原告上海某花卉市场经营管理有限公司
被告冯某
原告上海某花卉市场经营管理有限公司与被告冯某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海某花卉市场经营管理有限公司的委托代理人，被告冯某的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某花卉市场经营管理有限公司诉称，上海某花卉市场系原告向案外人承租场地建造。原被告于2007年10月15日签订《上海某花卉市场营业房、（办公房）租赁协议》一份，约定被告承租该市场内“古玩A区X#”等营业用房，同时，双方口头约定被告另向原告租赁“古玩A区X#、209#”两间房屋作为办公室，租金自2008年1月1日起支付，2008年1月至2009年12月30日每间每月人民币350元（以下币种均为人民币），到2010年调整为每间每月400元，但未签订租赁协议。被告入住后，并未付租金，直至原告多次催讨后，方自2010年1月8日支付了2010年的租金，但尚欠2008年1月至2009年12月的租金及水电费。现诉至法院，请求判令：一、解除原被告之间的口头租赁协议，被告腾让出系争房屋；二、被告支付上述欠租共计x元（按每月每间350元计，自2008年1月1日至2009年12月30日止）；三、被告支付水电费3379元；四、本案受理费由被告负担。
被告冯某辩称，原被告商铺租赁期间，该两间房屋是商铺的附属，实际用于被告方工作人员的住宿，而非经营，故原告并未向被告收费，直至2010年1月原告向被告提出主张后，被告即开始按每月400元的标准向原告支付租金，但此前因原告同意由被告免费使用此房屋，故对原告此项诉请不能同意，但同意支付水电煤费。
经审理查明，原被告之间对上海某花卉市场内的多家商铺有租赁关系。被告于2008年1月1日开始使用“古玩A区X#、209#”两室至今，但对此房屋的使用双方并未订立书面协议。2010年1月，被告应原告之要求，开始以每月每间400元支付租金。2010年6月28日，原告诉至法院，请求判决如其诉请。
另查明，该租赁房屋系持临时建设工程规划许可证所建，该证发证日为2007年5月17日，有效期为两年。
本院认为，房屋租赁双方应按约定及法律规定，秉承诚实信用、善良守诺的原则履行租赁义务。通常情形下，租赁关系的缔结应以书面协议为准，如一方主张口头租赁关系的，须由其提供确凿证据加以证实。从查明的事实与证据分析，本案中原告认为自2008年1月起原被告即对系争房屋缔结口头租赁协议的依据不足，况即使当事人自2008年1月起即建立了租赁关系，亦不必然证明被告须按现原告的计算标准负担租金支付义务。原告作为房屋的提供方，在同意被告使用系争房屋时未要求其以书面形式缔结租赁关系，现时隔两年后再向被告主张租金的诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。然而，因被告自认2010年1月起其已按原告要求就系争房屋支付租金，故可视为此时双方已开始建立不定期租赁关系，但因系争房屋系由相关部门颁发许可的临时建筑物，在2009年5月许可期限截止后，双方针对此房屋建立起的租赁关系应为无效。租赁关系既然无效，则原告要求解除租赁关系的诉请及被告不同意终止租赁关系的辩称均不符合法律规定，本院不予采信。但租赁关系无效后，被告应迁出房屋，其已向原告支付的租金可视为房屋的实际使用费。水电费支付一节，因被告不持异议，本院予以一并裁决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百三十二条之规定，判决如下：
一、原告上海某花卉市场经营管理有限公司与被告冯某就上海某花卉市场内“古玩A区X#、209#”房屋于2010年开始的租赁协议无效；
二、被告冯某应于本判决生效之日起十日内迁出上海某花卉市场内“古玩A区X#、209#”房屋；
三、被告冯某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某花卉市场经营管理有限公司水电费人民币3379元；
四、对原告上海某花卉市场经营管理有限公司的其余诉请不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案受理费人民币667元，由原告上海某花卉市场经营管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长金红
审判员曹彬
代理审判员杨慧娟
书记员蒋平
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