广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)佛山市三水千叶花园房地产有限公司(以下简称千叶花园)住所地：佛山市X区森林公园内。
法定代表人李某，该公司执行董事。
委托代理人赵某某，该公司职员。
被上诉人(原审原告)王某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人姜小平，广东浩淼律师事务所律师。
上诉人千叶花园因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市X区人民法院(2005)三法民壹初字第X号民事判决，向本某提起上诉。本某受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决认定：原被告于2004年3月20日签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所有的千叶花园桂花苑8座301商品房一套，总价款为（略）元。首期房价款（略）元于2003年10月6日前付清、第二期房价款（略）元于2004年2月6日前付清、第三期房价款（略）元于2004年3月16日前付清、余款（略）元在发出交楼通知书15天内付清。买受人逾期付款超过30天的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本某同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应在2004年3月30日前将经综合验收合格的商品房交付使用，等等。原告在签订合同时已支付了购房款（略）元，2004年6月1日支付余款（略）元，合共（略）元。2004年2月6日，被告向原告的父亲王某发发出挂号信一封，因逾期而被退回被告。被告向本某提供的该挂号信的主要内容为：王某发先生，你所购买的千叶花园桂花苑LX号房现已全部竣工验收，请你于2004年3月15日前来办理有关手续。同时携带下列物件及款项前来：1、签订的《广东省商品房买卖合同》；……4、最后剩余楼款（略）元……。2004年9月2日，王某委托其父王某发验收讼争房屋，并代领取房匙及办理一切有关手续。2004年9月4日，王某发与被告办理了房屋交接手续。另查明：讼争房屋于2004年4月1日综合验收合格。
原审判决认为：原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容无违反法律规定，但合同中对购房款给付及相关违约责任的约定，其中对签订合同前付款时间及相关违约责任的约定，对双方是没有约束力的。合同其余部分的约定，是合法有效，应受法律保护。那么，本某的焦点就是原告有否在发出交楼通知书15天内付清余款（略）元就这个问题，合同签订时间是2004年3月20日，约定交楼最后期限是2004年3月30日，由签订合同到被告交楼，时间间隔只有10天，不够15天，所以合同约定“余款（略）元在发出交楼通知书15天内付清”显然是不切实际的。所以，根据原被告双方签订合同的本某，法院认为，在被告有效发出交楼通知书15天内，原告要付清余款（略）元，之后，被告将房屋交付原告使用。具体到本某，由于被告无充分证据证明已有效发出交楼通知书通知原告收楼，故只能根据实际情况，在讼争房屋已综合验收合格，具备了交付使用的情况下，按照交易习惯，在原告付清购房款后，被告应在合理期限内交楼。被告在2004年6月1日收取了原告所交的剩余购房款后，被告在2004年9月4日交楼，交楼期限不算合理，被告应负逾期交楼的违约责任。违约天数从2004年6月16日起计至2004年9月3日止，共81天，违约金为：（略）×0。0003×81=5437元。原告请求从2004年3月21日计算违约金，无理，法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司于本某决生效之日起十日内支付原告王某逾期交楼违约金5437元。逾期给付，按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费443元，由原告负担221元，被告负担222元。
宣判后，上诉人千叶花园不服，向本某提起上诉称：原判决认定的事实不清，适用法律错误。一、上诉人已依约履行了通知收楼义务。上诉人于2004年2月6日已向被上诉人发出书面收楼通知书，一审庭审时也确认由于被上诉人拒收通知书而退回。虽然当时通知收楼人为王某发，但王某发为被上诉人的父亲，讼争房最初以王某发名义认购，在签订商品房买卖合同时，王某发要求改为原告名义，即在整个商品房买卖活动中都由王某发办理的，上诉人按被上诉人在合同中被上诉人留下的地址书面通知了被上诉人，上诉人没有过失，被上诉人不收楼责任应由被上诉人自己承担，原判认定“被告(上诉人)无充分证据证明已有效发出交楼通知书通知原告(被上诉人)收楼”显然是错误的。二、原判决对被上诉人的先期违约行为未认可是错误的。按合同约定，被上诉人应于2003年10月6日前付清首期房款（略）元，2004年2月6日付清二期房款（略）元，2004年3月16日前付清三期房款（略）元，余款（略）元在发出收楼通知书15日内付清。而被上诉人于2003年10月6日支付了首期，2004年2月22日支付了二期（略）元，2004年3月20日支付三期（略）元，2004年6月1日支付余款（略）元，其中二期、三期及余款的支付都违约延期，由于被上诉人在合同约定的交楼日前仍未付清购房款，应视为因被上诉人的违约造成交楼日期的变更，后因被上诉人于2004年9月4日才收楼，应为被上诉人对交楼日期的认可，所以，上诉人并未违约迟交楼。