原告杨某甲，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省衡阳县人，大学文化，广东省广铁集团干部，住（略）。
委托代理人王某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住（略）。
委托代理人杨某乙，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省衡阳县人，住（略）。
被告陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省衡南县人，小学文化，衡南县X镇粮油站下岗职工，住（略）。
委托代理人狄某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省衡南县人，住（略）。
委托代理人谢某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省衡南县人，住（略）。
原告杨某甲为与被告陈某某房屋租赁合同及排除妨害纠纷一案，本院于2009年6月10日立案受理。依法由审判员李国成适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某甲的委托代理人王某某、杨某乙，被告陈某某及其委托代理人狄某某、谢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某甲诉称，原、被告于2006年2月26日签订了一份《房屋租赁合同》。原告将其所有的位于衡阳市蒸湘区X巷X号房屋租给被告。合同约定，租赁期3年，自2006年2月28日起至2009年2月28日止，每月租金1000元，另交押金1000元。并约定给予被告转租期3个月。转租期未与第三者达成转租事宜时，被告仍向原告缴纳转租期三个月的租金。三个月仍未落实，原告有权收回房屋另行出租。合同于2009年2月28日到期，且3个月转租期也已届满（2009年2月28日至同年5月28日），被告未能按约交付房屋，并拖欠电费2223元，至今仍非法侵占原告的房屋，其行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令被告：1、停止侵权并立即搬出原告所有的位于衡阳市蒸湘区X巷X号房屋；2、被告自2009年6月1日起至搬出该房时止，每天赔偿原告损失费200元；3、被告支付租赁期间拖欠的电费2223元；4、本案诉讼费由被告负担。
被告陈某某辩称，被告在租赁原告的房屋期间严格履行了自己的义务，在投入了巨大的装修成本还未收回的情况下，却被原告终止承租权，被告的行为不构成侵权，违约侵权的是原告。租赁合同明确约定，租赁期满后，被告可以续租，现原告拒绝续租，由此造成被告损失x元应由原告赔偿。为维护被告的合法权益，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本案双方当事人无异议的事实如下：
2006年2月26日，原告杨某甲与被告陈某某签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，原告将其所有的位于衡阳市蒸湘区X巷X号房屋出租给被告经营餐饮业，租赁期为3年，租房押金1000元，房屋租金每月1000元，房屋租金每月的第一天交清，逾期每推迟一天则按月租金10%交滞纳金，超过五天则视为单方终止合同，原告收回该出租房屋，被告所交押金不退。被告如需对房屋进行装修或增扩设备，应征得原告书面同意，费用由被告负担。租赁期满或转租他人时，被告不得将已固定的装修物拆除。租赁期届满时被告应将该房屋交还原告。被告如需继续承租该房时，应提前一个月与原告协商，双方另订合同。如被告不续租，可联系他人转租，转租期限为三个月，转租期仍应向原告交租金，转租未成，原告有权将房屋另行出租给他人，并不承担任何转租费。合同还对其他相关事项作出了约定。合同约定的租赁期届满后，在约定的三个月转租期期间，原告于2009年5月20日向被告发出催告函，告知被告于2009年5月30日搬出，并办好交接手续。如有拖延，对拖延期间造成的损失，应每日赔偿原告300元。目前，讼争房屋被告仍未交还原告。上述事实，有原告向法庭提供的房屋所有权证（衡房权证蒸湘区字第x号，面积99.35平方米。座落地：蒸湘区X巷，房屋所有权人杨某甲），房屋租赁合同、催告函、电费催费通知单及原、被告在庭审中的质证、陈某与上述事实一致，本院予以确认。
对本案各方当事人有争议的事实，本院作如下认定：
一、被告陈某某继续使用原告所有的位于衡阳市蒸湘区X巷X号房屋，是否构成侵权的问题。原告认为，原、被告所签房屋租赁合同已于2009年2月28日到期，合同到期后，原告依约另给予了被告三个月转租期。转租期届满前，经原告口头和书面催告函通知被告搬出，被告仍以种种理由拒不搬出，被告的行为侵害了原告的利益，属侵权行为，请求依法判令被告立即搬出原告所有的衡阳市蒸湘区X巷X号房屋。被告认为，租赁合同期与转租期虽均已到期，承租方可以续租，现原告拒绝续租，是其构成侵权，法院应依法驳回原告的该项请求。本院认为，原、被告双方在订约时已明确了各自的权利义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期不定期”之规定，本案原、被告在租赁合同订立时就明确约定了房屋租赁期限和合同到期后的双方续租方式。即“如需继续承租上述房地产，应提前一个月与甲方协商，双方另行订契约”。现原、被告双方在租赁合同以及转租期三个月分别到期后，被告未与原告协商妥当，并未重新订立租赁协议，继续占有使用租赁物的行为失去了合法依据，既是违约行为，又构成对原告财产权利的侵害。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。原告有权且已经选择要求被告承担侵权责任，故本院认定被告继续占有租赁房屋的行为构成对原告财产权的侵害。
