原告上海某公司。
被告沈某。
原告上海某公司诉被告沈某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年8月19日立案受理后，依法由代理审判员朱雯博独任审判。因被告系香港居民，本案于2010年8月24日依法组成合议庭，转为普通程序审理。2010年10月8日，本案公开开庭进行了审理。原告上海某公司的委托代理人，被告沈某及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某公司诉称：原告系《某别墅》小区酬金制物业管理公司，2007年12月18日、2008年、2009年原告与上海市某别墅业主大会签订、续签物业服务合同，合同期限自2008年1月1日至2010年8月31日，约定别墅的物业服务费为每月每平方米人民币4.80元，地下部分酌定按每月每平方米2.40元，按季缴纳，每季第一个月的10日前缴纳当季物业费，逾期缴纳的，加收每日千分之三的滞纳金。被告曾与开发商上海大豪城乡建设有限公司签订了商品房预售合同，并于2008年9月16日在房地产交易中心进行了预告登记，故被告系某小区业主，该房屋建筑面积地上部分为314.87平方米，地下附属部分152.40平方米，被告自2008年10月至2010年8月拖欠物业管理费。故原告诉至本院，要求被告缴纳自2008年10月1日至2010年8月31日的物业管理费43,173.13元，本案受理费由被告承担（诉状上诉讼请求“至2009年12月31日”系笔误）。
被告沈某辩称：原告对第四期别墅区没有管辖权利，房屋至2010年9月13日才交付，故不同意原告诉请，具体理由如下：1、原告诉求计算混乱，2008年10月1日至2009年12月31日物业费应为28,156.13元而非43,173.13元；2、原告诉求收费没有法律根据（2008年、2009年物业服务合同法定手续无效，管理范围无合同根据，2010年1-12月收费管理没有法律根据）；3、2010年9月13日前系争房屋的法定权利人是开发商，而非被告；4、原告玩忽职守导致系争房屋长期无法交付，未交付的房屋应由开发商支付物业管理费；5、原告在诉讼中提供虚假的证据，有欺诈嫌疑。
经开庭审理查明：系争房屋坐落于上海市某处，2008年12月上海大豪城乡建设有限公司（以下简称“大豪公司”）办理系争房屋初始登记时载明：房屋类型为花园住宅，建筑面积467.27平方米，其中地下建筑面积152.40平方米。被告于2008年5月19日与大豪公司签订《上海市商品房预售合同》，合同第二十四条约定：大豪公司已选聘原告物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》；因该房屋规划用途为居住用房，双方已签订了《住宅使用公约》。原告于2008年9月16日对系争房屋办理了预告登记。2008年8月27日，大豪公司及原告向被告发出《入户通知书》，通知被告于2008年9月5日至2008年9月15日到售楼处办理入户手续。届期被告未前往办理入户手续。2008年11月9日，被告签署《交房签收单》并领取房屋钥匙。
另查明，原告与大豪公司签订《前期物业服务合同》，约定大豪公司将大豪山林别墅1-2期委托原告进行前期物业管理服务；总建筑面积32,470.32平方米，物业服务费标准为别墅每月每平方米4.80元；合同期限自2007年1月1日起至2009年12月31日止。2007年12月18日，原告与上海市某别墅业主大会签订《物业服务合同》，合同约定：上海市某别墅业主大会将某别墅委托原告进行物业管理服务；物业类型：纯别墅；坐落位置：上海市青浦区X镇X路X弄；四至范围：东至徐盈路，西至徐乐路，南至徐泾西路，北至崧泽大道；总建筑面积5.53万平方米，其中住宅55,267.94平方米；别墅的物业服务费为每月每平方米4.8元；按季缴纳，每季第一个月的10日前缴纳当季物业费；合同期限自2008年1月1日至2008年12月31日。2009年1月9日，原告与上海市某别墅业主大会续签《物业服务合同》，合同约定的物业费标准及缴纳方式与前份合同相同，总建筑面积86,428.92平方米，其中住宅78,461.92平方米；合同期限为2009年1月1日起至2009年12月31日止。2010年1月21日，原告向上海市某别墅业主委员会致函，主题为“关于09年度酬金支付的书面确认及10年物业合同及预算事宜”。2010年1月24日，某别墅业主委员会在该函件上记载“同意支付2009年度管理酬金，延续2009年12月31日合同至2010年6月30日。”
又查明，原告具有上海市物业管理企业二级资质。
以上事实，由双方当事人陈述、《上海市商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、信函、交接签收单、上海市房地产登记簿等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本案争议焦点及本院的分析认定：
一、原告的物业管理范围及收费标准
原告认为：系争房屋是在2008年建成，故2008年度与业主大会签订的《物业服务合同》的管理范围中未包括该房屋，2008年10月1日至2008年12月31日期间的物业管理费应按照《前期物业服务合同》的约定收取。《前期物业服务合同》管理范围虽约定为大豪山林别墅1-2期，但房屋是陆续建造起来，故系争房屋也应包括在《前期物业服务合同》管理范围中。
被告认为：原告物业收费标准未经物价局审批许可，属违法收费。《前期物业服务合同》的管理范围不包括系争房屋；2009年度《物业服务合同》的管理范围不包括系争房屋所在的第四期别墅；2010年1月至6月原告与业委会无合同关系；认可2010年7月至12月合同，但其沿用2007年合同，故管理范围亦不包括第四期别墅。为此被告提供了2007年12月18日《物业服务合同》附件一、二、《预售合同》附件第四期规划平面图、管理规约等证据予以证明。
