上诉人（原审原告）江苏苏润建设集团有限公司。
委托代理人何某某。
委托代理人洪某。
上诉人（原审被告）王某某。
委托代理人侯亚光，江苏金华星律师事务所律师。
上诉人江苏苏润建设集团有限公司及上诉人王某某因恢复原状、赔偿损失纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2008）泉民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人江苏苏润建设集团有限公司的委托代理人何某某、洪某，被上诉人王某某及委托代理人侯亚光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
查明：本市绅士花园小区X号楼房屋所有权人系徐州市建工房屋开发公司。自2002年3月1日起，徐州市建工房屋开发公司将绅士花园小区X号楼交于徐州一建集团有限公司(后变更为江苏苏润建设集团有限公司)使用，徐州一建集团有限公司对该房屋享有占有、使用、收益的权利。2002年7月25日，徐州市公安消防支队对本市绅士花园小区X-X号楼工程消防下发了徐公消防(2002)第X号《建筑工程消防验收意见书》，认定消防验收合格，同意投入使用。2004年6月28日前，绅士花园小区X号楼二层用于歌舞厅经营，其地面大部分面积以木地板铺设。2004年6月28日，徐州一建集团有限公司(甲方)与王某某(乙方)签订了《房屋租赁协议书》，主要约定为：甲方将建国西路绅士花园小区X号楼一层、二层房屋出租给乙方作为经营场所，租期三年，自2004年7月1日起至2007年1O月31日止；甲方保证房屋内的水电设施齐全；甲方提供乙方装修时间为自签订合同后四个月，即2004年7月1日至2004年10月31日，计收租金的起始时间为2004年11月1日；乙方合同结束后，原装修不得拆除，乙方只能拆除所安装设备；关于消防问题，甲方提供目前竣工上房的消防验收合格证明；电量增容问题，由乙方全部负责电量增容并负担所有费用。协议签订后，王某某对该房屋实施装修并用于经营大食代专业酒楼。2004年1O月22日，装修人徐州海峡建筑装潢工程有限公司编制了《建筑装潢工程决算表》，水电安装造价为x.8元、室内外装饰造价为x元。2005年11月16日，王某某在决算费用单上签字确认。租赁期满后，王某某停止经营大食代专业酒楼。2007年11月6日，江苏苏润建设集团有限公司发现绅士花园小区X号楼一层、二层设施及装修遭拆毁，遂向“大食代专业酒楼王某某、拆迁队伍”张贴了书面通知，要求“立刻停止拆除活动”，但未果。绅士花园小区X号楼一层、二层水、电、消防设施、铝合金门窗、木地板及装修大部分遭拆毁。2008年3月19日，江苏苏润建设集团有限公司以诉称理由诉至原审法院，要求王某某恢复水、电、消防设施、铝合金门窗、木地板，对其余装修部分按照徐州海峡建筑装潢工程有限公司的决算造价予以折旧赔偿。江苏苏润建设集团有限公司并就其诉称的恢复水、电、消防设施、铝合金门窗主张，提供了由徐州市第二建筑设计院于2000年设计制作的绅士花园小区X号楼DS-4、DS-5一层、二层照明平面图；水施-02、水施-03一层、二层给水排水平面图；水施-08消防给水系统图；JS02、JS03一层、二层平面图：JS06、JS07、JS08、x-2∕P、2∕P-A、1-9、9-1立面图、JSX门窗大样图，用以证明绅士花园小区X号楼的原水、电、消防设施、铝合金门窗原貌。王某某质证认为不能以该图纸恢复原状。
一审期间，江苏苏润建设集团有限公司提出鉴定申请。为鉴定需要，原审法院2008年9月12日以询问笔录形式通知双方当事人于2008年9月17日9时至现场对绅士花园小区X号楼二层原木地板及木地板面积进行确认，但王某某未到场。原审法院在现场取得残留木地板2块，经查勘，绅士花园小区X号楼二层原木地板面积约913.5平方米。后鉴定机构以“大食代酒店装潢设施的原装材料和施工质量等无法确定，装潢及木地板在鉴定基准日的实际使用状况也无法确定，……，无法确定其残值”，将该案退回。
以上事实双方当事人均无异议。
原审法院认为：本市绅士花园小区X号楼房屋所有权人虽系徐州市建工房屋开发公司，但自2002年3月1日起，徐州市建工房屋开发公司已将绅士花园小区X号楼交于徐州一建集团有限公司使用，徐州一建集团有限公司对该房屋享有占有、使用、收益的权利，故徐州一建集团有限公司与被告王某某签订的《房屋租赁协议书》合法有效，江苏苏润建设集团有限公司作为本案的原告主体是适格的。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告双方对约定的“乙方合同结束后，原装修不得拆除”内容发生争议，在综合合同全文及合同目的的情形下，对该条约定的正确理解应为“合同结束后”之前的所有装修，而被告王某某未能履行该义务，故应承担违约责任。原告江苏苏润建设集团有限公司要求被告王某某恢复原状、赔偿损失符合法律规定，依法予以支持。
