原告郑某某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人赵玉祥，河南高成律师事务所律师。
被告民权县X村信用合作联社，住所地民权县X路某段东侧。
负责人路某某，任理事长。
委托代理人盖某某，任科长。
委托代理人孟祥升，河南广民律师事务所律师。
第三人刘某某，男，X年X月X日生，汉族，住所（略）。
原告郑某某与被告民权县X村信用合作联社（以下简称信用联社）、第三人刘某某承租人优先购买权纠纷一案，原告郑某某于2009年2月25日诉讼来院，本院受理后，依法向原告郑某某送达了受理通知书、举证通知书、开庭传票，向被告信用联社、第三人刘某某送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。本院依法组成合议庭于2009年4月22日对此案公开开庭进行了审理，原告郑某某的委托代理人赵玉祥，被告信用联社的委托代理人盖某某、孟祥升，第三人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年底，民权县X村信用合作社（以下简称城关信用社）取得原民权电厂临街房所有权之前，原告就在庄周大道北侧名仕花园东侧临街门面房（东起第18间）居住，城关信用社取得房屋所有权之后出租此房。按城关信用社规定已将房租交到2008年12月31日。2008年12月份，城关信用社在没有通知原告的情况下，通过拍卖把房屋卖给了刘某某。城关信用社是被告信用联社下属机构。被告与第三人房屋交易剥夺了原告的合法购买权，其房屋买卖合同依法无效，侵犯了原告的合法权益。请求依法判令确认被告与第三人的房屋买卖合同无效（东起第18间）；原告享有优先购买权（即确认原告与被告之间形成与被告和第三人之间买卖条件相同的买卖合同）。
被告辩称：被告于2008年8月16日拍卖位于民权县庄周大道西段北侧的18间门面房属集体房屋，且为整体拍卖；被告与原告签订的房屋租赁合同，依据我国《城市房地产管理法》第五十三条之规定，因未登记属无效合同，况且被告与第三人之间不存在房屋买卖合同关系，其主张无依据；拍卖前被告通知了原告，张贴了公告，又登了报纸进行了公告，原告不参与竞拍，已丧失了优先购买权，况且被告是整体拍卖，对集体拍卖的标的物不享有优先权。请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人辩称：第三人是通过刘某利出面买的房子，购买后又抓纸蛋分的房子，第三人是集体竞拍的成员，集体买的房子，不是第三人自己买的房子，告第三人个人不对。同意信用联社的答辩意见。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点：
1、原告是否对涉案房屋享有优先购买权；2、被告与第三人的房屋买卖合同是否有效。
原、被告及第三人均同意本院归纳的争议焦点。
原告为支持其主张，向本院提交以下证据：1、2007年4月29日原告交给城关信用社租金收据一份，证明郑某某在2008年12月31日前对涉案房屋享有合法的承租权；2、租赁户与拍卖行王主任的通话录音一份，租赁户与王××、盖××的通话录音各1份，证明被告在拍卖原告承租的房屋时并未履行法律规定的通知义务，剥夺了原告优先购买权的行使权利；3、王×卿委托书一份及身份证复印件一份、欠款条一份，证明被告即将提交的证据关于王相卿的证据是虚假的。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1本身无异议，但认为收条不能证明被告剥夺了原告的优先购买权；与王主任、盖××的录音不能证明没有通知原告参与竞拍，仅证明了通知该谁送不该谁送的问题。原告断章取义，曲解了王××的录音，证明王××没有送通知是假的；委托书和交款条不能证明王××的调查笔录是假的，也不能证明剥夺了对方的优先购买权。
针对被告的质证意见，原告辩称：三份录音互相印证，证明委托拍卖时没有通知承租户，录音是在对方不知情的情况下取得，真实性可靠。
经庭审质证，第三人对原告提供的证据无异议。
被告为支持其主张，向本院提交以下证据：1、2008年7月20日拍卖合同一份；2、拍卖通知书、公告照片、公告报纸；3、拍卖成交确认书；4、拍卖记录；5、委托书；6、王×卿的调查笔录；7、马××的调查笔录；8、刘××、王××的调查笔录，证明拍卖标的是整体拍卖，拍卖前已派人对各租赁户送达了通知书，在标的物所在地张贴了公告，又在报纸上进行公告，在拍卖前又向各户进行了明示拍卖单位、拍卖地点、拍卖时间，原告没有参加竞拍已丧失了优先购买权。被告与第三人之间没有形成买卖关系，竞买是刘××竞买到了十八间房屋，原告主张没有事实依据，被告也没有剥夺原告的优先购买权。
