浙江省高级人民法院
民事判决书
(2001)浙法民终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)温州国际信托投资公司，住所地温州市X区X路国信大厦22—X层。
法定代表人李某，公司董事长。
委托代理人瞿韶军、黄某某，浙江瓯越律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)曾某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人曾某，浙江横阳律师事务所律师。
委托代理人郭某某，金律律师事务所律师。
上诉人温州国际信托投资公司(下称国信公司)、上诉人曾某因房屋租赁合同纠纷一案，均不服温州市中级人民法院(1999)温民初字第X号民事判决，分别向本院提起上诉。本院2000年2月28日立案受理后，依法组成合议庭于2000年4月2日公开开庭进行了审理，并当庭宣判。上诉人国信公司的委托代理人瞿韶军、黄某某，上诉人曾某及其委托代理人曾某、郭某某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：1995年2月26日，国信公司下属分支机构平阳县办事处与曾某签订营业房承租协议书一份，约定：出租营业房位于仙坛一号楼二层东南首面积1209平方米(以实际丈量为准)，另加白石街北侧楼梯通道店面一间约35平方米。二层出租房的月租金为每平方米14元，每年起租时一次性付清；中央空调按10年折旧，利息按空调净值以月利率12‰计收空调使用费，中央空调的管理费、电某按双方实际使用量分摊。空调使用费、折旧费每季初交清，承租方必须按合同支付租金及费用，否则出租方有权收回出租场所；租期定为5年，若出租方单方终止合同，应退回全部租金并赔偿装潢损失。若承租方单方终止合同，应续交租金至出租方将出租房出租给第某者止，承租方室内某潢无偿归出租方所有。同年9月5日，双方对中央空调折旧、利息分摊比例达成协议，约定：国信大酒店(即曾某)占69％，平阳办事处占31％，中央空调总额暂按70万元计算，曾某每季初交纳平阳办事处空调折旧费（略）元，使用费（略）元。9月7日，双方又签订补充协议一份，内某为：一、出租白石街X号店面一间，内某院东首店面一间，楼后锅炉房三间，三处房屋租金共计（略）元，每年起租时一次性付清；二、租期定5年，从1995年9月1日起至2000年8月31日止；三、有关空调费用、装潢残值按原协议执行，原协议条款不变。1997年7月30日，经平阳县规划部门测算和双方丈量，二层房屋的建筑面积为1167.17平方米，为此双方又签订一份补充协议，将1995年2月26日协议暂定的二层面积1209平方米，变更为1167.17平方米，租金结算办法不变，其他按原协议执行。1995年9月7日，曾某向平阳办事处交付了二层房屋的年租金（略）元(以原定1209平方米计算)，一层三处房屋年租金（略）元，中央空调一个季度的折旧费（略）元及使用费（略）元。此后，曾某还预交电某（略）元及多付贷款利息转为交电某（略）.9元。曾某在经营国信大酒店期间，平阳办事处积欠文艺晚会费、餐某、招待费、水产品、空调修理费及超付房款费等共计（略）.44元。1994年11月29日，中国人民银行浙江省分行曾某出撤销国信公司越权设立的平阳办事处的通知。1997年8月，中国人民银行温州市分行又作出撤销通知。为此，平阳办事处原负责人陈力群与曾某协商，双方及早结算帐目并解除租赁合同，并作出愿意对曾某投入设备、装潢予以折价补偿的承诺。1998年1月，曾某经营的国信大酒店停业。
原审据以认定上述事实的证据有双方当事人陈述及订立的营业房承租协议及补充协议，国信公司提供的营业执照、收款收据、电某清单及发票和结算清单、中央空调安装工程某决算审计报告，曾某提供的有关装潢、设备投入证据及欠款收据、银行有关文件等书证和陈力群、程某某等证人证言。
原审法院审理认为：平阳办事处明知其已被有关部门确认为越权设立的机构责令撤销，却仍与曾某订立租赁合同，该行为具有欺诈性质，合同认定无效。国信公司请求收回出租房使用权，予以准许；其主张曾某承担违约责任，不予支持。平阳办事处致曾某的经济损失，由国信公司承担主要赔偿责任。因曾某负有事先审查义务，其未审查合同对方主体而草率订立合同，也负有相应过错。为此，曾某投入的装修及设备费用扣除正常经营期间的折旧费后，由国信公司酌情予以赔偿。同时，曾某并应承担相应的中央空调折旧费。曾某对其正常经营期间的房屋使用费、电某与平阳办事处所欠的餐某等款项相互折抵后予以给付。曾某请求国信公司赔偿其停业造成的利润损失70万元，无事实和法律依据，不予支持。该院依照《中华人民共和国民法通则》第某十八条第某款第(三)项、第某、第某百六十一条第某款的规定，于2000年8月24日判决：一、双方签订的营业房承租协议及补充协议无效，由国信公司收回出租房屋，曾某在判决生效后10日内某空承租房屋；二、曾某投入国信大酒店的设备、装潢残值归国信公司所有，国信公司在判决生效后10日内某偿曾某设备、装潢损失150万元；三、曾某给付国信公司房屋使用费、电某、空调折旧费（略）.58元，与国信公司所欠餐某、招待费等款项（略）.44元折抵后，曾某于判决生效后10日内某付国信公司（略）.14元；四、驳回双方其他诉讼请求；本诉案件受理费（略）元，由国信公司负担（略）元，曾某负担6590元；反诉案件受理费（略）元，由曾某与国信公司各半负担。