本院认为：系争房屋所在小区为纯别墅小区，根据有关规定，纯别墅小区的物业费收费标准，可直接由开发商或业主委员会与物业公司通过前期物业服务合同或物业服务合同进行约定，无需物价部门核定。故本案中原告与大豪公司在《前期物业服务合同》及与大豪山林别墅业主大会在《物业服务合同》中约定的物业收费标准，本院予以确认。
1、《前期物业服务合同》
原告自认2008年度《物业服务合同》中不包括系争房屋，并主张依据《前期物业服务合同》向被告收取2008年10月1日至2008年12月31日期间的物业服务费。但《前期物业服务合同》约定的管理范围是大豪山林别墅1-2期，并不包括被告房屋所在的第四期别墅。该合同亦未约定合同期间新建房屋直接适用本合同，原告也未就新建房屋与大豪公司签订过补充协议。因此，关于系争房屋2008年度的物业管理服务并无明确约定，本院无法作出判断，故对原告的该项主张本院不予采纳。
2、2009年度《物业服务合同》
2008年度《物业服务合同》约定的面积仅5.53万平方米，住宅55,267.94平方米，而2009年合同约定的总建筑面积为86,428.92平方米，住宅面积78,461.92平方米，与2010年7月1日至12月31日合同约定的面积相同。可见，2009年度合同已对2008年度合同的管理范围进行了增加。且被告表示认可2010年7月1日至12月31日合同，并已缴纳了2010年9月的物业管理费。由此本院认定，2009年度《物业服务合同》管理范围包括被告房屋所在的第四期别墅。
3、2010年1月1日至6月30日合同
此期间原告虽未直接与被告所在小区业主大会或业主委员会签订物业服务合同，但原告2010年1月21日发送给该小区业主委员会的函件，可视为原告关于延续2009年度物业服务合同的要约，业主委员会在该函件上的署名及文字记载，则可视为对该要约的承诺，故该回函具备合同的法律效力。被告也未有证据证明该小区在该期间由他人提供物业服务，故2010年1月1日至6月30日期间，原告与业主大会的物业服务关系仍存在，双方权利义务适用2009年度的《物业服务合同》。
二、系争房屋是否已交付
原告认为：原告已于2008年8月27日向被告发送《入户通知书》，被告未在通知要求的时间内办理入户手续。根据《物业服务合同》约定，被告收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。
被告认为：由于不在国内，《入户通知书》并非本人收到，也无法确认收到通知的时间。经与开发商协商，于2008年11月9日签字领取了系争房屋钥匙。其后发现房屋存在质量问题，不具备收楼标准，要求开发商整改，故认为房屋直至2010年9月13日才完成交接。为此被告提供了《预售合同》、收取房屋交接书的证明、入伙签收单、房屋验收单、《预售合同》附件三等证据予以证明。
本院认为：原告向被告发送《入户通知书》后，被告于2008年11月9日签署《交房签收单》并领取房屋钥匙，应视为该房屋已交付。至于被告提出的房屋存在质量问题，不符合收房标准，此系被告与开发商之间的买卖合同关系，与本案不属同一法律关系。被告若认为开发商逾期交房，可通过包括诉讼在内的其他途径另行向开发商主张权利。
综上所述，本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，被告与大豪公司签订的《商品房预售合同》、原告与大豪公司签订的《前期物业服务合同》及原告与上海市青浦区大豪山林别墅业主大会签订的《物业服务合同》，均系合同当事人真实意思的表示，并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，故上述合同均为合法有效。原告与大豪公司签订的《前期物业服务合同》因未包含本案系争房屋，故对被告不具有法律约束力。原告与被告所在小区的业主大会签订的《物业服务合同》，对原、被告均具有法律约束力。原告按约对被告所在小区进行了物业管理服务，被告理应按约向原告支付相应的物业管理费。关于被告抗辩的因房屋质量问题导致的逾期交房，不能成为被告拒付物业管理费的理由，被告可依据《商品房预售合同》向系争房屋开发商主张权利。因《前期物业服务合同》对被告不具法律约束力，原告依据该合同向被告收取物业服务费缺乏法律依据，故原告要求被告支付2008年10月1日至2008年12月31日的物业管理费的主张本院不予支持。被告应依据《物业服务合同》的约定，向原告支付2009年1月1日起至2010年8月31日的物业管理费。根据上海市房地产登记簿显示，被告所购房屋的建筑面积为467.27平方米，其中地下面积152.40平方米。故被告应以此建筑面积为标准，按每月每平方米4.80元向原告支付物业管理费。原告自愿将地下部分收费标准酌定为每月每平方米2.40元，此系原告对自己权利的处分，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第二十二条、第四十二条第一款、第六十七条的规定，判决如下：
一、被告沈某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某公司2009年1月1日至2010年8月31日的物业管理费人民币37,542.60元；
二、原告上海某公司的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币879.30元，由原告负担人民币114.68元，被告负担人民币764.62元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内、被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
二、《物业管理条例》
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵犯物业买受人的合法权益。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
审判长王美芳
审判员朱雯博
代理审判员俞逸辉
书记员陈贤
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