上诉人（原审被告）永州市房产局，住所地，永州市冷水滩区X路。
法定代表人刘某某，该局局长。
委托代理人蒋某某，该局工作人员。
被上诉人（原审原告）张某甲，男，X年X月X日出生，汉族，现住（略）。
被上诉人（原审原告）张某乙，男，X年X月X日出生，汉族，现住（略）。
二被上诉人委托代理人唐某国，湖南新星律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）永州永闽房地产开发有限公司，住所地，（略）。
法定代表人许某，公司总经理。
被上诉人（原审第三人）许某，男，X年X月X日出生，汉族，现住（略）。
被上诉人（原审第三人）唐某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人王祯松，湖南湘南律师事务所律师。
上诉人（原审被告）永州市房产局因房屋抵押登记行政确认一案，不服永州市冷水滩区人民法院于二00八年十一月二十日作出的（2008）永冷行初字第X号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人蒋某某、被上诉人张某甲及委托代理人唐某国，永州永闽房地产开发有限公司、许某、唐某某及委托代理人王祯松均到庭参加诉讼，被上诉人张某乙经本院合法传唤，没有到庭诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2004年10月15日，永州永闽房地产开发有限公司为出卖人，张某甲、张某乙为买受人签定了购买出卖人开发建设的潇湘文化娱乐城C栋X、X号二套房屋的商品房买卖合同，合同约定，二套房屋的建筑面积为304.44㎡，其中套内面积268.8㎡，公共部位与公用房屋分摊面积35.64㎡，每平方米单价为900元，总金额x.00元。2005年3月10日，永州永闽房地产开发有限公司为出卖人，刘某健为买受人签订了商品房买卖合同，约定将包括潇湘文化娱乐城C栋X、X号房屋在内的八套房屋卖与刘某健，八套房屋的建筑面积为1369.98㎡，其中套内面积为1150.79㎡，公共部位与公用房屋分摊面积219.19㎡，每平方米单价为800元，总金额为x.00元。3月16日，永州永闽房地产开发有限公司与刘某健共同申请将八套房屋在上诉人处办理备案登记，上诉人在其商品房买卖合同上签署了同意办理备案登记的意见并加盖了公章。2005年10月31日，上诉人为永州永闽房地产开发有限公司（许某）已售出的房屋分别颁发了证号为x、x、x、x、x（C栋X）、x的房屋所有权证。2005年12月22日，永州永闽房地产开发有限公司（许某）、唐某某以座落于冷水滩区河西零陵中路X号，所有权人登记为永州永闽房地产开发有限公司（许某），权证号包括x在内的陆宗房产共同向上诉人申请房屋抵押登记，约定权利价值为40万元。填写了抵押登记申请表，表上只有许某和唐某某签名，永州永闽房地产开发有限公司未加盖公章，未提供法人资格证明，抵押当事人的身份证明，公司股东会议同意以公司资产抵押的股东会议记录和证明，未提供借款合同及抵押合同，也未提供抵押房屋的国有土地使用权证。上诉人为唐某某颁发了x号房屋他项权证。2007年5月至8月，上诉人根据抵押权人的意见，相继撤销了证号为x、x、x号的房产抵押关系。2007年6月8日，永州永闽房地产开发有限公司召开股东会议，到会股东许某、余正辉、余正兵均同意将登记在公司名下的六套住房为许某向唐某某借款作抵押。2007年6月13日，唐某某为甲方，许某为乙方签订了还款协议：一、乙方共借甲方人民币38万元；二、乙方应在2007年12月22日前还清欠甲方的38万元人民币；三、经永州永闽房地产开发有限公司全体股东一致同意用公司陆套住房做为上述借款抵押物；四、如乙方逾期不还清借款或乙方出现本协议所规定的违约情形时、甲方有权依法申请有管辖权的人民法院直接强制执行；五、违约责任，乙方逾期不归还借款，则按每日人民币5000元计算违约金支付给甲方……。同日，永州市冷水滩区公证处出具（2007）永冷证字第X号具有强制执行效力的债权文书公证书。同日，许某以座落于冷水滩区河西零陵中路X号，权证号为x、x的房屋向唐某某作借款抵押，并向上诉人申请办理抵押登记，但永州永闽房地产开发有限公司未在抵押申请表上加盖公章，只有许某和唐某某签名。上诉人在申请人未提供法人资格证明、抵押当事人的身份证明、借款合同、抵押合同、国有土地使用权证的情况下，为唐某某颁发了x号房屋他项权证，抵押权利价值为4万元，约定抵押期为2007年6月13日至2007年12月12日。2007年9月29日，许某、刘某健、上诉人均签署意见，同意解除对C栋X、802房的备案登记。2008年3月3日，永州市冷水滩区公证处出具（2008）永冷证执字第X号执行证书，债权人唐某某可持本执行证书及原公证书在债务人未履行还款义务之日起一年内向有管辖权的人民法院申请对债务人许某强制执行，抵押人永州永闽房地产开发有限公司抵押的财产对债务人的债务承担连带责任，执行标的为本金38万元和违约金人民币x元。同日，唐某某向永州市冷水滩区人民法院申请强制执行，并请求将包括C栋X、X号房屋在内的抵押物进行处置。执行过程中张某甲、张某乙以案外人身份提出执行异议。2007年12月18日，张某甲、张某乙为原告、永州永闽房地产开发有限公司为被告在永州市冷水滩区人民法院主持下，达成（2007）永冷民一初字第X号民事调解书：被告永州永闽房地产开发有限公司立即将位于冷水滩区X路X号潇湘文化娱乐城的住房C801、CX号房屋产权过户给原告张某甲、张某乙，永州市冷水滩区人民法院于2008年8月20日作出（2008）永冷民执字第X号民事裁定书裁定中止对包括C栋X、X号房屋的执行。张某甲、张某乙认为上诉人为C栋X、X号房屋办理抵押登记的具体行政行为侵犯其合法权益而诉至原审人民法院。