宣判后，国信公司上诉称：平阳办事处系我司的非独立核算分支机构，中国人民银行虽于双方签约前发文要求撤销，不得继续从事金融业务，但工商行政管理机关于1995年8月3日给平阳办事处换发了营业执照，其从事金融业务外的民事活动；平阳办事处与曾某订立的营业房承租协议及补充协议，意思表示真实，合同主体、内某、形式均合法，原审认定无效是错误的，曾某未按时交付房租已构成违约；曾某因开办的酒店不景气，拖欠租费，其提出以酒店设备、装潢等折价抵销，提前解除房屋租赁合同，平阳办事处原负责人考虑款项难以收回，如评估价合理则同意受让而进行的协商，仅代表平阳办事处的意向而非承诺；原审对曾某投入部分的事实未作出认定，却判令我司赔偿装潢、设备残值150万元，无事实和法律依据，显失公平；原审对曾某应给付的房租、电某、中央空调折旧费等计算至酒店正常经营期间，是不合理的。因酒店停业后，房屋仍由曾某继续占有，故费用应计算至实际腾空日。原判认定事实不清，适用法律错误，请求本院撤销原判，依法改判。
曾某上诉称：在平阳办事处持有营业执照的情况下，其行业的撤销通知，本人不可能知道，原审认定本人未尽事先审查义务，负有合同无效相应过错，属认定事实和适用法律不当；原判对设备折旧、支付房屋使用费和电某的标准，以及双方承担损失的比例等均无说明，未认定本人停止经营所造成的70万元利润损失错误，处理显失公平；关于本人的实际投入情况，已在一审中多次证明双方有过委托审计确认的约定，并有实际履行的默示行为，对审计产生的书面结论，原审未作审查认定，程某上有错误。请求本院撤销原判，确认合同无效，判令国信公司按审计报告赔偿损失。
本院庭审中，国信公司对原判认定的平阳办事处原负责人作出对曾某设备、装潢投入予以折价补偿承诺的该节事实提出异议。双方当事人对原判认定的其余事实，均无异议，本院予以确认。庭审中，根据双方当事人提供并经质证的证据，本院认证后认定以下事实：1．平阳办事处1983年8月14日经当地工商行政管理机关核准登记，1995年8月3日换发营业执照，至今尚未注销登记。2．曾某以本案协议租赁的房屋开设的国信大酒店，1998年1月停止经营，同年8月3日被当地工商行政管理机关注销。3．为曾某积欠平阳办事处的房屋租费，双方曾某国信大酒店关闭及以其中的设备、装潢作价抵偿房屋租费等事宜进行协商，并于1998年8月26日与平阳县审计师事务所签订资产评估合同书，但因双方对资产评估的取价标准意见不一而未予进行，当事人双方亦未达成解除房屋租赁合同的协议。4．1999年5月11日，平阳办事处向平阳县供电某申请报停上述出租房屋的供电，该局于同年5月20日起停止供电。
本院认为：平阳办事处将其从他人处购人，现无产权争议的房屋出租，为此先后与曾某协商订立的本案营业房承租协议及补充协议，双方当事人的意思表示真实，内某不违反法律的禁止性规定，且已实际履行，符合双方订立合同所追求的合同目的，协议依法确认有效，当事人权利义务应从约定。本案房屋租赁协议订立前，金融机构的监督管理机关人民银行虽曾某文撤销平阳办事处，但平阳办事处系经工商登记的企业法人分支机构，依法具有相应的民事权利能力和民事行为能力，其作为出租方将自己所有的房屋出租，并已实际交付承租方曾某使用，故本案中并不存在曾某所称的民事欺诈行为。至于出租房屋未按规定办理租赁许可备案登记问题，应由相应的房产管理机关进行处理，不属本案民事诉讼调整的范围；现有证据显示，因承租方曾某欠交租费，双方曾某国信大酒店资产抵偿房屋租费的事宜进行过协商，但无证据证明双方已达成解除本案房屋租赁合同的合意，故双方仍应按该合同的约定履行。因承租方曾某未按时支付房屋租费，平阳办事处的法人国信公司以合同约定条款为依据，请求解除双方房屋租赁合同关系，是符合双方约定和法律规定的，本院予以支持。基于上述同样的违约原因，依合同法的合同自愿原则，承租方曾某在归还承租房时，原投人承租房室内某装潢则应按约定无偿归国信公司所有。综上分析，承租方曾某应按约定向出租方平阳办事处(国信公司)支付积欠的房租、电某、中央空调折旧费和使用费。依民法公平原则，上述费用的计算截止时间，本院按出租方报停出租房的供电，以及双方纠纷成讼等实际情形予以确定。原审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第(三)项，《中华人民共和国民法通则》第某百零六条第某款、第某百一十二条第某之规定，判决如下：
一、撤销温州市中级人民法院(1999)温民初宇第X号民事判决。
二、解除双方当事人订立的营业房承租协议和补充协议，曾某应于本判决送达后30日内某承租房腾空，并归还国信公司。
三、曾某应支付积欠国信公司的房屋租金（略）.50元。
四、曾某应支付积欠国信公司的中央空调折旧费和使用费（略）元。
五、曾某应支付积欠国信公司的电某（略）元，在扣除国信公司积欠的费用（略）.44元后，尚应支付（略）.56元。
上述三、四、五项，应于本判决送达之日起30日内某行。
六、驳回国信公司的其他诉讼请求。
七、驳回曾某的反诉请求。
一、二审本诉案件受理费各为（略）元，均由国信公司各负担1270元，曾某各负担（略）元；一、二审反诉案件受理费各为（略）元，均由曾某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈其荣
代理审判员苏虹
代理审判员袁松杰
二○○一年四月二日
书记员张俊斌
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