对签订合同前付款时间及相关违约责任的约定，原审判决认为对双方是没有约束力的，但该部分是经双方一致确认的内容，并无违法，原判决并没有说明无约束力的原因。三、原判决认定的“上诉人交楼的合理期限”是不合理的。由于被上诉人违约延期付款，上诉人的交楼期限也应顺延，至于顺延的时间多长才算合理，法律上没有具体规定，原审判决交完款后15天作为交楼期限是不合理的。按合同约定，被上诉人第三期款应在发出收楼通知书15日内付清，上诉人于2004年2月6日向被上诉人发出收楼通知书，按约定，被上诉人应于2004年2月21日前付清，被上诉人于2004年6月1日才付清，迟了近4个月，退一步来说，以合同约定的交楼日即2004年3月30日为最后付款期，被上诉人也迟两个月付款，而法院对被上诉人的违约行为及违约期限未予认定，单单认定上诉人在被上诉人交完款后15天内交楼作为“合理期限”，明显是不公平的、不合理的；最起码上诉人也应有权相应延迟2个月交楼。而且，被上诉人交完房价款后，并无证据证明曾向上诉人要求交楼而上诉人无法交楼，被上诉人于2004年9月4日办理了收楼手续，并无任何异议，表示被上诉人认可交楼日，该交楼日应就是“合理期限”。综上，请求：1、撤销广东省佛山市X区人民法院(2005)三法民壹初字第X号民事判决，依法改判；2、本某、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉人千叶花园在二审期间没有提交证据。
被上诉人王某答辩称：原审法院的判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，被答辩人的上诉无理。一、被答辩人迟延交楼的事实清楚。1、被答辩人上诉称其“已在2004年2月6日依约履行了通知收楼的义务”不是事实。从上诉人向原审法院提供的所谓“交楼通知书”可看出：该通知是要被上诉人的父亲王某发在2004年3月15日前携带签订的《广东省商品房买卖合同》及签约人的委托书、最后剩余楼款（略）元等去收楼。答辩人从未收到被答辩人的“交楼通知书”。理由是：其一，被上诉人在2004年2月6日之前并没有和上诉人签订“商品房买卖合同”，被上诉人是2004年3月20日才与上诉人签订“商品房买卖合同”的；其二，被上诉人在2004年9月3日要返回学校读书时，才向上诉人出具委托书，委托父亲王某发代为收楼，而在此之前并没有委托；其三，至2004年2月6日止被上诉人的剩余楼价款并不是（略）元，而是（略）元。所以上诉人上诉所称已发出的“交楼通知书”与被上诉人无关，原审法院认定上诉人没有有效发出收楼通知书给被上诉人是正确的。2、讼争商品房在2004年3月15日至30日都尚未竣工，不具备交付条件。商品房买卖合同中虽约定2004年3月30日前交楼，同时却又在付款方式中约定余下房价款（略）元在发出交楼通知书前15天付清，而签订商品房买卖合同的2004年3月20日至交楼日3月30日却不到15天，因而是上诉人故意使诈才使得约定的2004年3月30日交楼成为不切实际，成为该约定无效。原审法院依据交易习惯，认为上诉人在具备交楼的情况和被上诉人付清房款后15天内必须交付房屋给答辩人，从而判决上诉人在2004年6月1日收取被上诉人剩余房款的第16天开始承担迟延交楼的违约责任，是正确的。二、被上诉人没有先期违约。此一事实在已生效的原审法院作出的(2005)三法民壹初字第X号民事判决书可得到证实。被上诉人共分六次支付购房款，在2004年3月20日和上诉人签订合同之前已支付了五次购房款，不存在违约问题。上诉人事后对合同签订前已发生的行为进行约定，不符合交易规则，因而其约定无效；至于合同约定的最后一期付款时间为发出交楼通知书15天内，此一约定也是无效的，因为上诉人何时用何种方式发出交楼通知，被上诉人不得而知。退一步说，该约定假如有效，那么被上诉人从未收到过被答辩人的收楼通知书，因而被上诉人也不存在违约问题。三、原审法院以被上诉人交清购房款15天为交楼合理期限，已是偏袒了上诉人。因为被上诉人是在超过了合同约定的交楼时间二个月仍没有收到上诉人交楼通知书的情况下，于2005年6月1日将购房余款交给上诉人的，而后被上诉人再多次催被上诉人交付商品房。按理上诉人既然早已具备交楼的条件，那么在收到被上诉人的购房余款后应立即将商品房交付给答辩人，但原审法院却还给上诉人15天的时间准备交楼。综上，请求二审法院维持原判。
被上诉人王某在二审期间没有提交证据。
经审查，本某对原审判决认定的事实予以确认。
本某认为：一、关于上诉人是否已依约履行通知收楼义务。上诉人于2004年2月6日向被上诉人的父亲王某发发出书面收楼通知书，此时，讼争房屋还没有验收合格，不具备收楼条件，讼争房屋的综合验收合格时间是2004年4月1日，因此，上诉人于2004年2月6日发出的收楼通知书无效，上诉人没有依约履行通知收楼义务。二、关于被上诉人是否存在违约行为。上诉人与被上诉人签订的认购书对付款期限和方式没有约定，商品房买卖合同中约定的付款期限是在商品房买卖合同签订日期之前，此约定违反公平原则，双方在合同中约定的付款期限无效，对双方没有约束力，因而被上诉人不存在违约行为。三、关于上诉人交楼的合理期限。原审判决依据交易习惯，确定上诉人交楼的合理期限为上诉人具备交楼条件和被上诉人付清房款后15天内交付房屋，此交楼期限对双方都公平合理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费443元，由上诉人佛山市三水千叶花园房地产有限公司负担。
本某决为终审判决。
审判长吴逸
代理审判员杨崇康
代理审判员罗凯原
二00六年二月十六日
书记员张飞凤
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
