上诉人（一审被告）融水珠江源置业有限公司。
法定代表人黄某乙，该公司经理。
委托代理人韦某某。
被上诉人（一审原告）兰某。
委托代理人龙某某。
上诉人融水珠江源置业有限公司因与被上诉人兰某商品房预售合同纠纷一案，不服融水县人民法院（2009）融民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员郭道惠担任审判长，审判员熊立群、吴媚媚参加的合议庭审理了本案。代书记员张婕担任法庭记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年10月15日，原告(买方)与被告(卖方)经协商，签订《楼宇认购书》，《楼宇认购书》为格式合同，内容均由被告的工作人员韦某填写，被告出具给原告的《楼宇认购书》约定：买方认购的房号为珠江花园X号楼X单元X号房，建筑面积为l21.03平方米，总房价为x元；付款方式为按揭：按标准房价0.98折优惠。签订认购书后七天内，一次付房款x元（已扣除定金），余款11万元并同时向按揭银行申请办理按揭贷款手续。买方应在2007年11月15日前办妥按揭手续。签订认购书后须再签订商品房买卖合同，商品房买卖合同正式签订时楼宇认购书失效。但对签订商品房买卖合同的日期，以及逾期签订商品房买卖合同及买方未按选定的付款方式支付房价款，卖方可以将认购的房产售与他人，没收买方定金期限的空格没有填写；原告于签订楼宇认购书当日支付被告定金x元。之后双方没有签订商品房买卖合同，原告也没有在楼宇签订认购书后7日内向被告支付首期房款x元和办理按揭贷款手续。2009年5月20日，被告将珠江花园X号楼X单元X号房售与他人。
一审法院认为：被告已取得房地产开发企业资质证书及预售商品房许可证，通过认购方式向原告收受定金作为订立商品房买卖合同的担保并未违反法律、法规的强制性规定，该定金应为订约定金。原告与被告签订《楼宇认购书》时，明确约定以后再签订正式的商品房买卖合同，故《楼宇认购书》属预约商品房买卖合同。预约商品房买卖合同转换成商品房买卖合同必须具备两个条件：一是商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容：（1）当事人名称或姓名（2）商品房房基本情况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建设的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。二是出卖人已经按照约定收受购房款。被告辩称双方订立的《楼宇认购书》即为商品房预售合同，因楼宇认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告也未交付购房款，对被告的辩解理由不予采纳。被告交付原告留存的楼宇认购书除买方签名外的空格处均由被告的工作人员填写，对签订商品房买卖合同的日期空格及未按选定的付款方式支付房价款，卖方可以将认购的房产售与他人，没收买方定金的期限的空格没有填写，应视为双方对签订商品房买卖合同的日期未进行约定。双方未能订立商品房买卖合同，属于因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的情况。原告以被告未依约与原告签订商品房买卖合同，并将原告认购的房屋转卖他人违反了双方约定，要求被告双倍返还定金x元的主张没有合同约定，无事实根据和法律依据，不予支持。对被告以原告在签订《楼宇认购书》后没有按约履行交纳首期购房款及与被告签订商品房买卖合同的义务，违反合同约定，不予退还x元定金的主张，虽然《楼宇认购书》约定交付首期购房款的时间，但因双方尚未订立商品房买卖合同，原告未交首期购房款的行为不能视为违约。本案中未能订立商品房合同的事由不可归责于双方当事人，被告以原告未与其签订商品房合同构成违约亦无事实根据和法律依据，不予支持。现被告已将原告认购的珠江花园X号楼X-X号房转卖他人，原告与被告之间的商品房买卖合同实际已无法履行，被告应将收取的x元定金退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、《中华人民共和国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、被告融水珠江源置业有限公司返还原告兰某定金x元；二、驳回原告兰某的其他诉讼请求。案件受理费300元（原告已经预交），减半收取150元，由原告兰某负担75元，被告融水珠江源置业有限公司负担75元。
