湖南省长沙市开福区人民法院
民事判决书
（2008）开民一初字第X号
原告长沙市开福区金帆小区业主委员会，住所地长沙市开福区金帆小区X栋X号。
法定代表人叶某某，该业主委员会负责人。
委托代理人黄某斌，湖南泰宗律师事务所律师。
被告长沙市开福区诺XXXX金帆幼稚园，住所地长沙市开福区金帆小区。
法定代表人赵某，该幼稚园负责人。
原告长沙市开福区金帆小区业主委员会（以下简称金帆业委会）诉被告长沙市开福区诺XXXX金帆幼稚园（以下简称金帆幼稚园）房屋租赁合同纠纷一案，于2008年10月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员解钢担任审判长、代理审判员杨标、人民陪审员殷宪民组成的合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员张凡担任记录。原告金帆业委会的法定代表人叶某某、委托代理人黄某斌到庭参加诉讼、被告金帆幼稚园经本院传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金帆业委会诉称：原告于2003年4月23日与被告签订房屋租赁合同将金帆小区内幼儿园房屋出租给被告，双方约定承租期从2001年7月9日起至2008年8月9日止由原告收回；合同到期前，原告于2008年5月12日通知被告参加出租幼儿园房屋招投标活动，并于2008年7月17日、2008年7月18日、2008年7月21日三天时间在长沙晚报发布幼儿园房屋对外招租公告，随后包括被告在内的九家幼儿园参加投标；被告在向原告报价远远低于参加投标的其他幼儿园，未达到承租合同约定的同等条件下优先承租的条件；原告数次找被告要求协商处理此事，但双方对于租金及本小区幼儿优惠入园条件不能达成一致意见，被告又拒绝交还房屋，原告迫于无奈提起诉讼，请求法院判决：1、责令被告立即退还房屋给原告；2、被告从2008年8月9日起至2008年10月9日止支付两个月房租x元给原告，从2008年10月9日起至被告退还房屋给原告止按每月x元支付房屋租金给原告；3、被告赔偿原告损失x元；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告金帆幼稚园经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。
经审理查明：原告金帆业委会成立于2002年12月，已经相关行政主管部门进行备案，被告金帆幼稚园系2003年4月3日长沙金海林置业有限公司以长金置（2003）X号文件将金帆幼稚园移交给原告金帆业委会，金帆幼稚园建筑面积2923平方米，现被告金帆幼稚园在园幼儿约270名；2003年4月23日，原告金帆业委会与被告金帆幼稚园签订了《金帆小区幼儿园租赁合同》，合同期限从2001年7月9日至2008年8月9日，租金每年x元，同时合同约定了装修应遵循“来修去丢”及合同到期时，出租方出租本租赁物，须在3个月前通知承租方，承租方在同等条件下有优先继续租赁等事项；合同在履行过程中，原、被告对上述约定均无异议；2008年5月12日，在双方租赁合同租赁期限临届满前，原告金帆业委会向被告金帆幼稚园送达书面通知，以近期成立出租幼儿园招标领导小组，根据市场变化的情况，决定对原出租价格拟作较大幅度的提升，要求被告金帆幼稚园参加出租幼稚园房屋招投标活动；原告方于2008年7月17日、7月18日、7月21日在长沙晚报发布幼儿园房屋对外招租公告；原告方在招标书中的《办园规格及要求》第二项第6条明确规定：“幼儿园的收费标准必须符合长沙市物价部门相关规定，幼儿园应按长沙市物价部门核定的收费项目、标准收费。”此外还规定了中标单位必须将幼儿园办成一座中高档幼儿园等内容；2008年7月21日，被告向原告发出《友情提醒》，对原告提供的招标书提出不应公开招租、不能按照“来修去丢”，要求补偿及应当告知风险等意见；后被告应招标公告向金帆业委会幼儿园招标领导小组报名参加招投标会并递交了投标书；2008年7月28日开标会上，被告因投标价格低于其他竞标幼儿园而未能列入中标范围，进入中标范围名列第一的单位为华龙幼儿园，年租金投标价为x元（含x元的户外广告费），除租金条件外，华龙幼儿园还提出了《本小区子弟入学优惠方案》，即优惠折扣为6.8折，优惠年限为入园至毕业，即合同签订第一年收费每月1200元，折扣后价为816元；第二年每月收费1500元，折扣后价为1020元；第三年收费每月1680元，折扣后价为1142元；第四年收费每月1880元，折扣后价为1278元；虽然华龙幼儿园进入中标范围且报价名列第一，但至今原告没有向华龙幼儿园下达中标通知书，原告也没有与华龙幼儿园签订房屋租赁合同；此后，被告要求享有优先承租权并重新与原告签订合同，但被告因不同意按照华龙幼儿园的中标价x元的条件支付租金，因上述原因，原、被告双方酿成纠纷；经多方调解协商，因原、被告双方分歧较大而未能协商一致；2008年10月23日，原告金帆业委会向本院起诉，要求判如所请；本院受理后，为及时审结此案与化解矛盾，召集原、被告在开庭前进行协调，但因被告主张优先承租权但又不同意原告提出的年租金x元及按照华龙幼儿园报价的优惠折扣而进行签订合同而导致双方分歧较大而未果；2008年12月4日本案开庭审理后，本院多次做原、被告双方当事人的工作，力图此案能够协调处理；2009年1月15日，被告向本院递交正式书面报告，一是再次提出优先承租权问题，且同意在x元年租金的基础上要求优先承租权，二是承诺给予原告小区业主子弟学费全额98折优惠，三是要求如果续租，则租期延长至15年；2009年1月16日，本院召集原、被告双方调解，双方在年租金的收取上无异议，原告仍然坚持业主子弟的优惠必须要按照华龙幼儿园提出的优惠折扣，否则不同意续签合同；在此基础上，本院于2009年2月17日再次召开原、被告协调会，原、被告双方在年租金x元收取上达成一致意见，但在幼儿园收费优惠数额及折扣上存在分歧，此时原告不再坚持非要按华龙幼儿园的折扣进行计算，提出的协商意见是在优惠的条件下，被告收费不能突破1300元；2009年3月10日，被告向本院递交了《关于第三方投标优惠方案不具有参考价值的报告》。