原审人民法院经审理认为：第一、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。该条规定中，与被诉具体行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织既应包括明示的相对方，即具体行政行为直接作用的对象，也应包括具体行政行为不直接针对其作出却对权利义务产生影响的相关公民、法人或者其他组织。根据本院生效的（2008）永冷执字第X号民事裁定书以及（2007）永冷民一初字第X号民事调解书查明并认定的事实，本案原告张某甲、张某乙对x（即C栋X）、x（即C栋X）号房产已经支付全部价款并实际占有。因此二原告作为该两宗房产的实际占有人，应视为其与本案争议的抵押登记具体行政行为有法律上的利害关系，是本案适格的原告；第二、根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过两年”的规定，二原告在唐某某申请法院强制执行债权公证文书的过程中，知道了被告对其实际占有的房产办理了抵押登记并对其权益产生实际影响的事实。二原告自知道具体行政行为内容并取得原告资格之日起两年内向本院提起行政诉讼，符合法律规定；第三、被告永州市房产局基于抵押人许某的申请，分别于2005年12月25日和2007年6月13日对许某以x号等陆宗房产和x号等两宗房产向同一抵押权人唐某某设定抵押权的情况办理了抵押登记。建设部《城市房地产抵押管理办法》第十条规定：“以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。”根据本案原告以实际占有人的身份仅对其中的x号、x号两宗房产主张权利的实际情况，并结合许某与唐某某在办理抵押登记后已就其中的叁宗房产陆续解除抵押登记的事实，应视为被告对上述数宗房产办理抵押登记的行为是可分的、具有相同性质和相同行为事实的数个具体行政行为。原告仅就其中两宗房产办理抵押登记的具体行政行为提起诉讼，符合行政诉讼客体的法律要求；第四、国家实行不动产权利登记制度，在实际登记时，登记机关在将不动产权利记载于登记簿的同时，发给不动产权利人权属证书。登记是不动产公示的一种方式和制度，而在登记的同时发给权利人的权属证书仅证明登记机关有此一项权属状况的记载，登记的法律效力是来自登记机关的登记簿，如果权属证书的记载与登记簿不一致时，应以登记簿的记载为准。本案中，被告永州市房产局作为本行政区域内负责房屋权属登记管理工作的行政部门，是保存不动产登记簿的登记机关。被告向本院提供的房屋产权产籍卡是其进行房屋权属登记管理形成的登记记录，是反映房屋产权现状和历史情况的资料。被告在2005年12月25日对x号房产办理抵押登记形成的房屋产权产籍卡中，登载的所有权人为“永州市永闽房地产开发有限公司”，房屋产别为“股份制企业房产”；在2007年6月13日对x号房产办理抵押登记形成的房屋产权产籍卡中，登载的所有权人为“永闽房地产开发有限公司（许某）”，房屋产别为“公有房产”。因此，根据房产登记机关保存的登记簿的记载，上述两宗房产均不是借款人许某个人的私有房产，而是永州永闽房地产开发有限公司的公有房产，有权设定抵押权的抵押人应为永闽公司；第五、根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十二条第（一）、（二）、（五）项的规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验的文件中包括抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押登记申请书、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料。本案被告在对登记在永闽公司名下的x、x号房产办理抵押登记时，有权申请抵押登记的申请人应为永闽公司而不是许某个人。在办理抵押登记的过程中也未要求抵押当事人永闽公司和唐某某提交并审核身份证明和法人资格证明，且根据《城市房地产抵押管理办法》第十六条的规定：“以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。”被告也未按照该条规定的条件要求当事人提交可以证明抵押人永闽公司有权设定抵押权的文件与证明材料；第六、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条、建设部《城市房地产抵押管理办法》第二十五条、第三十一条、第三十二条第（三）项的规定，房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验抵押合同。房地产抵押登记是对抵押人与抵押权人之间签订抵押合同这一法律事实的确认和登记，抵押合同是房地产抵押登记的原因行为，是办理房地产抵押登记所必须提供的资料之一。