上诉人融水珠江源置业有限公司诉称：一、原判决对双方当事人之间的法律关系定性错误。双方的关系应当是定购合同关系，而非原判决所认定的预约商品房买卖合同关系。二、原判决认定案件的主要事实错误。首先，原判决认定“认购书中另签订商品房买卖合同的日期为空格，应视为未进行约定”属认定事实错误。虽然认购书中的约定没有明确另签正式《商品房买卖合同》的时间，但根据《合同法》第六十一条的规定，应该按照合同的有关条款和交易习惯来确定。故而另签正式的《商品房买卖合同》的时间应当确定为被上诉人办理银行按揭贷款手续之前，即2007年11月15日之前。其次，原判决认定“双方未能订立商品房买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的情况”与客观事实严重不符。本案中是由于被上诉人没有按照认购书的约定在2007年7月22日之前向上诉人支付x元首期房款，导致双方无法签订正式的购房合同，过错在于被上诉人。三、原判决适用法律错误。由于对案件事实及法律关系的错误认定，导致原判决错误地适用法律作出判决。请上级法院查明事实，撤销融水苗族自治县人民法院(2009)融民2初字第X号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人兰某答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人理由不充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审判决对双方当事人之间的法律关系定性正确。《楼宇认购书》的性质为预约合同。故一审法院将《楼宇认购书》认定为预约合同，即预约性商品房买卖合同是正确的。二、一审判决认定事实清楚，证据充分。1、上诉人提供的《楼宇认购书》与被上诉人提交给法院的《楼宇认购书》内容不一致，但是被上诉人的《楼宇认购书》有上诉人签字盖章，是合法有效的。上诉人提交在一审时对其效力也没有异议，而被上诉人提交的《楼宇认购书》在对签订商品房买卖合同的时期空格及未按选定的付款方式房价款，卖方可以将认购的房产售与他人，没收买方定金的期限的空格没有填写，故一审法院据此而作出上述认定是正确的。上诉人只抽出表述部分“认购书中另签订商品房买卖合同的任期为空格，应视为未进行约定”作为上诉理由，属断章取义。另外，上诉人未与被上诉人签订补充协议，之前也没有任何交易，所以被上诉人不违反《合同法》第61条问题。2、因《楼宇认购书》对双方签订商品房买卖合同的日期未进行约定，在没有签订商品房买卖合同的情况下，被上诉人又怎能向银行申请办法贷款手续呢被上诉人没有支付房款的义务，基于此，原审法院认定“双方未能订阅商品房买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的情况”是正确的。三、一审法院适用法律正确。原判认定事实清楚，被上诉人没有任何违约行为，双方未能订立商品房买卖合同，属于因不可归责双方的事由，一审法院根据《合同法》第13条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决上诉人退还x元定金是正确的。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审认定的事实没有异议，也没有提出新的证据，故一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为:商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。上诉人融水珠江源置业有限公司与被上诉人兰某虽然签订了《楼宇认购书》，兰某亦付给上诉人定金一万元。但《楼宇认购书》不具备商品房买卖合同的法定要件，不是商品房买卖合同。因此，该定金应当是订立商品房买卖合同的担保。但兰某持有的《楼宇认购书》上“签订商品房买卖合同的日期”及“未按选定的付款方式支付房价款，卖方可以将认购的房产售与他人，没收买方定金期限”均没有填写，上诉人亦未能举出足够证据证实双方约定了该两项时间，因此，双方未能订立商品房买卖合同，不能归责于任何一方，也就不存在违约问题，故没有产生没收买方定金的条件。由于已将被上诉人订购的房屋转卖他人，依法上诉人应当将收取的x元定金退还给被上诉人。至于上诉人提出“应该按照合同的有关条款和交易习惯来确定。另签正式的《商品房买卖合同》的时间应当确定为被上诉人办理银行按揭贷款手续之前”一节，因与我国商品房买卖相关的法律法规规定不符，本院不予采纳。另外，关于上诉人还提出“由于被上诉人没有按照认购书约定的期限向上诉人支付x元首期房款，导致双方无法签订正式的购房合同，过错在于被上诉人”的问题，虽然《楼宇认购书》约定了交付首期购房款的时间，但《楼宇认购书》并不是商品房买卖合同，而双方尚未订立商品房买卖合同，依法不能认定被上诉人没有按照认购书约定的期限支付首期房款违反了商品房买卖合同约定，故上诉人的该项主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，融水珠江源置业有限公司的上诉无理，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律及判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回融水珠江源置业有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币300元由融水珠江源置业有限公司负担（已付清）。
本判决为终审判决。
审判长郭道惠
审判员熊立群
审判员吴媚媚
二○一○年七月十二日
本件与原本核对无异
代书记员张婕
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