上述事实有物业移交函、物业移交协议、租赁合同、户外广告用地租赁合同、招标公告等证据及本院协调会议笔录、庭审笔录在卷佐证。
本院认为:原、被告于2003年4月签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效；原、被告双方均已按照合同的约定全面履行了自己的义务，且合同已经到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”该合同全面履行且终止后，原告有对租赁物采取招标等方式进行重新租赁的权利；根据法律关于优先承租权的规定及原、被告双方在合同中关于被告应享有同等条件下继续租赁的约定，为保障自己的优先承租权，在合同到期前原告举行的招标活动中，被告提供内容详实的投标方案进行投标，虽然在原、被告双方未产生纠纷前被告的报价未能入围中标范围，但被告的行为表明为保障自身的优先租赁权，态度是积极的，虽然在租金数额上发生争议，但在原告未与其他入围中标范围的幼儿园签订合同前的磋商过程中，原、被告双方为优先承租问题产生争议属于正常现象，且经多次协商，原、被告已经在年租金x元的问题已经达成一致意见，双方只在幼儿园收费优惠数额及折扣上存在分歧，原告方认为华龙幼儿园收费优惠数额及折扣构成被告要求优先承租权的同等条件，如何界定本案优先承租权的同等条件，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”租赁合同的核心内容就是“租赁物的交付、使用、收益”及“租金的支付与收取。”本案中原、被告在租赁合同中已经明确约定在同等条件下，承租方有优先继续租赁的权利；虽然法律规定处理合同事项应当尊重当事人的自治原则，但为了保障合同的可行性与安全性，只能遵循公平合理与诚实信用原则，对于违反国家强制性规定签订的合同，法律一般应当认定为无效，即租赁合同的同等条件条款除租金这一核心内容外，其他的约定条款也必须在合同可行及不违反法律、法规的情况下，方能合法有效地认定为同等条件；本案中原告方在招标书中的《办园规格及要求》第二项第6条明确规定：“幼儿园的收费标准必须符合长沙市物价部门相关规定，幼儿园应按长沙市物价部门核定的收费项目、标准收费。”此条招标规定说明了原告在希望缔结合同前合同的承租方在收费标准问题上必须依法进行而非随意为之。超高收费，则违反物价部门的收费标准，超低收费，则系恶意不正当竞争的行为，两种收费方式都有欠妥，只有根据承租方办园的规格及档次，根据客观实际情况且经物价部门依法核定及批准下的收费，才符合原告招标的真正目的；原告的招标书中的关于幼儿园收费的规定，说明了原告方在希望中标幼儿园收费优惠问题上也是比较慎重而不是随意的；被告与原告在2003年首次签订合同时，就已将幼儿园定位于中高档幼儿园，因此，双方在合同签订时约定了“优先承租权”，被告幼儿园的经营及发展，也是按照自己能够正常享有优先承租权的前提下，几年间投入巨额资金加大了建园的投入与力度，原告对被告幼儿园的档次、定位及合同到期后被告要求优先承租权是明知的，且原告在招标书中也明确规定了中标单位必须将幼儿园办成一座中高档幼儿园，但原告以虽进入中标范围而未正式中标且没有签订租赁合同的华龙幼儿园提出的收费优惠折扣当成同等条件要求被告在该基础上行使同等条件下的优先承租权，因该同等条件违背了公平合理原则，且收费标准必须经有关部门批准及核定，因此，原告方以华龙幼儿园提出的收费优惠折扣方案来作为本案租赁合同签订的同等条件是不妥当的，不应当得到法律的支持；因原告提出的年租金x元被告无异议，双方当事人的该项真实意思表示，法律不应干预，该项同等条件，因被告的同意而使被告的同等优先承租权应当受到法律的保护；关于原告要求被告支付2008年8月9日起至2008年10月9日两个月租金及逾期租金的诉讼请求，因被告主张优先承租权的前提是同意按年租金x元支付原告租金，因此，每月的租金额为x元，从2008年8月9日至2009年3月9日止共7个月，在此期间被告欠原告租金共计x元，被告应予支付，2009年3月以后的租金则按每月x元支付至原、被告签订正式租赁合同前；关于原告要求被告赔偿x元的诉讼请求，因在本案举证期限届满前原告没有向本院提交确切的证据予以证实，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百三十四条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起10日内由被告长沙市开福区诺XXXX金帆幼稚园支付原告长沙市开福区金帆小区业主委员会从2008年8月9日起至2009年3月9日止共7个月的房屋租金x元，2009年3月以后的租金则按每月x元支付至原、被告签订租赁合同前；
二、驳回原告长沙市开福区金帆小区业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费x元，由原告长沙市开福区金帆小区业主委员会承担x元，由被告长沙市开福区诺XXXX金帆幼稚园承担x元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长解钢
代理审判员杨标
人民陪审员殷宪民
二00九年三月二十三日
代理书记员张凡
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