经庭审质证，原告对被告提供的证据1无异议；对证据2拍卖通知书的异议是，按法律规定应是出租人通知，通知主体错误，通知上面郑某某签字不是原告签的。通知显示的内容和王××、王主任的录音相矛盾，通知是虚假的。不能证实原告履行了法定义务；对公告照片的异议，是电线杆上的公告看不出公告所在具体位置，对承租户采取贴公告的方式违背了法律规定的要求，法律规定应采取通知，不是公告；对公告报纸异议是承租户是特定的，应当通知，对不特定的人应公告，对特定的人采取公告违法；对证据3成交确认书无异议，但对被告证明目的有异议，确认书上是八个人签字，不是刘某利一个人签名，证明八个人都是买受人。虽整体拍卖但隐含部分拍卖，确认书就是一个买卖合同，被告认为与第三人不存在买卖合同关系是错误的；对证据4拍卖记录的异议是，当时参与竞买的只有X号和X号，没有体现当时多少参加竞买的。不能反映当时拍卖时的整体全程情况，有虚假情况；对证据5委托书本身无异议，但八家委托刘××前谁要哪一间事先都定好的，只证明刘××是代理人，他不是买受人，而约束的是在确认书上签名的那八个人和信用联社；对证据6、7、8的异议是，王×卿、马××的笔录与原告提交的录音相矛盾，王×卿也委托代理人交了相关费用，准备起诉，如果被告给他送了通知，他不会有这样的准备，笔录是在人为的操作下取得的证据，被告采取个个击破的方式，使王×卿出具了假证。马××与信用社盖××有老表亲戚关系，有利害关系，他陈述内容不真实，王××、刘××都证明不了送了通知，他偏偏说收到了。王××、刘××是信用社职工，有利害关系，取证是在信用社办公室取的，所做笔录内容虚假，与录音相矛盾。调查笔录都证实不了信用社履行了法定义务，使原告没有机会参加拍卖，使原告丧失了优先购买权，是被告行为导致的；合同法二百零三条规定，出租人出售出租房屋时应当通知承租人，并应在三个月前通知，被告没有在合理期限内通知。拍卖法规定，确认书就是一个买卖合同。
针对原告的质证意见，被告辩称：原告把被告所举证据断章取义地进行质证。拍卖通知书对的是承租人，公告对的是社会，单有承租人购买就不存在优先购买权，在承租房处张贴公告是尽到了义务，送通知时送的人也不认识各承租人，问到谁是承租人，谁承认谁签字，只是信用联社委托拍卖行写通知，但仍是信用联社的人送达的，并不违法。确认书上有第三人和其他人的签字，但签字后又统一委托刘××竞买18间房子，并没有约定谁要某一间房子，确认是委托刘××整体竞买，不是原告说的整体与部分的关系。刘××买走18间房后他如何处理，原告无权干预。法律规定整体拍卖应整体去买，法律不但保护优先购买权，也保护出租人的物权。原告对王×卿的笔录异议都是猜测，被告方调查他时有五个人在场，他说那一天信用联社有一个男的一个女的去送通知书了，王的笔录是真实的。马××虽与盖××有关系，但该案涉案房屋是公房不是私房。送达通知既然是由出租人送达，只有出租人才能证明。民法解释不能对抗合同法，合同法规定是在合理期限，不受三个月的约束，合理期限是指在不侵害承租人利益的情况下，三个月的规定不再适用。
被告申请证人王××、刘××出庭作证，证明被告拍卖标的物时已对承租户进行通知，没有剥夺他们的优先购买权，原告没有竞买已丧失了优先购买权。
经庭审质证，原告针对出庭作证证人王××、刘××的证言，认为证人的调查笔录和出庭陈述，都是在原告与其谈话后才变动的，因为录音在前，说明证人的证据之间必定有假的，证人拒答原告所提关健问题，而被告所问问题都能顺利回答，证人当庭陈述不应采信。
第三人向本院提交了以下证据：房产证、契税定税证、发票、回单、确认书、竞买合同及补充协议共11张，证明第三人是合法取得房屋。
经庭审质证，原告对第三人提交的证据本身没有异议，但认为房产证效力待定，是可撤销的。
经庭审质证，被告告对第三人提交的证据没有异议，认为印证了刘某某办的房产证所依据的十八间的确认书；契税也是依据的十八间所交的契税，也说明被告与第三人没有形成买卖关系。
根据原、被告所举证据及双方诉辩意见，本院认为：原告提交的租金收据，证明原告在2008年12月31日前承租涉案房屋的情况，拍卖行王主任、盖××的通话录音，证明拍卖涉案房屋时的送达通知的情况，上述证据客观、真实、合法、与本案有关联，本院确认其为有效证据；原告提交的王××通话录音与其当庭陈述相矛盾，其证据效力本院不予确认；原告以王×卿委托书及身份证复印件、欠款条，否决被告提交王×卿证言，证据不足，理由不充分，其证据效力本院不予确认。
