原告刘某某，男，39岁。
被告葛某某，男，45岁。
原告刘某某诉被告葛某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘某某及被告葛某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘某某诉称：被告葛某某于2010年1月19日欠下原告该年租金x元整，并写下欠条，原告多次催要，被告拒不按约支付，依据原、被告于2008年签订的租房协议，请求依法判令：1、被告立即支付下欠租金x元；2、被告支付延期履行违约金x元整；3、由被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中被告支付了租金，原告变更诉讼请求：1、被告支付延期履行违约金x元整；2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告葛某某辩称：我与原告签订租房协议后，因担心租赁的仓库为非法建筑，随时都可能拆迁，曾与原告口头商议租金由一年一付改为半年一付，原告同意。根据协议约定，租期从每年的1月18日到第二年的1月18日，2010年1月19日我向原告刘某某支付5000元租金，1月21日我又向刘某某支付了3000元，共计8000元结清了上半年的房租，2010年6月12日我又给原告7000元结清了下半年的房租，我并没有违约。原告的起诉无任何依据。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告诉、辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：被告葛某某是否违约，原告的诉讼请求是否应得到支持。
原告为支持其主张，向本院递交如下证据：
1、2010年1月19日欠条一份。证实被告葛某某拖欠租金的事实。
2、2008年1月18日租赁合同一份。证明被告根据该合同条款第一条之约定已构成违约，应支付违约金。
被告对原告的举证发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但该欠款被告已支付完毕。证据2真实性无异议。但针对该合同第一款之约定，我和原告曾进行过口头约定：租金由一年一付改为半年一付。
被告为支持其辩解，向本院递交如下证据：
第一组：1、2007年2月10日刘某某所写收条一份。2、2008年2月22日刘某某所写收条一份。3、2008年11月2日刘某某所写收条一份。4、2009年8月6日刘某某所写收条一份。5、3月16日包超所写的收条一份。6、2010年6月X号刘某某所写的收条一份。该组证据证明：收条上的时间可以证明租金为半年一付。
第二组：1、证人包X出庭作证和书面证言一份。证明2008年3月包X把仓库转给被告葛某文租赁时，原告刘某某曾和被告葛某文口头约定过租金改为半年一付。
2、证人李XX出庭作证和书面证言一份。证明2009年7月李XX把仓库转给被告葛某文租赁时，原告刘某某曾和被告葛某文口头约定过租金改为半年一付。
第三组：转租协议四份。证明原告刘某某把仓库租给被告葛某某。
原告对被告举证，发表的质证意见为：
对第一组证据中的1、2、3真实性无异议，但该收条是李XX所交的租金与被告无关，也证明了租金为一年一清。对证据4真实性无异议，该收条是被告葛某某交的房租，但并不能证明租金为半年一付。证据5注明收款人为包X，与本案无关。证据6真实性无异议，但该证据证明被告葛某某2010年1月18日至2011年1月18日的租金已付清，同时也证明被告违约，迟延履行合同。对第二组证据证人证言均有异议，不予认可。对第三组证据：协议真实性无异议，但这四份协议只能证明原告把仓库转租给了葛某某，与本案无关。
根据原、被告举证、质证意见，本院认证为：1、原告提供的证据的真实性被告均予以认可，且上述证据符合证据规则的相关规定，本院予以采信。2、被告提供的证人均出庭作证并提供书面证言，但其证言各自孤立均无其他证据相互印证，故本院依法不予采信。针对被告提供的第一组和第三组证据，真实性被告予以认可，且上述证据之间具有真实性、合法性、关联性，符合证据规则的相关规定，本院予以确认。
经审理查明：原告刘某某在枣林办事处柳林庄有两处仓库，2006年7月1日将其中一处租给李XX租金为7000元"年，2008年1月8日将另一处租给包X，租房协议中约定为x元"年，后双方口头约定为8000元"年。支付方式口头约定均为半年一付。后在刘某某同意下，包X把仓库转让给被告葛某文租赁，并且被告在原告和包X的租赁合同上签字确认。2009年7月1日李XX把仓库转让给被告租赁时也沿用了该协议，并把协议中的租金由x元"年改为x元"年。该协议成为被告葛某文租赁原告刘某某两处仓库的总的租房协议。协议内容如下：“……1、甲方（刘某某）将新建厂房一处租与乙方（葛某某），水电齐全，租金年一万五千元整；付款方式：先结清当年租金后住房，如因特殊情况，下欠租金务必在一月之内结清，否则每天加收2%的滞纳金。……”合同履行到2010年时，被告葛某某于2010年1月19日写下欠条，内容为：“兹其文欠房租x元（壹万元整）。葛某某2010年1月19日”。原告于2010年3月19日诉至本院，被告于2010年6月12日结清欠款，原告变更诉讼请求，要求被告支付违约金x元。在案件审理过程中，原、被告双方主要围绕被告葛某某是否构成违约展开举证、辩论。就违约金的数额问题，双方均未提出异议，根据民法的公平原则及合同法的相关规定，本院对被告葛某某进行消极释明“如果被告违约，是否觉得违约金过高”，被告表示“如果违约，合同约定多少赔偿多少”。
本院认为：原、被告于2008年1月18日签订的租房协议，是在双方平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，该协议内容不违背法律的强制性规定，应为有效合同。在合同第一款双方就合同的履行时间、履行方式及违约金计算方式都做了明确的约定，原、被告应按照约定履行。被告葛某某在2009年1月19日付给原告租金5000元并书写欠条一份，在该欠条中明确写明还欠原告租金x元，说明被告认可一次性付清全年租金x元的事实。其虽然在原告起诉后补交了下欠的房租，但也属不适当履行合同，已构成违约。且被告提供的证据不能证明被告曾与原告口头约定租金由一年一付改为半年一付，因此本院认定被告葛某某迟延履行合同，构成违约，应承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告葛某某于本判决生效后十日内支付原告刘某某迟延履行违约金x元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人名共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长张治菊
代理审判员娄炳
代理审判员谢海峰
二0一0年十二月六日
书记员祁白雨
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