原告江苏苏润建设集团有限公司就诉称的恢复水、电、消防设施、铝合金门窗主张，提供了由徐州市第二建筑设计院于2000年设计制作的绅士花园小区X号楼相关图纸，尽管该图纸并不完全符合被告王某某停止经营时的大食代专业酒楼的水、电、消防设施、铝合金门窗况貌，但因被告王某某在庭审中未能举证证明大食代专业酒楼在停止经营时的水、电、消防设施、铝合金门窗确切况貌，故应参照徐州市第二建筑设计院于2000年设计制作的绅士花园小区X号楼相关图纸由被告王某某承担恢复原状的责任。
在案件审理过程中，原审法院依法通知双方当事人至现场对绅士花园小区X号楼二层原木地板及木地板面积进行确认，但被告王某某未到场，故对该部分应按照原审法院的现场勘查事实予以恢复。
被告王某某在签订《房屋租赁协议书》后，对房屋实施了装修。装修人徐州海峡建筑装潢工程有限公司编制了《建筑装潢工程决算表》，其中室内外装饰造价为x元，被告王某某亦在决算费用单上签字确认。因涉及装修人徐州海峡建筑装潢工程有限公司与被告王某某之间的装修合同利益，故在本案中不宜直接采信以上决算费用。但鉴于鉴定机构因故无法确定其残值，故对该部分损失在参照以上决算费用及市场价值的基础上予以酌情确定。
综上，原审法院判决：一、本判决生效后三十日内，被告王某某参照徐州市第二建筑设计院于2000年设计制作的绅士花园小区X号楼相关图纸对本市绅士花园小区X号楼一、二层水、电、消防设施、铝合金门窗恢复原状。二、本判决生效后三十日内，被告王某某按照徐州市泉山区人民法院于2008年9月17日9时至现场取得的残留木地板现材质、约913.5平方米的面积对本市绅士花园小区X号楼二层原木地板恢复原状。三、本判决生效后三十日内，被告王某某赔偿原告江苏苏润建设集团有限公司本市绅士花园小区X号楼一、二层其余室内外装饰损失x元。
判决后，江苏苏润建设集团有限公司与王某某不服上述民事判决，均向本院提起上诉。
江苏苏润建设集团有限公司向本院提起上诉称：一审中，江苏苏润建设集团有限公司向一审法院提交了大食代专业酒楼的装修人—徐州海峡建筑装潢工程有限公司编制的《建筑装潢工程决算表》，证明租赁房屋室内外装饰造价为x元，但一审法院并未采信上述决算费用，而是酌定由王某某赔偿损失20万元，明显不公。请求二审法院撤销原判第三项，依法判决由王某某赔偿损失x元。
王某某向本院提起上诉称：涉讼租赁物的所有权人是徐州市建工房屋开发公司，而江苏苏润建设集团有限公司仅是承租人，租赁物原有的设施、设备投入并非江苏苏润建设集团有限公司，江苏苏润建设集团有限公司作为原审原告的诉讼主体不适格；2、江苏苏润建设集团有限公司的原合同经办人已出庭作证，所谓的“原装修不得拆除”指的是双方签订合同日之前的装修，原审法院判决王某某赔偿江苏苏润建设集团有限公司20元，无事实依据。
本案二审期间，双方当事人争议的焦点是：1、江苏苏润建设集团有限公司作为本案原审原告主体是否适格；2、原审法院判决王某某赔偿江苏苏润建设集团有限公司室内外装饰损失20万元是否妥当。
本院认为，徐州市建工房屋开发公司虽系本案涉讼租赁物的所有权人，但江苏苏润建设集团有限公司亦系涉讼租赁物的用益物权人，因此，江苏苏润建设集团有限公司基于对涉讼租赁物的占有、使用、收益的权利，要求承租人王某某向其承担恢复原状、赔偿损失的责任，诉讼主体适格。
租赁期满后，王某某将涉讼租赁物中的装修进行了拆除，其行为是否违反了双方《房屋租赁协议书》中关于“原装修不得拆除”的约定，双方各持一词。在此情形下，原审法院综合合同全文及合同目的，认为该约定的正确理解应为“合同结束后”之前的所有装修，并认定王某某未能履行该约定的义务，应承担违约责任，并无不当。王某某在一审中虽提供了一证人证言，但该证人所作陈述也仅是对江苏苏润建设集团有限公司书写的“原装修不得拆除”时的真实意思的推断，并没有证实江苏苏润建设集团有限公司书写的“原装修不得拆除”的真实意思指的就是双方签订合同日之前的装修，且该证人所作陈述也不能视为代表江苏苏润建设集团有限公司对《房屋租赁协议书》中双方争议内容作出的解释，因此，该证人证言不能支持王某某的诉讼主张。
王某某所拆除的装修虽有装修人—徐州海峡建筑装潢工程有限公司编制的《建筑装潢工程决算表》证明室内外装饰造价为x元，但该《建筑装潢工程决算表》仅系王某某与装修人—徐州海峡建筑装潢工程有限公司进行装修工程决算的依据，并不能反映该室内外装饰的真实价值，因此，该《建筑装潢工程决算表》所确定的工程造价款不应作为徐州市建工房屋开发公司向王某某主张损失的依据。由于鉴定机构现无法对已被拆除的室内外装饰残值进行鉴定，原审法院在参照上述决算费用及市场价值的基础上予以酌情确定由王某某赔偿江苏苏润建设集团有限公司室内外装饰损失20万元，亦无不当。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人江苏苏润建设集团有限公司及王某某的上诉请求均无充分的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4350元，由江苏苏润建设集团有限公司及王某某各负担2175元。
本判决为终审判决。
审判长胡慧平
代理审判员刘虎
代理审判员廖伟巍
二00九年十月十九日
书记员孙熠
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