上诉人（原审原告）吴某某，男，24岁。
被上诉人（原审被告）陈某某，男，32岁。
上诉人吴某某因与被上诉人陈某某房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2009）城民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明：原、被告于2009年8月20日签订《店面租赁协议》一份，约定被告将位于城厢区月塘市场X号店面出租给原告经营使用，租赁期限一年，自2009年8月20日至2010年8月20日，每月租金2300元；被告收取原告押金3000元，若原告租赁未满，中途退租，被告不退还押金等。合同签订后，被告按约收取原告押金3000元，并把店面交给原告经营。后原告把自己经营的餐具转让给案外人江斌，江斌于同年9月15日与被告签订《店面租赁协议》，原告要求被告退还押金未果，致引起诉讼。
原审判决认为：原、被告签订的租赁协议书，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故是合法有效的，双方均应严格遵守并切实履行。原告在经营过程中，将饮食店转让给案外人江斌经营，其行为应视为中途退租，根据租赁协议约定，中途退租的，不退还押金。而该押金实际上应视为违约金，因原告的行为构成违约，故其无权要求被告退还违约金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告吴某某的诉讼请求。本案受理费人民币50元，减半收取为25元，由被告吴某某负担。
宣判后，上诉人吴某某不服，向本院提出上诉。
上诉人吴某某上诉称，被上诉人陈某某与案外人江斌所签的《店面租赁协议》是在2009年9月15日，该时间还处于被上诉人与上诉人所签的合法有效的租赁协议期间内，所以说是被上诉人违约在先，在还没有与上诉人解除合法有效的租赁协议之前，又与他人签订新的租赁协议，被上诉人就有义务将所收取的3000元押金返还给上诉人，但一审法院对该客观事实不予认定，明显是错误的。上诉请求：撤销原审判决，并依法改判被上诉人陈某某立即返还给上诉人吴某某所收取的押金人民币3000元。
被上诉人陈某某答辩称，上诉人将店面转让给他人，是上诉人违约在先，并不是我把上诉人赶走的。我认为应该按照《店面租赁协议》来履行。
经审理查明，上诉人与被上诉人对原审判决查明的事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人虽有签订《店面租赁协议》，并约定租赁期限一年，租赁未满，中途退租，被上诉人不退还押金，但上诉人在经营一个月后，将自己经营的餐具转让给案外人江斌后，被上诉人与江斌重新签订《店面租赁协议》，并不是上诉人将店面转租给江斌，且被上诉人再次收取了江斌押金人民币3000元，应视为被上诉人自愿解除与上诉人的租赁合同，并结算清楚，而不是上诉人中途退租，为此，被上诉人收取上诉人押金人民币3000元应予以返回。原审判决认为上诉人中途退租的，构成违约，押金实际上应视为违约金，不予退还是错误的，应予以纠正。上诉人上诉理由成立，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2009）城民初字第X号民事判决；
二、被上诉人陈某某应在本判决生效之日起七日内偿还给上诉人吴某某人民币三千元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币25元，二审案件受理费人民币50元，由被上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈某强
代理审判员吴某生
代理审判员方珍寿
二0一0年四月十四日
书记员吴某华
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