原告魏某。
委托代理人陈某，上海市某（略）事务所（略）。
被告韩某。
委托代理人马某。
原告魏某诉被告韩某用益物权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈律、被告韩某及其委托代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏某诉称：原告自2006年3月1日起承租上海市X路某号商铺，租期至2011年9月30日止。租赁期间，原告将系争商铺分为两部分分别转租予案外人赵某及马某某，转租期限均至2010年5月31日止。转租期限届满后，原告发现系争商铺由被告实际使用以经营某某店。原告经与被告协商，同意被告可延至2010年8月1日迁离系争商铺，并向被告实际收取2010年6月1日至同年7月31日期间租金人民币15,400元。现原告鉴于被告自2010年8月1日起仍继续占有系争商铺至今，遂诉请要求被告停止经营并迁出系争商铺，同时要求被告按每月人民币7,700元支付自2010年8月1日起至实际迁离日止之房屋使用费。
原告提供以下证据：1、2006年3月1日《房屋租赁合同》，以证明原告依法取得系争商铺之承租权，承租期限为2006年3月1日至2011年9月30日。2、公安局出具《证明》，以证明证据1中所称上海市X路某号房屋即本案系争之商铺。3、《上海市房地产登记簿》。4、《企业名称变更预先核准通知书》。5、某某公司出具之《证明》及《委托书》。证据3-5以证明原告对系争商铺享有合法有效之承租权及转租权。6、2007年6月1日原告与案外人赵某所签《房屋租赁合同》及2007年10月1日原告与案外人马某某所签《房屋租赁合同》，以证明原告取得承租权后，将系争商铺均分为两部分后分别转租予案外人赵某与马某某，转租期限均至2010年5月31日。7、《公安局案（事）件接报回执单》，以证明因被告拒绝迁出，原告曾报警请求解决纠纷。8、2010年9月14日《调查笔录》，以证明系争商铺产权人认可原告享有转租权之期限仅至2010年5月31日。
被告韩某辩称：被告曾于2010年5月中旬与原告协商确定双方于同年6月1日签订为期5年之租约，原告并将身份证复印件等交付被告以作签约保证，为此被告支付商铺承租人马某某某转让费人民币455,000元以取得系争商铺之5年租赁使用权，鉴此，对原告要求被告迁出之诉请不予认可，但同意按每月人民币7,700元支付租金，并表示对租金标准愿按市场价格予以调整。
被告对原告证据1称该合同系原告与案外人所签，被告对合同真实性及内容均不清楚。对原告证据2真实性予以确认。对原告证据3-5称被告对原告是否有权出租系争商铺并不清楚，但鉴于之前原告曾承诺与被告签约，故被告现仍要求与原告签订租约。对原告证据6称两位案外人向原告承租商铺后又将全部商铺转让予案外人马某某某，该转让行为曾经原告签字确认，现被告实际向马某某某支付转让费人民币455,000元从而取得全部系争商铺之租赁使用权。对原告证据7确认确曾发生警署介入之情况，但被告鉴于原告曾承诺与被告签订租约，故被告现不同意迁出。对原告证据8称原告从未将该情节告知被告，且原告曾承诺与被告签订为期5年之租约。
被告提供以下证据：1、2010年5月13日被告与马某某某所签《协议书》，以证明被告系在原告承诺签订为期5年租约情形下才支付马某某某转让费人民币455,000元。2、原告身份证复印件及案外人张珏培训证明复印件，以证明原告曾承诺被告签订租约并将相关证件复印件交付被告作为签约保证。
原告对被告证据1称并不清楚，同时称原告并不认识马某某某，亦未曾收取转让费。对被告证据2形式真实性予以确认，但称相关证件复印件系原告之前转租时交付赵某及马某某，而培训证明亦为当时办理相关营业证照事宜所交付。
本院对当事人提供证据，依法认证如下：
对原告提供证据形式真实性及其举证意见均依法予以确认。对被告提供证据形式真实性依法均予确认。据被告证据1依法认定被告支付马某某某转让费以取得系争商铺使用权。据被告证据2认为据此尚不足以证明被告之举证意见。
经审理查明：2006年3月1日，原告与上海益民置业发展有限公司（下称益民置业公司）签订《房屋租赁合同》一份，益民置业公司将原上海市X路某号位于上海市X路之门面商铺出租予原告使用，租期自2006年3月1日起至2011年9月30日止。2007年6月1日及同年10月1日，原告分别与案外人赵某及马某某签订租约，原告将系争商铺分为两部分分别转租予两位案外人，转租期限均至2010年5月31日止。转租期间，系争商铺登记地址变更为上海市X路某号。转租期限届满后，案外人赵某及马某某均未履行返还房屋之义务，且两位案外人之前所分别承租之商铺均实际由被告继续使用以经营某某店。原告经与被告交涉后，同意被告可继续使用系争商铺至2010年7月31日止，并按每月人民币7,700元向被告收取2010年6月1日至同年7月31日期间之房屋使用费。现原告因被告自2010年8月1日起仍继续使用系争商铺至今，遂起诉来院，要求被告停止经营并迁离系争商铺，同时要求被告按每月人民币7,700元支付自2010年8月1日起至实际迁离日止之房屋使用费。
另查明：某某公司系上海市X路某号商铺（原上海市X路某号房屋）权利人。2006年3月，某某公司委托子公司即益民置业公司负责系争商铺之出租及签约事宜。
再查明：2010年5月13日，被告与案外人马某某某签订《协议书》一份，约定马某某某以人民币455,000元将系争商铺转让予被告。
本院认为:本案纠纷系原告因与被告不具租赁法律关系，从而要求被告迁离系争商铺并要求被告就占用系争商铺期间支付房屋使用费，故该纠纷案由实质应为用益物权纠纷。针对原告诉请，鉴于目前尚无证据可证实原、被告之间存在租赁法律关系，而被告对原告所称每月人民币7,700元之房屋使用费标准亦无异议，故本院对原告诉请均依法予以支持。至于原告实际收取被告之2个月费用，实质系原告针对给予被告搬迁的宽限期限所收取，该收费行为并不表示原、被告已建立租赁法律关系。被告辩称其系向案外人马某某某支付转让费从而取得系争商铺使用权以及原告承诺与其签订为期5年租约等情节，鉴于目前并无证据可证明马某某某对于系争商铺享有合法转租权，而被告所持之原告相关证件复印件亦不足以证明原告曾承诺签约之情节，故本院对被告上述辩称意见依法不予采信，被告就其所支出之转让费，可向案外人另行追索。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：
一、被告韩某自本判决生效之日起三十日内在上海市X路某号商铺内停止经营并迁离该商铺；
二、被告韩某自本判决生效之日起三十日内支付原告魏某房屋使用费（自2010年8月1日起至实际迁离日止、按每月人民币7,700元计付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币130元，适用简易程序减半收取为人民币65元，由被告韩某负担，本院退回原告魏某人民币65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员李慧
书记员侯素青
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