被告提交的证据1、3、5原告无异议，本院确认其为有效证据；被告提交的拍卖通知书、公告照片、公告报纸、拍卖记录、王×卿、马××、刘××的调查笔录及出庭证人刘××的证言，能够证明拍卖前拍卖行委托被告单位的工作人员在标的物所在地张贴了公告，又在报纸上进行公告，并有送达书面通知的行为，但被告单位的工作人员送达通知回执上的签名，原告予以否认，被告又拒绝对该签名进行文检，本院对被告认为其已向原告送达了拍卖通知的证明目的不予确认；被告提交的王××的调查笔录及王××当庭陈述与原告提交的其录音相矛盾，其证据效力本院不予确认。
第三人向本院提交的房产证、契税定税证、发票、回单、确认书、竞买合同及补充协议，原、被告均无异议，本院确认其为有效证据。
依据上述有效证据，本院确认以下案件事实：原告从2004年底开始在本案涉案房屋内（东起第18间）居住。被告信用联社下属机构城关信用社取得18间门面房所有权之后，将其出租，原告承租本案涉案房屋，并交纳租赁费至2008年12月31日。2008年7月20日，信用联社委托河南中原拍卖有限公司整体拍卖位于民权县庄周大道西段北侧的18间门面房，本案涉案房屋（东起第18间）包括在内。2008年8月16日上午10时30分，河南中原拍卖有限公司在郑某市X路X号举行拍卖会，刘某利以每间x元的价格竞拍取得整体拍卖的18间门面房。刘××系其与刘某娥等8人集资，其他8人委托刘××为竞买人参加竞买。竞拍成功后，刘××等人又抓纸蛋分配18间门面房，第三人刘某某分得本案涉案房屋（东起第18间），并于2008年12月办理了房屋所有权证书。
另查明，拍卖前，河南中原拍卖有限公司在2008年8月6日的《河南商报》刊登了拍卖公告，在本案涉案房屋前张贴公告，并委托城关信用社的工作人员向各租赁户送达拍卖通知，但原告否认城关信用社的工作人员送达通知的回执上的签名是其所签，被告拒绝对签名进行文检。
本院认为：原告郑某某诉被告民权县X村信用合作联社、第三人刘某某承租人优先购买权纠纷一案，原、被告均没有提供房屋租赁合同，但被告对原告提交的租金收据无异议，可见被告是承认原告承租人的地位。由于双方未采用书面形式约定租赁期限，应视为不定期租赁关系。信用联社应当向原告直接送达拍卖通知，被告虽然提供了直接向原告送达书面通知的回执，但原告否认该回执上的签名系其本人所写，而被告又拒绝对该签名的真实性进行文检，应推定被告未在合理期限内向原告送达拍卖通知。信用联社委托河南中原拍卖有限公司整体拍卖位于民权县庄周大道西段北侧的18间门面房包括在内所在房屋的整体出售，第三人刘某某等8人委托刘××竞拍成功，刘××整体竞拍成功后，与其他委托人抓纸蛋分割18间门面房，本案涉案房屋由第三人刘某某抓得，并已办理了房产过户手续，领取了房屋所有权证，上述行为并不违反法律禁止性规定。最高人民法院于2008年12月8日发布了法释〔2008〕X号《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》，因与物权法有关规定冲突，废止了《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条，因此，《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定的优先购买权是一种法定债权，不具有对抗房屋买受人的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。因此，原告以信用联社出卖租赁房屋未在合理期限内通知原告，侵害了其优先购买权为由，要求确认被告与第三人的房屋买卖合同无效（东起第18间），即确认原告与被告之间形成与被告和第三人之间买卖条件相同的买卖合同的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：
驳回原告郑某某的诉讼请求。
案件受理费1120元，由原告郑某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长崔振江
审判员王广潮
审判员赵昌见
二〇〇九年九月二十六日
书记员张志勇
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