿上诉人的误工费1000元、交通费300元，并向上诉人赔礼道歉，本院不予支持。另外，一审法院根据黄某诉讼请求的胜败比例决定双方当事人各自应承担的诉讼费，符合《人民法院诉讼收费办法》关于诉讼费用负担的相关规定。刘某上诉要求由黄某全额负担诉讼费，亦缺乏法律依据，本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费930元由上诉人刘某负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄某清
代理审判员陈雯
二00六年五月二十五日
书记员朱琳
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