本案中，根据被告向本院提交的证据材料，被告在对x、x号房产办理抵押登记的过程中，未要求抵押当事人提交抵押合同，未对抵押人与抵押权人之间签订的抵押合同进行审核；第七、根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第四条、第三十二条第（四）项的规定，以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占有范围内的土地使用权必须同时抵押，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》。本案被告在办理抵押登记的过程中，未根据上述规定要求抵押当事人提交并审核抵押房屋占用范围内的《国有土地使用权证》。综上所述，本案被告永州市房产局在履行房屋抵押登记行政职权的过程中，未根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十二条、第三十三条的规定，要求抵押当事人唐某某和永闽公司交验身份证明或法人资格证明、抵押合同、《国有土地使用权证》以及可以证明抵押人永闽公司有权设定抵押权的文件与证明材料，未对抵押申请人的身份进行必要的审核，在申请人与有权设定抵押权的登记房屋所有权人不一致的情况下，仅凭当事人提交的x、x号房屋所有权证就办理房地产抵押登记，未尽到必要的审查义务，是认定事实不清，证据不足的具体行政行为，依法应予撤销。据此判决，一、撤销被告永州市房产局2005年12月25日对权证号为x号的房产办理抵押登记的具体行政行为，并对颁发给第三人唐某某的x号他项权证作相应变更；二、撤销被告永州市房产局2007年6月13日对权证号为x号的房产办理抵押登记的具体行政行为，并对颁发给第三人唐某某的x号他项权证作相应变更。案件受理费50元，由被告永州市房产局负担。宣判后，永州市房产局不服，向本院提起上诉。
永州市房产局上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当，首先被上诉人张某甲、张某乙不具备本案的诉讼主体；其次张某甲、张某乙购买房子未到上诉人进行合同备案，其不是我局行政行为直接作用的对象，再次，抵押申请人虽未提供国有土地使用证和抵押合同，但上诉人在办理抵押登记时，因许某的该栋房产在上诉人单位进行初始登记时已经提交，以后，许某又进行过多宗抵押登记，上诉人单位的工作人员已经知晓并审核过该栋房产的土地使用权情况。对抵押合同，上诉人单位要求抵押当事人亲笔签署的“抵押登记申请表”已经包含了抵押合同的实质性条款，具有抵押合同的实际效力，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人张某甲、张某乙辩称，我购买住房在先，购买的住房已在上诉人处进行了备案，而唐某某办理抵押登记手续和办理他项权证在后，虽已购住房没有办理房产证，但过错不在我方，我已按合同约定，付清了全部房款，并已装修入住管业，请求维持一审判决。
被上诉人永州永闽房地产开发有限公司未予书面答辩。
许某、唐某某均未书面答辩。
本院认为，被上诉人张某甲、张某乙购买潇湘文化娱乐城商品房C栋X、X号房屋的事实存在，双方签订了房屋买卖合同，被上诉人张某甲、张某乙已按合同约定支付了全部房款，装修入住并管业，所购房屋虽未办理房屋产权证，但张某甲、张某乙对此并无法律上的过错。上诉人对C栋X、X号房屋办理的房屋抵押登记手续，对张某甲、张某乙购买的房屋产权进行了限制，张某甲、张某乙与上诉人办理的C栋X、X号房屋抵押登记的具体行政行为有法律上的利害关系，故张某甲、张某乙与上诉人的具体行政行为有法律上的利害关系，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第十二条的规定，张某甲、张某乙是本案适格的原告。上诉人永州市房产局是本辖区内法律授权办理房地产抵押登记的法定职能部门，其办理房地产抵押登记应依法定程序进行，对抵押申请人提交的抵押申请材料是否齐全应进行实质性的审查，必须在履行了审查义务后，才能作出是否准予登记的行政决定。上诉人永州市房产局在为永州永闽房地产开发有限公司（许某）、唐某某办理抵押登记时，应当按照建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定认真履行审查的义务。本案中，上诉人未按规定履行审查义务就为抵押申请人办理抵押登记的行为，属违法行政行为，具体表现在，首先，办理抵押登记的房产，永州永闽房地产开发有限公司已经出售，购房方也在上诉人处进行了备案登记，在未解除备案登记之前，房屋的所有人只能是购房人，上诉人在备案登记主体与申请办理抵押登记的主体不一致的情况下，上诉人未尽审查义务仍然将已经售出且有备案登记的房产为永州永闽房地产开发有限公司（许某）办理抵押登记手续，违反了《城市房地产抵押管理办法》第八条的规定；其次，抵押申请人在办理房地产抵押登记时，上诉人未审查抵押当事人的身份证明、法人资格证明、国有土地使用权证、抵押合同，违反了《城市房地产抵押管理办法》第三十二条的规定，综上，上诉人办理抵押登记的行为属认定的事实不清，证据不足，依法应予撤销。上诉人上诉的理由与本案的事实不符，本院依法不予支持。原判认定的事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人永州市房产局负担。
本判决为终审判决。
审判长管文元
审判员蒋某兵
审判员胡明华
二○○九年元月二十日
书记员李岩
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