二、被告是否应当赔偿转租期满后，占有原告所有的房屋期间的租金损失以及租金损失的数额认定问题。原告认为，其是该出租房屋的所有人，依法对该房屋拥有收益、处分的权利，现租赁期已到，被告仍占有该房拒不搬出，影响了原告出租给他人的可得收益权，即每月租金2000元，房屋折旧费4000元，合计6000元，被告应照此数额从2009年6月1日起至搬出时止，每日赔偿原告200元。被告认为，原告与他人签订的租赁合同明显有违市场规律，是一份虚假合同，该合同与本案无关，被告不承担赔偿该项损失的责任。本院认为，原、被告双方约定的租期已满，双方权利义务已经终止。被告现以各种理由强占该房屋，影响了原告出租的可得收益，被告应当赔偿原告的租金损失。原告虽然提供了一份与他人签订的月租金2000元，每月房屋折旧费4000元的房屋租赁合同，欲证明其实际遭受的租金损失为每天200元，但该标准明显过高且没有其他证据加以印证，故应参照原告与被告原本签订的租赁合同每月租金1000元计算租金损失较为公平，故本院确认被告从2009年6月1日起每日赔偿原告33.33元/天（1000元/月÷30天/月）至搬出该房屋时止。
三、原告是否应赔偿被告装修损失的问题。原告认为，其与被告的民事行为完全依照双方合同约定处理，而不应依照被告辩称的那样赔偿其x元装修损失费，因为原租赁合同第5条第1项明确约定：对房屋进行改装或增设备时，应征得原告（甲方）书面同意，费用由被告（乙方）自理。但租赁期满或转租他人时，不得将已固定的装修物拆除。据此，原告不但不需赔偿被告损失，反而被告还不能将已固定的装修物拆除。被告认为，被告在将租赁的房屋装修及添加附属设施时征得了原告的同意，现原告恶意造成被告不能继续使用租赁房屋，并造成该房屋转让失败，原告应当赔偿被告由此遭受的全部损失。本院认为，被告在与原告签订租赁合同时就约定了租赁合同到期后，租赁物内装修及添置物的处理方案。该租赁合同第5条第1项已约定租赁期满，租赁物内添置物不得拆除，归原告所有。现被告提出在合同到期后原告应赔偿其x元装修损失的抗辩主张，无事实和法律根据，本院不予支持。
四、关于被告经营日升菜馆期间所欠电费2223元的认定问题。原告认为，被告在租赁房屋经营日升菜馆期间尚欠电费2223元，依合同约定，该电费应由被告支付。被告认为，其只欠500多元电费，由于电业局未下交费单，所以，不知还应交纳多少费用。如果是被告应该交的还是认可。本院认为，按原、被告双方合同约定，被告在经营期间所产生的电费由被告负担，该笔电费2223元是2009年5月1日至6月17日止该段时间产生的。该笔电费2223元是分别由房屋租赁期内和租期届满后产生的两部分电费组成，前者是房屋租赁合同约定所生之债，后者为侵权产生之债，依据房屋租赁合同的约定和相关法律规定，被告均应支付和赔偿原告的电费及损失。
依据上述事实，本院认为，原、被告于2006年2月26日所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制规定，该合同真实合法有效，双方均应按合同约定履行义务，但被告因合同到期后，未与他人达成转租协议，也未与原告达成续租协议，在原告明确表示拒绝与被告续签合同，并通过口头与书面通知被告搬出原告所有的位于衡阳市蒸湘区X巷X号房屋的情况下，被告却以种种理由拒不搬出，继续占有该房，其行为已严重违反原、被告签订的租赁合同第8条之规定，同时侵害原告的财产所有权，原告要求被告停止侵权，搬出该房屋，并要求被告赔偿继续占有该房的租金损失、支付拖欠电费的请求本院予以支持。被告抗辩要求原告赔偿其装修损失的主张，本院不予支持。酿成本案纠纷被告应负全部责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：
一、被告陈某某于本判决生效之日起3日内搬出原告杨某甲所有的衡阳市蒸湘区X巷X号房屋，停止对该房屋的侵占；
二、被告陈某某于本判决生效之日起3日内将所欠电费2223元付给原告杨某甲；
三、被告陈某某自2009年6月1日起至搬出衡阳市蒸湘区X巷X号房屋之日止，每日赔偿原告杨某甲房屋租金33.33元；
四、驳回原告杨某甲的其他诉讼请求。
如果被告陈某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，邮政专递费100元，合计200元，由被告陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判员李国成
二00九年七月十四日
代理书记员贺文
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